Индекс пентхаусов Петербурга, сентябрь 2026: сколько стоит жизнь наверху

Покупатель пентхауса обычно начинает с картинки: терраса, закат, вода внизу. Через неделю поисков картинка сменяется таблицей. В одном доме пентхаус стоит 34 млн, в соседнем районе похожая площадь стоит 150 млн, и из объявлений непонятно, за что разница.

Этот выпуск индекса отвечает на три вопроса. Сколько стоит пентхаус в Петербурге сегодня. От чего зависит цена. И что можно купить на ваш бюджет, не переплачивая за слово в заголовке.

Медиана здесь означает середину списка: ровно половина пентхаусов дешевле этой цены, половина дороже. Средняя цена метра выше, 814 189 ₽, потому что её тянут вверх несколько очень дорогих пентхаусов. Для покупателя медиана честнее: она показывает, что стоит типичный пентхаус, а не рекордный.

Все цены взяты из прайсов застройщиков на 25 сентября 2026 года. Вторичного рынка в индексе нет, только квартиры и апартаменты, которые продаёт сам застройщик. Как собраны цифры и чего в них нет, подробно написано в конце статьи.

Единого определения пентхауса в законе нет. Застройщики пишут это слово по-разному, поэтому индекс берёт два простых признака, которые можно проверить по плану и прайсу. Квартира попадает в индекс, если она стоит на последнем этаже дома или у неё есть своя терраса.

По этим признакам картина такая:

• Последний этаж и терраса. Классический пентхаус с выходом на свою открытую площадку. Таких 14.
• Последний этаж без террасы. Над вами только крыша, но выйти на воздух можно лишь на балкон, если он есть. Таких 16.
• Терраса, но этаж не последний. Квартира со своей открытой площадкой ниже верхнего этажа. Таких 39.

Больше половины пентхаусов индекса стоят не на самом верху. В 20 случаях это видно наверняка. В доме Северный ветер 18 квартир с террасами стоят с третьего по девятый этаж в корпусах высотой от 8 до 16 этажей. В доме Коллекционер две квартиры с террасами на шестом и седьмом этажах восьмиэтажного дома.

Обратный случай тоже есть. В ЛДМ все пять пентхаусов стоят на девятом, последнем этаже, и ни у одного нет террасы.

Для покупателя вывод простой. Если вам нужен именно верх дома, то есть тишина над головой и небо в окнах, смотрите этаж, а не слово в заголовке. Если нужна своя площадка под открытым небом, смотрите план террасы. Это две разные покупки с разной ценой.

Разница между самым дешёвым и самым дорогим пентхаусом в индексе почти в 15 раз. Внизу лестницы двухкомнатная квартира на 76 м² с террасой на третьем этаже дома Северный ветер за 34,2 млн. Наверху шестикомнатный пентхаус на 286,89 м² на девятом этаже дома Остров Первых за 502,06 млн.

Два нижних места лестницы стоят почти одинаково, но это разные покупки. В доме Северный ветер за 34,2 млн дают террасу на третьем этаже и предчистовую отделку. В доме Струны за 34,45 млн дают 22-й этаж, террасу и белую отделку. Разница в цене 250 тысяч рублей, разница в образе жизни огромная.

Середина лестницы, от 65 до 105 млн, самая плотная. Здесь восемь домов в семи районах: от Васильевского острова до Зеленогорска. На этом отрезке выбирать стоит по месту и по тому, что вы ждёте от верха дома, а не по цене. Цены соседей по лестнице отличаются на несколько миллионов.

Выше 150 млн начинаются острова Петроградской стороны: Петровский и Аптекарский. Здесь метр почти везде дороже 1,4 млн рублей.

Шесть домов из 14 строит RBI: Коллекционер, Визионер, Цвет Зеленогорска, МИРЪ, Струны и Светоч. На них приходится 25 пентхаусов индекса. Ещё 25 продаёт Брусника в одном доме Северный ветер. Остальные 19 делят шесть застройщиков.

Цена всего пентхауса зависит от площади, поэтому районы честнее сравнивать по метру. Ниже медианная цена метра пентхауса в каждом районе.

Карта цен читается легко. Три верхние строки занимают острова: Матисов, Петровский и Аптекарский. Вода рядом, и метр здесь дороже 1,3 млн.

Центр и Петроградская сторона стоят около миллиона за метр. Васильевский остров и Гавань дешевле, от 579 до 750 тысяч. Ниже всех намыв Васильевского острова, где строится Северный ветер, и Выборгский район с домом Струны: там метр пентхауса стоит меньше 460 тысяч.

