Пентхаус на котловане и в готовом доме: разница в цене и рисках

Купить квартиру на этапе котлована в Петербурге выгодно, если дом достроят в срок и он окажется таким, как на картинке. Готовый дом снимает оба вопроса, но берёт за это деньги и сужает выбор. На верхних этажах эта развилка острее, чем в обычной квартире: пентхаус штучный, у него своя терраса, свой вид и своя планировка, и замену ему найти трудно.

Пентхаусом на витрине считается лот на верхнем этаже дома или лот со своей террасой. Таких лотов 95, они стоят в 24 домах. Одиннадцать домов сданы, в них 23 пентхауса. Тринадцать домов строятся или только начали продажи, в них 72 пентхауса.

Медиана означает середину списка: половина лотов дешевле, половина дороже. У четырёх пентхаусов дома Три грации цена по запросу, поэтому медианы посчитаны по 91 лоту.

Первое, что видно в ценах: сданный дом дороже стройки в середине ряда, а оба края ряда, самый дешёвый и самый дорогой пентхаус, стоят на стройке.

Самый дешёвый пентхаус витрины стоит в строящемся доме: 31 млн рублей за 86,2 м² с террасой на 22-м этаже в Струнах. Самый дорогой тоже на стройке: апартаменты №787 площадью 1 001 м² на восьмом, верхнем этаже дома 17/33 Петровский остров за 3 003 млн рублей. В сданных домах разброс уже: от 54,3 млн за 83,6 м² с террасой в SHEPILEVSKIY до 349 млн за 240,7 м² на седьмом этаже клубного дома Приоритет.

Середина ряда выглядит так. Медианный пентхаус в сданном доме стоит 99,9 млн рублей, в доме на стройке 63,2 млн. Медианный метр в сданном доме 879 тыс. рублей, на стройке 521 тыс.

Лестница цен ломается в середине. Если бы скидка за ожидание работала напрямую, метр дорожал бы от старта продаж к стройке и от стройки к сданному дому. На деле медианный метр в домах, которые уже строятся, выше, чем в сданных: в эту группу попали 17/33 Петровский остров, ЛДМ и AVANT, самые дорогие адреса Петроградской стороны.

Группу старта продаж тянет вниз Северный ветер на Васильевском острове. В нём 29 пентхаусов из 38, все с ценой от 34,7 до 75,3 млн рублей, метр от 416 до 535 тыс. Без него группа выглядела бы иначе: в Коллекционере на Петроградской стороне метр пентхауса стоит от 942 тыс. до 1,41 млн рублей, на Фонтанке, 130 ровно 1,61 млн.

Для бюджета от 50 млн картина ровнее. Таких пентхаусов в домах до ввода 49, их медианная цена 79,5 млн рублей, медианный метр 741 тыс. В сданных домах все 23 лота дороже 50 млн, медианный метр там 879 тыс. Разница в метре 138 тыс. рублей, или 16%. На пентхаусе в 150 м² это 20,8 млн рублей.

Скидку за котлован удобно мерить внутри одного дома: та же терраса и тот же вид на старте продаж и перед сдачей. Витрина показывает другую сторону. Ни у одного застройщика витрины сданный и строящийся дома с пентхаусами не стоят на одном адресе. Новый дом стоит в другом районе, в другом классе и с другими пентхаусами, поэтому сравнивать приходится разные дома одной компании.

Element. Пентхаусы в сданном SHEPILEVSKIY на 24-м этаже стоят 1,19 млн рублей за метр, в Коллекционном доме 1919 ровно 1,08 млн. В строящемся 17/33 Петровский остров медианный метр пентхауса 1,57 млн, а у лота №787 ровно 3 млн. Петровский остров и Московский район продаются по разным правилам, и стадия стройки эту разницу не перекрывает.

Еврострой. Два пентхауса в сданном Приоритете стоят 1,45 и 1,5 млн рублей за метр. Единственный пентхаус в Фонтанке, 130 на седьмом этаже, 114,7 м², стоит 184,7 млн, это 1,61 млн за метр, при сдаче во II квартале 2029 года. Покупатель Фонтанки, 130 ждёт ключей больше двух лет, и метр у него на 135 тыс. рублей дороже медианы готового Приоритета.

