Зимний сад на террасе: можно ли застеклить террасу пентхауса по закону

Зимний сад на крыше выглядит как естественное продолжение пентхауса. Летом терраса живёт недолго, а под стеклом её хочется держать весь год: кресла, лимонное дерево, вид на крыши без ветра с залива. Петербургская погода только подталкивает к такому решению.

Закон смотрит на это иначе, чем дизайнер. У террасы, веранды и жилой комнаты разный правовой статус, и от того, во что превратится площадка после работ, зависит, кого придётся спрашивать. Иногда хватает согласования фасада. Иногда нужно общее собрание всех собственников дома. В худшем случае дело доходит до суда, и конструкцию разбирают за счёт владельца.

Самая частая ошибка начинается с хорошего подрядчика. Стекольщик замеряет террасу, привозит профиль и ставит раму за несколько дней. Через месяц приходит письмо управляющей компании, и вопрос, который стоило решить до покупки, приходится решать с соседями задним числом.

Слова «терраса», «веранда» и «зимний сад» в разговоре звучат почти одинаково. В документах между ними чёткая граница.

Терраса. По своду правил для многоквартирных жилых домов (СП 54.13330) терраса это огражденная открытая площадка без устройства остекления. Её пристраивают к зданию или встраивают в него, у неё бывает покрытие, и она может лежать на кровле нижнего этажа. Главное в этом определении два слова: «открытая» и «без остекления».

Веранда. Веранда это застеклённое неотапливаемое помещение, пристроенное к зданию или встроенное в него. Так её описывает инструкция об учёте жилищного фонда. Поставьте на террасе сплошное стекло, и по признакам она уже веранда.

Зимний сад с отоплением. Тёплое помещение под стеклом перестаёт быть летним. Подключение батареи или тёплого пола к системе дома по Жилищному кодексу считается переустройством: это установка, замена и перенос инженерных сетей и оборудования. Если стена между комнатой и террасой исчезает и площадь квартиры растёт, это перепланировка, и её нужно внести в реестр недвижимости.

Разница видна и в деньгах. Общая площадь квартиры по Жилищному кодексу считается без балконов, лоджий, веранд и террас. В договоре долевого участия террасу считают с понижающим коэффициентом 0,3, а веранду с коэффициентом 1,0. Для закона это разные помещения, и при остеклении одно меняется на другое.

Первый вопрос перед любым остеклением: кому принадлежит площадка. От ответа зависит, хватит ли подписи владельца квартиры или нужна подпись каждого соседа.

Крыша и ограждения общие. По статье 36 Жилищного кодекса крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома принадлежат всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Плита террасы, парапет, наружная стена, к которой крепится стекло, обычно относятся именно к этим конструкциям.

Терраса в составе квартиры. В новостройке терраса может быть указана в договоре долевого участия вместе с квартирой, для неё в расчёте цены есть свой коэффициент. Тогда пользуется ею только владелец квартиры. Но конструкции под ногами и вокруг остаются частью дома. Отсюда главный вывод: даже собственная терраса не даёт права менять фасад и крышу без соседей.

Терраса на общей кровле. Бывает, что выход на кровлю есть только из одной квартиры, но в договоре терраса не указана. Такая площадка юридически остаётся крышей дома. Застеклить её значит забрать часть общего имущества в одну квартиру. По той же статье 36 уменьшение общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в доме и только через реконструкцию.

Проверьте до сделки три бумаги: договор, план квартиры с экспликацией и выписку из реестра недвижимости, если дом уже сдан. Если терраса есть на плане и в площади по договору, разговор о зимнем саде начинается с фасада. Если её нет, разговор начинается с собрания всех собственников.

Работы на террасе удобно разложить по ступеням. Чем дальше ступень, тем больше людей участвует в решении.

Мебель и зелень. Кадки, лёгкая мебель и зонт на подставке ничего не меняют ни в доме, ни в фасаде. Ограничения здесь бытовые: нагрузка на плиту и гидроизоляция кровли под ногами. О допустимой нагрузке спросите управляющую компанию или застройщика.