Отдельная строка Курортный район. Пять пентхаусов дома Цвет Зеленогорска стоят по 705 тысяч за метр, у всех одинаковая цена метра. Это единственный дом индекса за городом: четыре этажа на проспекте Ленина в Зеленогорске.

Строки с одним пентхаусом читайте осторожно. Матисов остров в индексе представлен одной квартирой дома Остров Первых, Екатерингоф одной квартирой дома Кристалл Холл. Медиана по одной квартире говорит о доме, а не о районе.

Внутри одного дома пентхаусы стоят по-разному, и разница бывает больше, чем между районами. Три примера из прайсов застройщиков.

Коллекционер на улице Чапыгина. На шестом и седьмом этажах метр пентхауса стоит 1 108 800 ₽. На восьмом, последнем, от 1 247 400 до 1 663 201 ₽. Верхний этаж здесь дороже на 12–50% за метр. Самая дорогая квартира по метру, 93,7 м² за 155,84 млн, стоит на 26,11 млн дороже соседней на 93,6 м² на том же этаже. У дорогой квартиры две террасы, у соседней одна.

Визионер на Средней Колтовской. Два пентхауса на девятом, последнем этаже. Один на 107 м² стоит 104,37 млн. Второй на 110,1 м² стоит 182,95 млн. Площадь отличается на 3,1 м², цена на 78,58 млн. У дорогой квартиры есть терраса и больше комнат.

Северная Корона на набережной Карповки. Два пентхауса на восьмом, последнем этаже, оба без террасы и без отделки. Квартира на 131,5 м² стоит 96 млн, квартира на 127,7 м² стоит 155,79 млн. Метр отличается больше чем в полтора раза: 730 тысяч против 1,22 млн. Причину в прайсе застройщик не пишет. Такую разницу стоит разобрать в отделе продаж до задатка: спросите, что за ней стоит, вид, сторона света или состав квартиры.

Вывод для покупателя: цену пентхауса сравнивайте внутри дома так же внимательно, как между домами. Соседняя квартира на том же этаже может стоить на десятки миллионов меньше.

Главный вопрос при выборе пентхауса: за что вы платите. Индекс показывает, что терраса и верхний этаж встречаются вместе реже, чем кажется.

Из 69 пентхаусов терраса есть у 53. Последний этаж у 30. Оба признака сразу только у 14 квартир. Это Коллекционер, Цвет Зеленогорска, Визионер и пять квартир дома Северный ветер.

Самый доступный вход в такую квартиру в доме Северный ветер: 83 м² на восьмом, последнем этаже корпуса, с террасой, за 38,89 млн. Цвет Зеленогорска здесь особенный: все пять его пентхаусов стоят на четвёртом, последнем этаже, у каждого своя терраса, и продаются они с белой отделкой. Цена от 70,73 до 76,66 млн.

Верхний этаж без террасы берут ради вида и тишины. Так устроены пентхаусы в домах ЛДМ, AMO, Северная Корона, Аристократ, Кристалл Холл и Светоч. Терраса без верхнего этажа нужна тем, кому важен выход на воздух, а соседи сверху не мешают. Так устроено большинство пентхаусов дома Северный ветер.

Бенжамен Патерсен рисовал Неву больше двухсот лет назад. В 1799 году он смотрел на Мраморный дворец от Петропавловской крепости, в 1807 году на стрелку Васильевского острова с Дворцовой набережной. Вид на реку и сейчас одна из главных причин купить верхний этаж в Петербурге.

При этом в прайсах застройщиков пометка «с видом на Неву» стоит только у одного пентхауса из 69. Это шестикомнатная квартира на 286,89 м² на девятом этаже дома Остров Первых, на Матисовом острове. Цена 502,06 млн, метр 1,75 млн.

У других домов вода тоже бывает видна. 17/33 стоит на Петровском острове у Малой Невы, Северная Корона на набережной Карповки. Но в самом предложении застройщик вид не обещает. Проверять его придётся самим.

Если вид для вас главный, просите у застройщика видовые фотографии с нужного этажа или фотографии с дрона на высоте квартиры. В сданном доме поднимитесь на этаж сами. Вид из окна пентхауса нельзя переделать ремонтом, а соседний участок могут застроить.

Из 69 пентхаусов только девять продаются в сданных домах. Это МИРЪ на Миргородской улице, сданный в 2025 году, AMO на 12-й линии Васильевского острова и Северная Корона на набережной Карповки, сданная в 2023 году. Остальные 60 в домах, которые ещё строятся или только вышли в продажу.