AAG. Самый наглядный пример. В сданном AMO три пентхауса на шестом этаже стоят от 553 до 582 тыс. рублей за метр. В строящемся AVANT пентхаус 142,2 м² на девятом этаже стоит 244,9 млн, или 1,72 млн за метр. Разница втрое, и делает её адрес: Васильевский остров против Петроградской стороны.

Сэтл Групп. Здесь стройка дешевле. В Аристократе два пентхауса на седьмом этаже за 82 и 83,3 млн рублей, метр от 690 до 810 тыс., сдача в 2029 году. В сданном IMPERIAL CLUB пентхаус 150,5 м² на восьмом этаже стоит 150,5 млн, ровно миллион за метр.

Лучше всего разница адресов видна у RBI: у компании пять домов с пентхаусами на витрине в четырёх районах.

У ПСК и Legenda картина та же. Пентхаус в строящейся Галерной гавани стоит 784 тыс. рублей за метр, между сданными Bakunina 33 с метром 670 тыс. и Северной Короной с медианой 870 тыс. Три пентхауса Легенды на Охте на старте продаж стоят от 726 до 741 тыс. за метр, дороже сданных домов той же компании: Сампсониевского, 32 с метром 633 тыс. и Институтского, 16 с метром 406 тыс.

Для бюджета отсюда следует одно правило. Дешевле всего пентхаус на стройке в районе, где метр и так ниже. На Петроградской стороне медианный метр пентхауса в строящихся ЛДМ, AVANT и 17/33 от 1,34 до 1,72 млн рублей. Среди сданных домов витрины до такой медианы дотягивает только Приоритет. Скидку за ранний срок можно увидеть, только сравнивая цены одного дома в разные годы. Витрина показывает цены одного дня, поэтому такую скидку по ней не посчитать, и её стоит спрашивать у застройщика конкретного дома.

Старт продаж ближе всего к котловану. Дом только вышел в продажу, срок сдачи впереди, выбор планировок самый широкий. На витрине четыре таких дома с пентхаусами.

Коллекционер. RBI, улица Чапыгина на Петроградской стороне, сдача в IV квартале 2028 года. Пять пентхаусов, все без отделки. Самый большой лот №15 на шестом этаже, 222 м² с двумя террасами, стоит 209,2 млн рублей. Лот №56 на седьмом этаже, 154,9 м² с террасой, 146 млн. На восьмом, верхнем этаже три лота от 74,1 до 93,7 м², самый доступный стоит 78,6 млн. Метр здесь от 942 тыс. до 1,41 млн рублей. Два больших лота на шестом и седьмом этажах стоят по 942 тыс. за метр. Верхний этаж дороже: лот 93,7 м² с двумя террасами стоит 1,41 млн за метр.

Фонтанка, 130. Еврострой, Адмиралтейский район, сдача во II квартале 2029 года. Пентхаус один: 114,7 м² на седьмом, верхнем этаже за 184,7 млн рублей. Из всех домов на старте продаж здесь самый дорогой метр, 1,61 млн.

Легенда на Охте. Legenda, Красногвардейский район. Три пентхауса на 14-м, верхнем этаже, от 101,9 до 108,7 м², от 75,5 до 79,5 млн рублей. Метр от 726 до 741 тыс. Все три лота почти одинаковы по цене, и выбор между ними сводится к виду и стороне света.

Северный ветер. Брусника, Васильевский остров. Самый большой выбор пентхаусов на витрине: 29 лотов, у 24 своя терраса. Площади от 74,4 до 172,3 м², цены от 34,7 до 75,3 млн рублей, все с предчистовой отделкой. Дом сдаётся очередями: большая часть лотов во II квартале 2028 года, часть в IV квартале 2028-го, часть во II квартале 2029-го. Метр почти ровный по всему дому, от 416 до 535 тыс. рублей, и цену здесь решает площадь.

На старте продаж выигрывает тот, кто готов ждать дольше всех. До сдачи Фонтанки, 130 и последних корпусов Северного ветра больше двух с половиной лет. За это время дом строят от фундамента до ввода, и каждый этап может сдвинуть срок.