Навес и маркиза. Всё, что крепится к наружной стене и видно с улицы, меняет облик здания. В Петербурге внешний вид балконов и лоджий, их остекление, ограждения и цвет согласует Комитет по градостроительству и архитектуре. Отдельной нормы для террас нет, поэтому про навес на террасе пентхауса спросите в комитете до монтажа.

Остекление. Сплошное стекло превращает террасу в веранду и меняет фасад. Нужны согласие собственников на использование общих конструкций и согласование вида фасада с городом.

Отопление. Радиатор от общей системы отопления подключается к оборудованию, которое обслуживает весь дом. По статье 36 Жилищного кодекса такое оборудование тоже общее. Перенос сетей требует согласования переустройства.

Капитальный зимний сад. Стены, крыша, новый объём над домом. По Градостроительному кодексу изменение параметров здания (высоты, числа этажей, площади, объёма) считается реконструкцией. Решение о реконструкции дома принимает общее собрание собственников большинством не меньше двух третей голосов от общего числа. Если при этом часть общего имущества уходит в одну квартиру, нужно согласие всех.

В Петербурге к федеральным правилам добавляются городские: правила благоустройства и городской закон об административных правонарушениях.

Облик фасада. Остекление, ограждения и цвет балконов и лоджий в Петербурге согласует Комитет по градостроительству и архитектуре. Согласование касается внешнего вида. Права на общие конструкции дома оно не даёт, их по-прежнему решают собственники.

Дома-памятники. Для дома, который признан памятником, к документам на переустройство прикладывают заключение органа охраны памятников. В Петербурге этим занимается КГИОП. Для пентхауса в историческом центре это отдельный круг согласований.

Балконная амнистия. Постановлением правительства Петербурга № 1186 в декабре 2020 года остекление, сделанное до 1 января 2021 года, перестали считать самовольным. Владельцам дали время на согласование до 2030 года. На остекление, сделанное после этой даты, амнистия не распространяется.

Городской штраф. За самовольное оборудование фасада гражданину грозит предупреждение или штраф от 1 000 до 5 000 рублей.

Штраф за самовольную перепланировку невелик по меркам пентхауса. Дорого обходится другое: обязанность вернуть всё как было.

Федеральный штраф. Самовольное переустройство или перепланировку помещения в многоквартирном доме наказывают по части 2 статьи 7.21 Кодекса об административных правонарушениях. Для гражданина штраф от 2 000 до 2 500 рублей, для должностного лица от 4 000 до 5 000, для компании от 40 000 до 50 000.

Правила эксплуатации. Правила технической эксплуатации жилищного фонда прямо запрещают самовольную установку козырьков, эркеров, балконов, лоджий и застройку межбалконного пространства. Остекление между стойками террасы по смыслу близко к такой застройке.

Возврат в прежнее состояние. По статье 29 Жилищного кодекса собственник, который провёл работы без согласования, обязан привести помещение в прежнее состояние в разумный срок. Суд может сохранить перепланировку, если она не нарушает права и интересы других людей и не угрожает их жизни и здоровью.

Публичные торги. Если собственник не возвращает помещение в прежний вид, суд может принять решение о продаже квартиры с публичных торгов. Это крайняя мера, но она прописана в той же статье 29.

Продажа квартиры. Несогласованное остекление всплывает и при продаже. План в реестре недвижимости не совпадает с тем, что видит следующий владелец, и разговор о цене начинается с вопроса, кто будет узаконивать или разбирать зимний сад.

Порядок зависит от ступени работ, но общий ход для пентхауса в многоквартирном доме выглядит так.