Медианный метр в сданных домах 861 тысяча рублей, в строящихся 498 тысяч. Разница выглядит как наценка за готовность, но это не так. Сданные дома в индексе стоят в центре, на Петроградской стороне и на Васильевском острове, а среди строящихся много квартир дома Северный ветер на намыве. Разницу даёт место, а не стадия стройки.

Сроки у строящихся домов разные. Ближе всего 17/33 Петровский остров, сдача в IV квартале 2026 года. Струны сдают корпуса с IV квартала 2026 по IV квартал 2027 года. Дальше всех Аристократ и Кристалл Холл, оба от Сэтл Групп: II квартал 2030 года.

Что даёт готовый дом. Вы видите свой вид, свою террасу и своих соседей до покупки, а не по визуализации. Можно сразу делать ремонт. Что даёт стройка. Выбор шире: 60 пентхаусов против девяти.

У девяти домов из 14 в прайсе застройщика стоят две цены пентхауса: базовая и «при 100% оплате». Вторая всегда ниже.

В деньгах это заметно. Самый доступный пентхаус дома Коллекционер стоит 92,43 млн по базовой цене и 78,57 млн при полной оплате, разница 13,86 млн. Самый дешёвый пентхаус дома Северный ветер стоит 34,2 млн и 28,73 млн, разница 5,47 млн. Большой пентхаус дома Коллекционер на 222 м² стоит 246,15 млн и 209,23 млн, разница почти 37 млн.

Какие условия стоят за базовой ценой, в прайсе не написано: рассрочка, ипотека или что-то ещё. Прежде чем сравнивать дома, спросите в отделе продаж, по какой цене вы на самом деле будете платить. Иначе легко сравнить базовую цену одного дома с ценой полной оплаты другого.

Отделку застройщики называют тремя словами:

• Без отделки. Так продают 23 пентхауса: Коллекционер, 17/33, Визионер, МИРЪ, Северная Корона, Аристократ, Кристалл Холл.
• Предчистовая. Так сдают все 25 пентхаусов дома Северный ветер.
• Белая. Так продают 13 пентхаусов: Цвет Зеленогорска, Струны и Светоч.

Предчистовая и белая отделка обычно означают, что черновые работы сделаны и квартира готова к чистовому ремонту.

Ещё у восьми квартир вид отделки в прайсе не указан. Это ЛДМ, AMO и Остров Первых.

Что именно входит в каждый вид отделки, застройщики понимают по-разному. Просите перечень работ письменно и с фотографиями готовой квартиры. На площади больше 100 м² ремонт с нуля займёт месяцы, и это время стоит заложить в план переезда.

Ниже все 69 пентхаусов индекса, разложенные по бюджету.

До 50 млн. Здесь 19 квартир в двух домах. Двенадцать пентхаусов дома Северный ветер на намыве Васильевского острова, у всех терраса и предчистовая отделка. Семь пентхаусов дома Струны в Выборгском районе у «Проспекта Просвещения», все на 22-м этаже, с террасами и белой отделкой. Подходит тем, кому нужна большая квартира с открытой площадкой и кто не держится за центр. Не подходит тем, кто ищет исторический Петербург за окном.

От 50 до 100 млн. Самый широкий выбор: 27 квартир в восьми домах. Крупные пентхаусы дома Северный ветер до 172,3 м², Цвет Зеленогорска с террасами за городом, три пентхауса МИРЪ в центре, самый доступный пентхаус дома Коллекционер на Аптекарском острове, AMO и Аристократ на Васильевском, Кристалл Холл у Екатерингофа, Северная Корона на Карповке. Подходит тем, кто готов выбирать между местом и площадью.

От 100 до 200 млн. 20 пентхаусов в восьми домах, почти все на Петроградской стороне и её островах: Коллекционер, 17/33, Визионер, ЛДМ, Светоч, Северная Корона. Плюс две верхние квартиры МИРЪ в центре и большой пентхаус AMO на 213,2 м². Подходит тем, кому важен адрес. Готовы из них четыре квартиры, в домах МИРЪ, AMO и Северная Корона, остальные в строящихся домах. Светоч продаёт апартаменты, у них свои правила по прописке, налогу и ипотеке.

От 200 млн. Три пентхауса. Пентхаус дома Коллекционер на 222 м² за 246,15 млн, пентхаус 17/33 на 130,8 м² за 233,57 млн и пентхаус дома Остров Первых на 286,89 м² за 502,06 млн. Каждый из них самый дорогой в своём доме.