В этой группе девять домов и 34 пентхауса. До ключей здесь от нескольких месяцев до трёх лет: Струны сдаются в 2027 году, Аристократ в 2029-м.

17/33 Петровский остров. Element, весь дом продаётся как апартаменты. Монолитные работы закончены, идут облицовка фасада, отделка общих зон и монтаж инженерии. Пентхаусов восемь. Шесть лотов с террасами на шестом и седьмом этажах стоят от 152,7 до 233,6 млн рублей при площади от 94 до 135,6 м², метр от 1,42 до 1,79 млн. На восьмом, верхнем этаже два лота: 180 м² за 264,7 млн и самый дорогой пентхаус витрины, 1 001 м² за 3 003 млн рублей.

От того, квартира это или апартаменты, зависят регистрация, налог и коммунальные платежи. Об этом стоит спросить до задатка, потому что в 17/33 все лоты апартаменты.

ЛДМ. Aurix, улица Профессора Попова у Аптекарского острова, сдача в IV квартале 2027 года. Пять пентхаусов на девятом, верхнем этаже корпусов 3 и 5, площадь от 123 до 131,8 м². Цены от 135,4 до 182 млн рублей, метр от 1,07 до 1,47 млн. На одном этаже одного корпуса метр отличается на 390 тыс. рублей: лот №251 стоит 1,08 млн за метр, лот №222 1,47 млн.

AVANT. AAG, Петроградская сторона. Один пентхаус на девятом, верхнем этаже: квартира 142,2 м² за 244,9 млн рублей. Метр 1,72 млн.

Визионер. RBI, Петроградская сторона, сдача в III квартале 2028 года. Два пентхауса на девятом этаже: 110,1 м² с террасой за 155,5 млн и 107 м² без террасы за 88,7 млн. Площади почти равны, разница 3,1 м², а цены расходятся на 66,8 млн рублей: у дорогого лота своя терраса, и он стоит в первом корпусе.

Галерная гавань. ПСК, Васильевский остров, сдача в III квартале 2028 года. Пентхаус 134,1 м² на 12-м, верхнем этаже за 105,1 млн рублей, метр 784 тыс.

Аристократ. Сэтл Групп, Петроградский район, сдача в 2029 году. Два лота на седьмом, верхнем этаже: 101,2 м² за 82 млн и 120,8 м² за 83,3 млн.

Цвет Зеленогорска. RBI, Курортный район, сдача в III квартале 2028 года. Пять пентхаусов на четвёртом, верхнем этаже, все с террасой и белой отделкой, от 100,2 до 108,6 м², от 60,1 до 65,2 млн рублей. Метр у всех пяти одинаковый, ровно 600 тыс.

Струны. RBI, Выборгский район. Шесть лотов с террасами на 22-м этаже от 86,2 до 102,1 м², от 31 до 36,3 млн рублей, с белой отделкой. Пять лотов в корпусах 1 и 4 со сдачей в I квартале 2027 года, один в корпусе 5 со сдачей в IV квартале. Три лота из шести уже в брони.

Три грации. Еврострой, Захарьевская улица, 41. Это реконструкция доходного дома, построенного в 1906-1907 годах по проекту Вильгельма Ван-дер-Гюхта. На шестом, верхнем этаже четыре резиденции от 295,5 до 365,1 м². Цены по запросу, окончание работ в 2026 году.

В сданном доме видно всё, что на стройке приходится принимать на веру: вид с террасы, соседние дома, двор, подъезд, высоту потолка. Пентхаусов в таких домах на витрине 23, и это все, что есть: выбор втрое меньше, чем на стройке.

Клубный дом Приоритет. Еврострой, Центральный район, сдан в 2022 году. Два пентхауса на седьмом, верхнем этаже: 180,8 м² за 271,2 млн и 240,7 м² за 349 млн рублей. Это самые дорогие пентхаусы среди сданных домов витрины.

Северная Корона. ПСК, Петроградская сторона, сдана в 2023 году. Три пентхауса на верхних этажах корпусов, все без отделки. Лот 131,5 м² за 98,6 млн уже в брони. Свободны 150,2 м² за 130,7 млн и 127,7 м² за 155,8 млн рублей. Метр от 750 тыс. до 1,22 млн.