• Выясните статус террасы. Договор, план, выписка из реестра. Терраса в составе квартиры или на общей кровле: от этого зависит число подписей.
• Закажите проект. Проектировщик проверяет нагрузку на плиту, крепление к фасаду, водоотвод и решает, меняется ли объём здания.
• Соберите собственников. Для использования общих конструкций и реконструкции нужно решение общего собрания. Для присоединения общего имущества к квартире нужен протокол о согласии всех собственников.
• Согласуйте фасад. В Петербурге внешний вид и остекление балконов и лоджий согласует Комитет по градостроительству и архитектуре, про террасу спросите там же. В доме-памятнике к документам нужно заключение КГИОП.
• Подайте документы на переустройство. Если в зимний сад идёт отопление или меняются границы комнат, нужно решение о согласовании по статье 26 Жилищного кодекса. Его принимают не позднее 45 дней со дня подачи документов, документ о согласовании выдают не позднее трёх рабочих дней после решения.
• Внесите изменения в реестр. Перепланировка требует изменений в сведениях реестра недвижимости, иначе бумаги и квартира разойдутся.

Самый долгий шаг обычно собрание. В клубном доме на два-три десятка квартир собрать голоса проще, чем в большом комплексе на сотни владельцев.

Порядок шагов важнее скорости. Рама, поставленная до согласования, превращает каждый следующий шаг в узаконивание задним числом: собственники голосуют уже за готовую конструкцию, и любой несогласный сосед получает повод требовать демонтажа. Проект и подписи до монтажа обходятся дешевле, чем спор после него.

Для строящегося дома список короче. Собственников ещё нет, и вопрос о навесе или остеклении стоит задать застройщику: есть ли такое решение в проекте фасада и будет ли оно записано в договоре. Ответ, записанный в договоре, весит больше устного обещания менеджера на показе.

На витрине пентхаусов Петербурга 84 пентхауса в 22 домах. У 58 из них есть своя терраса, и они собраны в десяти домах. Больше всего таких пентхаусов в Северном ветре на Васильевском острове: 24.

Северный ветер. Дом Брусники на Васильевском острове. 24 пентхауса с террасой от 34,7 до 75,3 млн, площади от 76 до 172,3 м², отделка предчистовая. Сдача корпусов со II квартала 2028 до II квартала 2029 года.

17/33 Петровский остров. Весь дом продаётся как апартаменты. Шесть пентхаусов с террасой на шестом и седьмом этажах, от 152,7 до 233,6 млн, площади от 94 до 135,6 м², без отделки.

Коллекционер. Пять пентхаусов с террасой от 78,6 до 209,2 млн. Самый большой, 222 м² на шестом этаже, продаётся с двумя террасами, лоджией и балконом. Три пентхауса на восьмом, верхнем этаже дома. Сдача в IV квартале 2028 года, без отделки.

SHEPILEVSKIY. Дом сдан. Три пентхауса с террасой: на 18-м этаже 83,6 м² за 54,3 млн и два на 24-м, 142,9 и 162,9 м² за 169,8 и 193,6 млн.

Коллекционный дом 1919. Дом введён. Три пентхауса с террасой на 11-м этаже: однокомнатный 83,3 м² за 90,3 млн и два трёхкомнатных, 111,2 и 111,4 м², за 120,5 и 120,7 млн. Отделка предчистовая.

МИРЪ. Дом сдан, Центральный район. Четыре пентхауса с террасой на восьмом этаже, от 91,6 до 102,6 м², от 66,7 до 97,5 млн, без отделки.

Цвет Зеленогорска. Курортный район. Пять пентхаусов на верхнем, четвёртом этаже, у каждого терраса и два или три балкона. Цены от 60,1 до 65,2 млн, белая отделка, сдача в III квартале 2028 года.

Струны. Выборгский район. Шесть пентхаусов с террасой на 22-м этаже, от 86,2 до 102,1 м², от 31 до 36,3 млн, белая отделка. Это самые доступные пентхаусы с террасой на витрине.

Визионер и Остров Первых. По одному пентхаусу с террасой. В Визионере 110,1 м² на верхнем, девятом этаже за 155,5 млн, сдача в III квартале 2028 года. В Острове Первых шестикомнатный пентхаус 286,9 м² на девятом этаже за 502,1 млн, сдача в IV квартале 2028 года.

