Как площадь террасы с коэффициентом 0,3 попадает в цену пентхауса

Терраса в пентхаусе продаётся по особой арифметике. Её площадь по закону о долевом строительстве может идти в счёт цены с понижающим коэффициентом 0,3. Лоджию считают с коэффициентом 0,5, балкон так же, как террасу, с 0,3, веранду целиком.

От одной этой цифры зависят три вещи. Сколько стоит каждый метр открытого пространства. Какая площадь окажется в договоре. И какая площадь попадёт в выписку из реестра недвижимости после сдачи дома. Если цену считают по приведённой площади, у пентхауса с террасой площадь в договоре и площадь в выписке разные, и так задумано законом.

В продаже на витрине пентхаусов Петербурга 84 пентхауса в 22 домах. У 58 есть своя терраса, а у двух даже по две. Остальные 26 стоят на верхнем этаже дома без террасы. Самый дорогой пентхаус с террасой стоит 502,1 млн рублей, самый доступный 31,0 млн. Метр в них отличается впятеро: от 356 тысяч до 1,79 млн рублей.

Начало у этой истории в Жилищном кодексе. Общая площадь жилого помещения в нём складывается из площади всех частей квартиры, включая кухню, коридоры, санузлы и кладовые, «за исключением балконов, лоджий, веранд и террас». Это часть 5 статьи 15. Терраса в общую площадь квартиры не попадает совсем, даже если она больше гостиной.

Для новостроек этого оказалось мало. Пентхаус с террасой в 80 м² и квартира без террасы с той же общей площадью стоят разных денег, и разницу надо как-то записать в договор. В 2016 году закон о долевом строительстве получил понятие общей приведённой площади. Часть 1 статьи 5 закона № 214-ФЗ: если у квартиры есть лоджия, веранда, балкон или терраса, цену договора можно определить как цену метра приведённой площади, умноженную на саму приведённую площадь. Приведённая площадь равна общей площади квартиры плюс площадь лоджии, веранды, балкона и террасы с понижающими коэффициентами.

Сами коэффициенты установил Минстрой России приказом от 25 ноября 2016 года № 854/пр. Приказ действует с 1 января 2017 года и помещается в одну таблицу.

Цифры эти старше закона. Инструкция о проведении учёта жилищного фонда, утверждённая в августе 1998 года, считала общую площадь квартиры с теми же множителями: для лоджий 0,5, для балконов и террас 0,3, для веранд и холодных кладовых 1,0. Через восемнадцать лет те же цифры перешли в договоры долевого участия.

Получается простая шкала. Веранда идёт в счёт метр в метр. Лоджия наполовину. Терраса и балкон меньше чем на треть. Для пентхауса это главная цифра: чем больше терраса, тем сильнее расходятся площадь, за которую платят, и площадь, по которой ходят.

Пример. Пентхаус общей площадью 150 м² и терраса 60 м². Балконов и лоджий нет.

Приведённая площадь: 150 + 60 × 0,3 = 168 м². Пусть метр приведённой площади в договоре стоит 1,5 млн рублей. Тогда договор выходит на 252 млн. Из этой суммы на террасу приходится 18 м² × 1,5 млн = 27 млн. Каждый настоящий метр террасы обходится в 450 000 рублей, втрое с лишним дешевле метра гостиной.

Если бы терраса шла в счёт метр в метр, она стоила бы 90 млн, на 63 млн больше. Если бы её не считали совсем, договор вышел бы на 225 млн. При тех же 60 м² террасы счёт метр в метр и счёт с коэффициентом расходятся на 63 млн рублей.

Здесь две оговорки, без которых пример вводит в заблуждение.

Считать по приведённой площади не обязательно. В законе сказано, что цена договора «может быть определена» таким способом. Застройщик вправе указать в договоре цену метра общей площади или просто итоговую сумму. В первом случае терраса в площадь не попадает вовсе, её стоимость спрятана в цене метра комнат. Во втором арифметики нет: есть сумма и описание квартиры с террасой.

Коэффициент меняет площадь, цену метра он не задаёт. Метр приведённой площади каждый дом назначает сам. Застройщик может поставить его выше метра соседней квартиры без террасы, и тогда терраса стоит дороже, чем показывает формула. Может поставить вровень, и тогда терраса стоит ровно 0,3 метра. Сколько стоит терраса на деле, видно только при сравнении с соседними квартирами в том же доме. Такие пары разобраны ниже.