IMPERIAL CLUB. Сэтл Групп, Васильевский остров. Пентхаус 150,5 м² на восьмом этаже, пять комнат, без отделки, 150,5 млн рублей.

SHEPILEVSKIY. Element, Московский район. Самый высокий пентхаус витрины в сданном доме: два лота на 24-м этаже, 142,9 м² за 169,8 млн и 162,9 м² за 193,6 млн, оба с террасой и предчистовой отделкой. На 18-м этаже лот 83,6 м² с террасой за 54,3 млн, самый доступный пентхаус среди сданных домов.

Коллекционный дом 1919. Element, Московский район. Три пентхауса с террасами на 11-м, верхнем этаже: 83,3 м² за 90,3 млн, 111,2 и 111,4 м² по 120,5 и 120,7 млн рублей. Метр у всех трёх одинаковый, 1,08 млн.

МИРЪ. RBI, Центральный район. Четыре пентхауса с террасами на восьмом этаже, от 91,6 до 102,6 м², от 66,7 до 97,5 млн рублей, без отделки.

AMO. AAG, Васильевский остров. Три пентхауса на шестом, верхнем этаже: 112,7 м² за 65,6 млн, 160,6 м² за 88,9 млн и 213,2 м² за 123 млн рублей. Метр у всех трёх ниже 600 тыс. рублей.

Bakunina 33. ПСК, Центральный район, сдан во II квартале 2025 года. Пентхаус 150,8 м² на девятом этаже за 101 млн рублей, без отделки.

Институтский, 16. Legenda. Пентхаус 246,3 м² на 20-м этаже за 99,9 млн рублей. Метр 406 тыс., самый низкий среди сданных домов витрины, а площадь самая большая среди них.

Сампсониевский, 32. Legenda, Выборгский район. Пентхаус 108,3 м² на десятом этаже за 68,5 млн рублей.

Familia. РСТИ, Петроградская сторона. Единственный пентхаус 144,1 м² на четвёртом этаже уже в брони.

У сданных домов есть деталь, которую легко пропустить. Из 23 пентхаусов в сданных домах у 16 известна отделка, и ни один из них не продаётся с чистовой: десять без отделки, шесть с предчистовой. Сданный дом даёт ключи, но ремонт на 150-250 м² всё равно впереди. Месяцы ремонта нужно прибавить к сроку переезда в обоих случаях.

Цена от в таблице считается по свободным лотам. Лоты в брони в счёт числа пентхаусов попадают, в минимальную цену нет.

С 1 июля 2019 года деньги дольщиков в России принимают только через счета эскроу. Деньги лежат в банке до ввода дома и попадают к застройщику после того, как он представит банку разрешение на ввод в эксплуатацию: не позже десяти рабочих дней после этого. Пока дом не введён, деньги покупателя застройщику недоступны.

Страховка до 10 млн рублей. Деньги на счёте эскроу по договору долевого участия застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов на сумму не больше 10 млн рублей. Страховка действует до дня, когда застройщик представит банку разрешение на ввод дома и сведения о регистрации права собственности. Если у покупателя несколько счетов эскроу в одном банке, лимит общий: те же 10 млн на всё. Для пентхауса за 150 млн рублей это одна пятнадцатая цены, остальное зависит от надёжности банка. Поэтому при покупке на стройке банк, где открыт счёт эскроу, стоит выбирать так же внимательно, как дом.

Срок депонирования. Деньги на счёте эскроу лежат не дольше планового срока ввода дома плюс шесть месяцев.

Неустойка за просрочку. За каждый день задержки передачи застройщик платит гражданину неустойку: 1/300 ставки рефинансирования Банка России от цены договора, для гражданина в двойном размере.

Площадь после обмеров. После ввода дом обмеряют, и площадь пентхауса может отличаться от договорной. Цена договора меняется после заключения, только если договор это прямо предусматривает. Допустимое изменение площади можно записать в договор, но не больше 5%. Если отклонение больше, покупатель вправе через суд расторгнуть договор. На пентхаусе 200 м² пять процентов это 10 м², при метре 1,5 млн рублей разница в 15 млн.