Середина цены пентхауса с террасой на витрине 62,8 млн рублей. Половина таких пентхаусов дешевле, половина дороже. Цены отличаются больше чем в 16 раз: от 31 млн в Струнах до 502,1 млн в Острове Первых.

По бюджету пентхаусы с террасой делятся так. Дороже 50 млн 40 пентхаусов. Дороже 100 млн 16. Дороже 200 млн три: в 17/33 Петровский остров, в Коллекционере и в Острове Первых.

До 50 млн. 18 пентхаусов в Северном ветре и Струнах. Отделка предчистовая или белая, сдача с 2027 по 2029 год.

От 50 до 100 млн. 24 пентхауса в шести домах: Северный ветер, Цвет Зеленогорска, МИРЪ, SHEPILEVSKIY, Коллекционный дом 1919 и Коллекционер. Самый широкий выбор по районам и отделке.

Дороже 100 млн. 16 пентхаусов: 17/33 Петровский остров, Коллекционер, Визионер, SHEPILEVSKIY, Коллекционный дом 1919 и Остров Первых. Цена метра здесь заметно выше: в Острове Первых 1 750 000 рублей за метр. У самого доступного пентхауса с террасой в Струнах метр стоит 359 667 рублей.

Пентхаус с террасой в готовом доме и в строящемся дают разные возможности для зимнего сада.

Готовый дом. SHEPILEVSKIY, МИРЪ и Коллекционный дом 1919 уже сданы или введены. Собственники известны, управляющая компания работает, правила дома сложились. До покупки видно, есть ли в доме застеклённые террасы и согласованы ли они. Спросите управляющую компанию, проводило ли собрание решения о фасаде.

Строящийся дом. Северный ветер, Коллекционер, Визионер, Цвет Зеленогорска, Струны, 17/33 Петровский остров и Остров Первых ещё строятся. Собственников пока нет, фасад существует в проекте. Спросите застройщика до подписания договора, предусмотрено ли проектом единое решение для навесов или остекления террас. Готовое проектное решение избавит от долгого согласования после заселения.

Верхний этаж или уступ. У 14 пентхаусов с террасой терраса на верхнем этаже дома: в Коллекционере, Северном ветре, Визионере и Цвете Зеленогорска. Остальные 44 стоят ниже верхнего этажа или верхний этаж для них не подтверждён. Если терраса устроена на кровле нижнего этажа, под ней чужая квартира. Любое крепление к такой плите затрагивает потолок и гидроизоляцию соседей, и разговор с ними неизбежен.

На показе терраса выглядит готовой к зимнему саду. Детали, которые решают дело, в шоуруме не показывают.

• Статус площадки в договоре. Терраса в площади квартиры или упоминание «выход на кровлю» без площади: это два разных права.
• Нагрузка на плиту. Стекло, каркас, грунт для деревьев и снег на крыше зимнего сада дают вес, на который плиту могли не считать. Попросите у застройщика допустимую нагрузку письменно.
• Гидроизоляция. Терраса над чужой квартирой работает как её крыша. Сверление под стойки каркаса рискует протечкой к соседу снизу.
• Водоотвод. Ливнёвка террасы рассчитана на открытую площадку. Остекление меняет путь воды и снега.
• Облик фасада. Если дом признан памятником, для переустройства нужно ещё заключение органа охраны памятников.
• Правила дома. В готовом доме у собрания уже могут быть решения о фасаде. Попросите протоколы у управляющей компании.

• Хотите зимний сад сразу. Ищите дом, где навес или остекление террасы уже предусмотрены проектом. Спрашивайте застройщика о проектном решении до задатка.
• Терраса нужна на лето. Открытая площадка без стекла не требует согласований. Подойдёт любой из десяти домов с террасами, бюджет от 31 млн в Струнах.
• Готовы пройти собрание. Клубный дом с небольшим числом квартир. Голоса двух третей собственников проще собрать там, где владельцев десятки.
• Нужен готовый дом. SHEPILEVSKIY, МИРЪ, Коллекционный дом 1919: пентхаусы с террасой от 54,3 млн, правила дома видны заранее.
• Нужен самый просторный пентхаус с террасой. Остров Первых: шесть комнат, 286,9 м² с террасой на девятом этаже за 502,1 млн, сдача в IV квартале 2028 года.
• Нужна постоянная регистрация. Проверьте назначение помещения в договоре. 17/33 Петровский остров целиком продаётся как апартаменты, и для такой цели этот дом не подходит.