Чтобы сравнить два пентхауса между собой, приведите их к одной мере. Разделите цену на общую площадь без террасы и отдельно запишите площадь террасы. Тогда видно, кто сколько берёт за комнаты и сколько за открытое пространство.

У пентхауса с террасой бывает три разные площади, и каждая живёт в своём документе.

Общая площадь. Комнаты, кухня, коридоры, гардеробные, санузлы, кладовые. Без террасы, балконов и лоджий. Её и записывают в реестр недвижимости. Требования Росреестра к расчёту площади (приказ № П/0393) тоже считают площадь квартиры «за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли».

Приведённая площадь. Общая плюс терраса с коэффициентом 0,3, лоджии с коэффициентом 0,5, балконы с 0,3. Живёт в договоре долевого участия, если цену в нём считают по приведённой площади.

Площадь вместе с террасой. Общая плюс терраса метр в метр. В законе такой площади нет. Её удобно назвать на показе, чтобы описать пространство целиком, но ни в договоре, ни в выписке её не будет.

После сдачи дома в выписке окажется общая площадь. Для собственника это выгодно. Доля в общем имуществе дома пропорциональна общей площади помещения: часть 1 статьи 37 Жилищного кодекса. Плату за содержание жилья и взносы на капитальный ремонт собственник вносит соразмерно этой доле: часть 1 статьи 158. Терраса в общую площадь не включена, поэтому за её метры эти платежи не начисляют.

В примере из прошлой главы в договоре стоит 168 м², в выписке будет 150 м². Разница в 18 м² появилась по закону, обмерщик здесь ни при чём. Если на показе звучала третья цифра, 210 м² вместе с террасой, ни в одном документе её не найти.

Отсюда простое правило для переговоров. Когда звучит площадь пентхауса, спросите, какая это из трёх. На плане планировки, в описании квартиры и в разговоре с менеджером могут стоять разные цифры, и все три честные. Сравнивать цены можно только по одной и той же площади.

Формула приведённой площади в законе написана для жилого помещения. Для нежилого помещения статья 5 говорит только о «площади нежилого помещения». О лоджиях, террасах и понижающих коэффициентах там ни слова. Апартаменты юридически нежилые помещения, поэтому коэффициент 0,3 к ним законом не привязан. Как учтена терраса в цене апартаментов, видно только из договора.

На витрине это касается дома 17/33 Петровский остров. Здесь продаются апартаменты, и шесть из них со своей террасой. Все шесть на шестом и седьмом этажах, площадью от 94 до 135,6 м², ценой от 152,7 до 233,6 млн рублей, без отделки. Метр в них стоит от 1,42 до 1,79 млн рублей. Это самый дорогой метр среди всех пентхаусов с террасой на витрине.

Одна деталь показывает уровень цен. Апартаменты № 416 с одной комнатой и террасой занимают 113,9 м² и стоят 162,3 млн рублей. Это дороже четырёхкомнатного пентхауса с террасой в Визионере, который стоит 155,5 млн.

У дома есть и общая терраса. В секции ЛАЙФ для жителей устроены фитнес и спа, кинозал, коворкинг, лаунж с библиотекой и терраса площадью 120 м². Это терраса для всех жителей, к площади отдельных апартаментов она не относится. На показе общую и личную террасу легко спутать, поэтому в договоре ищите, у какого помещения терраса значится частью объекта.

Для апартаментов есть ещё два вопроса, которые стоит задать до задатка. Как будет начисляться налог на имущество и плата за содержание. И как оформлена регистрация по месту жительства. Ответы зависят от статуса помещения, поэтому их стоит получить письменно.

Пентхаусы с террасой на витрине стоят в десяти домах. Разброс цен большой: от 31,0 до 502,1 млн рублей.

Больше всего пентхаусов с террасой в Северном ветре: 24 из 58. На втором месте Струны и 17/33 Петровский остров, по шесть.

Остров Первых. Самый дорогой пентхаус с террасой на витрине. Шесть комнат, 286,89 м², девятый этаж первого корпуса, 502 057 500 рублей. Метр стоит ровно 1 750 000 рублей. Сдача в IV квартале 2028 года.

Коллекционер. Пять пентхаусов с террасой от 74,1 до 222 м², от 78,6 до 209,2 млн рублей, без отделки, сдача в IV квартале 2028 года. Три из них на восьмом, верхнем этаже дома. У квартиры № 15 на шестом этаже 222 м², две террасы, лоджия и балкон. У квартиры № 68 на восьмом этаже тоже две террасы.