Гарантия. На сам дом застройщик даёт гарантию не меньше трёх лет со дня передачи пентхауса покупателю. На технологическое и инженерное оборудование гарантия тоже не меньше трёх лет, но считается со дня подписания первого передаточного акта в доме. В доме, который сдан давно, эта часть гарантии к моменту покупки может уже закончиться.

Проектная декларация, срок ввода и его переносы, фотографии хода стройки и банк, где открываются счета эскроу, есть по каждому дому в Единой информационной системе жилищного строительства. По фотографиям видно, успевает ли стройка к обещанному сроку.

Закон о долевом строительстве № 214-ФЗ датирован 30 декабря 2004 года, счета эскроу стали обязательными только через четырнадцать с половиной лет. Пентхаус, купленный на котловане до июля 2019 года, оплачивался по другим правилам, поэтому опыт знакомых, покупавших жильё на стройке десять лет назад, к сегодняшней сделке подходит мало.

На стройке показывают шоурум и визуализацию, в сданном доме показывают сам пентхаус. Ни то ни другое не отвечает на часть вопросов, которые всплывают уже после сделки.

• Вид с террасы через пять лет. Визуализация показывает вид с высоты птичьего полёта и без соседних строек. Надёжнее подняться на свой этаж или получить снимок с его высоты, а участки рядом проверить по градостроительному плану.
• Что над головой. У пентхауса на верхнем этаже сверху кровля. На кровле может стоять вентиляция и оборудование лифтов, и их шум слышен только в построенном доме.
• Как устроена терраса. Гидроизоляция, водосток, нагрузка на перекрытие для кадок с деревьями и бассейна. До сделки полезно выяснить, что разрешено ставить на террасе и кто отвечает за протечку вниз.
• Отделка в договоре и в рекламе. Готовый холл и двор на показе ничего не говорят об отделке самого пентхауса: в сданных Северной Короне и IMPERIAL CLUB пентхаусы продаются без отделки. Разница между «без отделки», «предчистовой» и «белой» на 200 м² стоит месяцев работы.
• Квартира или апартаменты. Проверяется в договоре. От этого зависят регистрация, налог и тарифы на коммунальные услуги.
• Тариф управляющей компании. В сданном доме он известен, его видно в квитанции соседа. На стройке это обещание.
• Машино-место. Сколько мест положено к пентхаусу и продаются ли они отдельно. В Трёх грациях, например, паркинг на 21 место при 22 резиденциях.

• Нужно переехать в ближайший год. Сданные дома: Приоритет, Северная Корона, IMPERIAL CLUB, SHEPILEVSKIY, Коллекционный дом 1919, МИРЪ, AMO, Bakunina 33, Институтский, 16, Сампсониевский, 32. Ремонт придётся планировать сразу: ни один из этих пентхаусов с известной отделкой не продаётся с чистовой. Из строящихся домов раньше других, в I квартале 2027 года, сдаются Три грации и пять лотов Струн.
• Нужен конкретный адрес на Петроградской стороне. Здесь стройка дороже сданного: ЛДМ, AVANT и 17/33 Петровский остров стоят от 1,07 до 3 млн рублей за метр. Ждать скидки за котлован на этих адресах не приходится, зато выбор пентхаусов шире.
• Главное цена метра и срок не горит. Дома на старте продаж и в районах, где метр ниже: Северный ветер, Легенда на Охте, Цвет Зеленогорска, Аристократ. Метр от 416 до 810 тыс. рублей.
• Нужна терраса. На стройке выбор шире: Коллекционер с лотом 222 м² и двумя террасами, 17/33 с шестью лотами с террасами, Визионер на девятом этаже, 24 лота в Северном ветре. Среди сданных домов пентхаусы с террасой есть только в SHEPILEVSKIY, Коллекционном доме 1919 и МИРЪ, всего десять лотов.
• Сумма сделки выше 100 млн, деньги на одном счёте. Стройка подходит, если банк счёта эскроу выбран так же внимательно, как дом: страховка покрывает 10 млн. Готовый дом снимает этот вопрос.
• Нужна постоянная регистрация. Статус лота стоит проверить до задатка: в 17/33 Петровский остров весь дом продаётся как апартаменты.