Подобрать пентхаус с террасой под зимний сад и проверить документы дома до задатка: оставить заявку.

• Считать террасу своей по умолчанию. Выход на крышу из квартиры не делает крышу частью квартиры. Проверяйте договор и план.
• Начинать с подрядчика. Стекольщик поставит раму быстро. Разбирать её по требованию управляющей компании придётся за свой счёт.
• Тянуть отопление от общей системы. Радиатор на террасе означает переустройство с согласованием и вмешательство в общее оборудование дома.
• Верить слову «зимний сад» в рекламе. Если в проекте нет остекления, фраза в рекламе ничего не согласует. Нужен проект и решение собственников.
• Забывать о соседе снизу. Терраса на уступе служит крышей чужой квартиры. Протечка после монтажа каркаса станет спором и иском.
• Думать, что штраф решает вопрос. Штраф до 2 500 рублей не узаконивает стекло. Обязанность вернуть террасу в прежний вид остаётся.

Цифры о пентхаусах посчитаны витриной пентхаусов penthouse.spb.ru по всем домам витрины.

• Пентхаус означает квартиру или апартаменты, которые витрина считает пентхаусом: на верхнем этаже дома или со своей террасой. Остальные квартиры домов не учтены.
• Пентхаус с террасой означает пентхаус, у которого в данных указана хотя бы одна терраса.
• Середина цены означает медиану: половина пентхаусов с террасой дешевле, половина дороже.
• Верхний этаж назван только там, где он подтверждён.
• Цены взяты по пентхаусам, которые сейчас в продаже или в брони. Проданные не учтены.
• Правовая часть опирается на Жилищный кодекс, Градостроительный кодекс, Кодекс об административных правонарушениях, свод правил для многоквартирных жилых домов, правила эксплуатации жилищного фонда и постановления правительства Петербурга. Статья не заменяет консультацию юриста по конкретному дому.

Как считается площадь террасы в договоре, подробно разобрано в статье о коэффициенте 0,3. Что разрешено на террасе летом, в статье о гриле на террасе. Все пентхаусы с террасой собраны на витрине пентхаусов.

Можно ли застеклить террасу пентхауса? Можно, если остекление согласовано. Нужны согласие собственников дома на использование общих конструкций и согласование вида фасада. В Петербурге внешний вид и остекление балконов и лоджий согласует Комитет по градостроительству и архитектуре, про террасу спрашивают там же.

Нужно ли согласие соседей, если терраса моя по договору? Да, если работы затрагивают крышу, плиту, парапет или наружную стену. Эти конструкции по Жилищному кодексу принадлежат всем собственникам дома.

Чем терраса отличается от веранды? Терраса это открытая огражденная площадка без остекления. Веранда это застеклённое неотапливаемое помещение. После остекления терраса по признакам становится верандой.

Можно ли провести в зимний сад отопление? Только через согласование переустройства. Подключение к общей системе отопления затрагивает оборудование, которое принадлежит всем собственникам дома.

Какой штраф за самовольное остекление? По федеральному кодексу гражданину грозит штраф от 2 000 до 2 500 рублей, по городскому закону за самовольное оборудование фасада от 1 000 до 5 000 рублей. Главный риск в обязанности вернуть террасу в прежнее состояние.

Сколько стоит пентхаус с террасой в Петербурге? На витрине 58 пентхаусов с террасой в десяти домах, от 31 млн в Струнах до 502,1 млн в Острове Первых. Середина цены 62,8 млн рублей.