SHEPILEVSKIY. Дом в Московском районе сдан. Три пентхауса с террасой, все с предчистовой отделкой. Два из них на 24-м этаже, площадью 142,9 и 162,9 м², за 169,8 и 193,6 млн рублей. Третий на 18-м этаже, 83,6 м² за 54,3 млн. Метр на 24-м этаже стоит 1 188 300 рублей, на 18-м 650 000.

Коллекционный дом 1919. Дом введён в эксплуатацию. Три пентхауса с террасой на 11-м этаже, от 83,3 до 111,4 м², от 90,3 до 120,7 млн рублей, предчистовая отделка. Метр во всех трёх одинаковый: 1 083 750 рублей.

МИРЪ. Дом в Центральном районе сдан. Четыре пентхауса с террасой на восьмом этаже, от 91,6 до 102,6 м², от 66,7 до 97,5 млн рублей, без отделки.

Северный ветер. Василеостровский район, предчистовая отделка, сдача корпусов со II квартала 2028 до II квартала 2029 года. 24 пентхауса с террасой от 76 до 172,3 м², от 34,7 до 75,3 млн рублей.

Струны. Выборгский район. Шесть пентхаусов с террасой на 22-м этаже, от 86,2 до 102,1 м², от 31,0 до 36,3 млн рублей, белая отделка, сдача в 2027 году.

Формула с коэффициентом объясняет договор. Сколько терраса стоит на деле, показывает сравнение двух похожих квартир в одном доме. На витрине есть пять таких сравнений, и они расходятся.

Визионер: с террасой метр в 1,7 раза дороже. На девятом, верхнем этаже дома продаются два пентхауса. № 57 в первом корпусе: 110,1 м², четыре комнаты, терраса, 155,5 млн рублей. № 212 во втором корпусе: 107 м², три комнаты, без террасы, 88,7 млн. Площади отличаются на 3,1 м², цены на 66,8 млн. Метр с террасой стоит 1 412 450 рублей, без террасы 829 104 рубля, в 1,7 раза дешевле. Кроме террасы, у пентхаусов разные корпус и число комнат, и часть разницы может приходиться на вид и сторону света. Для масштаба: четырёхкомнатные варианты без террасы на втором и третьем этажах Визионера площадью около 161 м² стоят 88,6 и 93,1 млн рублей. Они в полтора раза больше пентхауса № 57 и дешевле его на 62 млн и больше.

Коллекционер: с двумя террасами на 22 млн дороже. На восьмом, верхнем этаже продаются квартиры № 67 и № 68. Площадь 93,6 и 93,7 м², число комнат одинаковое. У № 67 одна терраса, цена 110,3 млн. У № 68 две террасы, цена 132,5 млн. Разница 22,2 млн рублей при разнице в площади 0,1 м². Метр в № 67 стоит 1 178 100 рублей, в № 68 уже 1 413 721.

Северный ветер: терраса без доплаты. В соседних корпусах комплекса продаются два варианта площадью ровно 110,1 м², оба со сдачей во II квартале 2028 года. № 301 на седьмом этаже с террасой стоит 50,42 млн рублей. № 85 на девятом этаже без террасы стоит 51,0 млн. Вариант с террасой здесь на 580 тысяч дешевле. Медианный метр 24 пентхаусов с террасой в комплексе 457 921 рубль, медианный метр пяти вариантов без террасы площадью от 105 до 112,2 м² 463 215 рублей. Метр почти одинаковый, и терраса в цене не видна.

Цвет Зеленогорска: один метр на всех. Пять пентхаусов на четвёртом, верхнем этаже, от 100,2 до 108,6 м². У каждого терраса и два или три балкона. Метр во всех пяти ровно 600 000 рублей. Цена здесь зависит только от площади квартиры, число балконов и терраса на неё не влияют.

Коллекционный дом 1919: тот же принцип. Три пентхауса с террасой на 11-м этаже стоят ровно по 1 083 750 рублей за метр. У самого маленького одна комната и 83,3 м², у двух больших по три комнаты и около 111 м².

Есть и сравнение двух домов одного застройщика. Fizika Development строит Остров Первых и Моисеенко 10. Пентхаус с террасой в Острове Первых стоит 1 750 000 рублей за метр. Пентхаус площадью 251,3 м² на девятом, верхнем этаже Моисеенко 10 без террасы стоит 1 732 500 рублей за метр. Разница 17 500 рублей, ровно один процент.