• Считать, что котлован всегда дешевле. У четырёх застройщиков витрины из семи, у кого есть и сданные дома, и стройка, новый дом дороже за метр. Сравнивать нужно один и тот же дом в разное время или соседние дома одного района.
• Смотреть на срок сдачи без ремонта. Пентхаусы витрины с известной отделкой продаются без неё, с предчистовой или с белой, чистовой нет ни у одного. К сроку сдачи прибавляется ремонт 150-250 м².
• Держать всю сумму в одном банке, не глядя на него. Страховка счёта эскроу ограничена 10 млн рублей на один банк. Для пентхауса за 100-300 млн рублей выбор банка значит не меньше, чем выбор этажа.
• Не читать пункт о площади. Отклонение до 5% договор может разрешить, и если в нём есть перерасчёт цены, доплата за лишние метры будет законной. На дорогом метре это миллионы рублей.
• Покупать вид по визуализации. Верхний этаж ценят за панораму, и её закрывает первый же соседний дом выше. Участки вокруг проверяются до задатка.
• Не сравнивать с готовым соседом. Сданный дом того же района иногда стоит дешевле стройки. На Петроградской стороне пентхаус в сданной Северной Короне стоит от 750 тыс. до 1,22 млн рублей за метр, в строящемся ЛДМ от 1,07 до 1,47 млн.

Цифры собраны витриной пентхаусов penthouse.spb.ru по лотам застройщиков Петербурга. Подробнее о том, что такое пентхаус и чем он отличается от квартиры на верхнем этаже, в статье о пентхаусах. Цены на пентхаусы по районам и домам в индексе пентхаусов Петербурга, самые дорогие лоты города в разборе самых дорогих квартир Петербурга.

• Пентхаус означает лот на верхнем этаже дома или лот со своей террасой.
• В счёт попали 95 лотов в 24 домах. Цена известна у 91, у четырёх резиденций Трёх граций цена по запросу.
• Стадия дома взята из статуса: «старт продаж», «строится», «сдан» или «введён». Три грации отнесены к строящимся домам.
• Не попали в счёт лоты ниже верхнего этажа без своей террасы. Ещё два дома исключены: верхним этажом там записан первый или второй этаж, и такую запись проверить нечем.
• Медиана означает середину списка: половина цен ниже, половина выше. При чётном числе лотов это среднее двух средних значений.
• Цена метра равна цене лота, делённой на его площадь.
• Минимальная цена в таблице считается по свободным лотам, без брони.

Подобрать пентхаус под бюджет, срок и район, сравнить готовый дом со стройкой и проверить договор до задатка можно с помощью витрины: оставить заявку.

Выгодно ли купить квартиру на этапе котлована? Зависит от адреса сильнее, чем от срока. На витрине медианный метр пентхауса в домах до ввода 521 тыс. рублей, в сданных 879 тыс., но на Петроградской стороне строящиеся дома дороже сданных. Для бюджета от 50 млн разница в медианном метре 16% в пользу стройки.

Сколько стоит пентхаус в сданном доме Петербурга? Сейчас в продаже от 54,3 млн рублей за 83,6 м² с террасой в SHEPILEVSKIY до 349 млн за 240,7 м² в клубном доме Приоритет. Медианная цена 99,9 млн рублей.

Сколько стоит пентхаус на стройке? От 31 млн рублей в Струнах до 3 003 млн за апартаменты 1 001 м² в доме 17/33 Петровский остров. Медианная цена 63,2 млн, для лотов дороже 50 млн 79,5 млн рублей.

Что будет с деньгами, если дом не достроят? Деньги лежат на счёте эскроу в банке и попадают к застройщику только после ввода дома. Если с банком наступит страховой случай, Агентство по страхованию вкладов вернёт не больше 10 млн рублей по всем счетам эскроу покупателя в этом банке.

Может ли площадь пентхауса измениться после сдачи? Да. Договор может разрешить отклонение площади не больше 5% и перерасчёт цены. Если отклонение больше допустимого, договор можно расторгнуть через суд.

Какая гарантия у пентхауса в новом доме? Не меньше трёх лет на дом со дня передачи и не меньше трёх лет на инженерное оборудование со дня первого передаточного акта в доме.