Пять пар дают три способа брать деньги за террасу. Первый: терраса заметно поднимает метр, как в Визионере и на верхнем этаже Коллекционера. Второй: у всего этажа один метр, терраса или балконы на него не влияют, как в Цвете Зеленогорска и Коллекционном доме 1919. Третий: терраса не добавляет к цене ничего заметного, как в Северном ветре. Какой способ в конкретном доме, видно только по соседним квартирам, поэтому перед выбором попросите у отдела продаж цены двух-трёх похожих квартир без террасы.

Пентхаусом на витрине считается квартира на верхнем этаже дома или квартира со своей террасой. У 26 пентхаусов из 84 террасы нет: они стоят на верхнем этаже дома. У 14 есть и то и другое.

Верхний этаж без террасы тоже стоит дорого. В ЛДМ пять пентхаусов на девятом, верхнем этаже, от 123 до 131,8 м², от 135,4 до 182,0 млн рублей, сдача в IV квартале 2027 года. Метр в них от 1 074 247 до 1 474 760 рублей. В клубном доме Приоритет, сданном в IV квартале 2022 года, два пентхауса на седьмом, верхнем этаже: 180,8 м² за 271,2 млн и 240,7 м² за 349,0 млн. Метр 1 500 000 и 1 450 000 рублей.

Что выбрать, зависит от того, за чем человек приходит. Верхний этаж даёт высоту, тишину над головой и вид. Терраса даёт открытое пространство при квартире: стол на двенадцать человек, кадки с деревьями, гриль. Пентхаус, где есть и то и другое, на витрине встречается в 14 случаях из 84.

С коэффициентом связан ещё один довод в пользу верхнего этажа без террасы. Если у такой квартиры нет балконов и лоджий, вся её площадь общая, она целиком попадает в договор и в выписку, и сравнивать её цену с соседями просто. У пентхауса с террасой три площади, и сравнение каждый раз требует расчёта.

На показе видны доски, ограждение и вид. Всё остальное о террасе записано в договоре и проекте.

• Какая площадь стоит в договоре. Общая, приведённая или итоговая сумма без площади. От этого зависит, что будет при обмерах после стройки.
• Как пересчитывают цену после обмеров. Если после сдачи площадь террасы или квартиры отличается от проектной, договор определяет, кто кому доплачивает. Если цену пересчитывают по приведённой площади, лишний метр террасы добавит к ней 0,3 метра квартиры. Если по общей площади, терраса в пересчёт не попадает.
• Чья терраса по документам. Терраса должна значиться частью объекта долевого строительства. Крыши дома по Жилищному кодексу относятся к общему имуществу собственников. Терраса на кровле, которая не описана в договоре как часть квартиры, может оказаться общей.
• Общая или личная. В доме 17/33 Петровский остров есть общая терраса 120 м² для жителей секции. Такой простор легко принять за свою террасу.
• Что можно поставить. Навес, остекление, бассейн, кадки с деревьями. Спросите, какую нагрузку выдерживает перекрытие и что запрещено менять во внешнем виде дома. Остеклённая терраса меняет фасад.
• Кто чинит кровлю под террасой. Терраса над нижним этажом лежит над чужим потолком. Узнайте, кто и за чей счёт обслуживает гидроизоляцию под настилом.

Ещё одна вещь видна только при сравнении цен. Две квартиры с одинаковой площадью и разным числом террас в одном доме могут отличаться в цене на десятки миллионов, как № 67 и № 68 в Коллекционере. Попросите прайс этажа целиком: на нём сразу видно, сколько дом берёт за террасу.

О мебели для открытой террасы в Петербурге есть отдельный разбор: мебель для террасы на десять лет.

• Хочу въехать без ожидания. Готовые дома с террасами: SHEPILEVSKIY (три пентхауса, от 54,3 млн), МИРЪ (четыре, от 66,7 млн), Коллекционный дом 1919 (три, от 90,3 млн). Отделка предчистовая или без отделки, ремонт всё равно впереди.
• Нужна высота. SHEPILEVSKIY с террасами на 24-м этаже и Струны с террасами на 22-м.
• Нужны две террасы. Квартиры № 15 и № 68 в Коллекционере, 222 и 93,7 м².
• Бюджет до 70 млн. Северный ветер (24 пентхауса от 34,7 млн), Струны (от 31,0 млн), Цвет Зеленогорска (от 60,1 млн), МИРЪ (от 66,7 млн), SHEPILEVSKIY (54,3 млн).
• Бюджет от 150 млн. Остров Первых, Визионер, 17/33 Петровский остров, квартира № 15 в Коллекционере за 209,2 млн и пентхаусы SHEPILEVSKIY на 24-м этаже.
• Нужна квартира, без апартаментов. Исключите 17/33 Петровский остров: там продаются апартаменты. В остальных домах статус помещения сверьте по договору до задатка.
• Хочу понятную цену метра. Цвет Зеленогорска и Коллекционный дом 1919: метр на этаже одинаковый, и терраса в нём не прячется.

Открытая терраса в Петербурге нужна в тёплые месяцы. Если пространство за стеклом нужно круглый год, спросите про веранду: её закон считает с коэффициентом 1,0, метр в метр, и в договоре она обходится втрое с лишним дороже террасы той же площади.

Подборку пентхаусов с террасой под бюджет и район можно получить, если оставить заявку.

• Сравнивать цену метра без уточнения площади. Один дом считает метр по общей площади, другой по приведённой. Разделите цену на общую площадь без террасы и сравнивайте так.
• Считать, что терраса стоит 0,3 метра. Коэффициент задаёт площадь в договоре. Цену метра дом назначает сам, и в Визионере метр с террасой в 1,7 раза дороже метра без неё.
• Ждать в выписке ту же площадь, что в договоре. В выписке будет общая площадь, без террасы. Это нормально и не повод для претензии к застройщику.
• Путать общую террасу со своей. Проверьте, что терраса описана в договоре как часть квартиры.
• Не спрашивать про пересчёт. Узнайте до подписания, как изменится цена, если после обмеров площадь террасы окажется больше или меньше проектной.
• Покупать апартаменты как квартиру. Для апартаментов коэффициент 0,3 законом не установлен, и всё решает договор.

О том, когда выгоднее покупать пентхаус на стадии котлована и когда в готовом доме, есть отдельный разбор: пентхаус на котловане или в готовом доме.

Все цены, площади и этажи в статье относятся к пентхаусам, которые сейчас в продаже на витрине penthouse.spb.ru.

• Пентхаус на витрине означает квартиру на верхнем этаже дома или квартиру со своей террасой. В счёт вошли только квартиры, которые витрина считает пентхаусами: 84 в 22 домах.
• Терраса означает, что у квартиры на витрине отмечена хотя бы одна терраса. Площадь террас на витрине не указана, поэтому стоимость террасы в примерах посчитана на условных цифрах.
• Метр посчитан как цена, делённая на площадь квартиры. Общая это площадь или приведённая, на витрине не указано.
• Медиана означает середину ряда: половина значений ниже, половина выше.
• Верхний этаж засчитан только там, где этажность дома сверена. У 17/33 Петровский остров, Острова Первых, SHEPILEVSKIY, МИРЪ, Коллекционного дома 1919, Струн и части пентхаусов Северного ветра терраса стоит ниже верхнего этажа или этаж не сверен.
• Законы цитируются по действующим редакциям: Жилищный кодекс, закон о долевом строительстве № 214-ФЗ, приказ Минстроя № 854/пр, требования Росреестра № П/0393.

Подробнее о ценах пентхаусов по домам и районам в разборе сколько стоит пентхаус в Петербурге.

Какой коэффициент у террасы? 0,3. Его установил приказ Минстроя России от 25 ноября 2016 года № 854/пр. У балкона тоже 0,3, у лоджии 0,5, у веранды 1,0.

Считается ли терраса частью общей площади квартиры? Нет. Жилищный кодекс исключает из общей площади балконы, лоджии, веранды и террасы. В выписке из реестра недвижимости будет площадь без террасы.

Что такое приведённая площадь? Общая площадь квартиры плюс площадь террасы, балконов, лоджий и веранд с понижающими коэффициентами. По ней можно считать цену в договоре долевого участия.

Сколько стоит метр террасы? По формуле 0,3 от метра приведённой площади. При метре в 1,5 млн рублей метр террасы стоит 450 000. На деле дома считают по-разному: в Визионере метр пентхауса с террасой в 1,7 раза дороже, в Северном ветре почти такой же, как без террасы.

Действует ли коэффициент 0,3 для апартаментов? Закон о долевом строительстве задаёт приведённую площадь только для жилых помещений. Для апартаментов способ учёта террасы определяет договор.

Платят ли за террасу коммунальные платежи? Плата за содержание жилья и взносы на капитальный ремонт считаются от доли в общем имуществе, а доля пропорциональна общей площади помещения. Терраса в общую площадь не включена, и за её метры эти платежи не начисляют.