Пентхаус отличается от обычной квартиры тем, что над ним крыша, а рядом открытая площадка. Отсюда вопросы, которые стоит задать до задатка:

• Кто отвечает за кровлю над вами. Узнайте гарантийный срок на кровлю и гидроизоляцию террасы и кто будет их обслуживать после сдачи дома.
• Что стоит на крыше. Вентиляция, наружные блоки кондиционеров и лифтовое оборудование могут оказаться прямо над спальней. Попросите план кровли.
• Входит ли терраса в площадь и цену. Застройщики считают площадь открытой площадки по-разному. Уточните, сколько метров вы покупаете и какие из них под крышей.
• Можно ли на террасе ставить беседку, джакузи или сажать деревья. Нагрузка на перекрытие рассчитана заранее, и не всё, что нарисовано на визуализации, разрешено.
• Как с террасы убирают снег. Зимой это ваша забота или управляющей компании, и куда уходит талая вода.
• На какой уровень приходит лифт. Если квартира двухуровневая, уточните, куда вы попадаете из лифта и где внутренняя лестница.

• Верить слову в заголовке. 39 из 69 пентхаусов индекса стоят не на последнем этаже или у дома не указана этажность. Проверьте этаж по плану.
• Сравнивать базовую цену с ценой полной оплаты. Разница до 16%. Сравнивайте одинаковые цены.
• Не спрашивать про соседнюю квартиру. В одном доме на одном этаже пентхаусы отличаются по метру больше чем в полтора раза. Разберите, за что разница.
• Покупать вид по визуализации. Вид на Неву застройщик прямо обещает в одном пентхаусе из 69. Всё остальное проверяйте фотографиями с высоты этажа.
• Не закладывать ремонт. 23 пентхауса продаются без отделки, 25 с предчистовой. На 100–150 м² ремонт займёт месяцы и заметную часть бюджета.

Индекс считает цены, а сделку ведёт человек. Мы спросили брокеров Art Estate, которые сами показывают пентхаусы Петербурга, что они видят в этих покупках. Слова приведены так, как их написали.

Илья Матвеев, брокер Art Estate, Петербург. «В высоком бюджете покупатель все чаще считает не цену, а ценность. Правильные этаж и ориентация могут дать лучший вид без переплаты, а грамотная перепланировка — существенно повысить комфорт. Важно покупать реальные характеристики объекта, а не маркетинг.»

Индекс собран витриной пентхаусов penthouse.spb.ru. Витрина каждую ночь читает прайсы застройщиков Петербурга и квартиры на их сайтах и отбирает квартиры и апартаменты, которые стоят на последнем этаже дома или имеют свою террасу. Цены этого выпуска сняты 25 сентября 2026 года.

Правила подсчёта:

• Только первичный рынок. Квартиры и апартаменты, которые продаёт сам застройщик. Перепродажи и вторичка в индекс не входят.
• Дома витрины. На витрине 23 дома, пентхаусы в продаже есть в 14 из них.
• Последний этаж отмечается, когда этажность дома известна из данных застройщика. Если этажность не указана, квартира попадает в индекс только по террасе.
• Класс дома указан так, как его пишет застройщик.
• Медиана означает середину списка: половина цен ниже, половина выше.
• Цена метра считается делением цены квартиры на её площадь из прайса.

Это первый выпуск, поэтому динамики в нём нет. Следующий выпуск соберёт цены на конец октября. В нём появятся изменение медианной цены и метра за месяц, проданные и новые пентхаусы и дома, которые вышли в продажу за это время. Если застройщик поменяет цену при полной оплате или откроет новую секцию, это тоже будет видно.

Сколько стоит пентхаус в Петербурге? На 25 сентября 2026 года медианная цена пентхауса у застройщиков 72,97 млн, медианный метр 634 850 ₽. Половина пентхаусов дешевле этой цены, половина дороже.

Где самый дешёвый пентхаус? В доме Северный ветер на намыве Васильевского острова: 76 м² с террасой на третьем этаже за 34,2 млн. Почти столько же, 34,45 млн, стоит пентхаус на 86,2 м² на 22-м этаже дома Струны.

Где самый дорогой? В доме Остров Первых на Матисовом острове: 286,89 м² с видом на Неву за 502,06 млн.

Где самый дорогой метр? На островах. Медианный метр пентхауса на Петровском острове 1,572 млн, на Аптекарском 1,377 млн. Единственный пентхаус дома Остров Первых на Матисовом острове стоит 1,75 млн за метр.

Пентхаус обязательно на последнем этаже? Нет. Из 69 пентхаусов индекса на последнем этаже стоят 30. Остальные попадают в индекс благодаря своей террасе.

Есть ли пентхаусы в готовых домах? Да, девять: в домах МИРЪ, AMO и Северная Корона. Цены от 65,56 до 155,79 млн.

Сколько можно сэкономить при полной оплате? У девяти домов из 14 цена при 100% оплате ниже базовой на 10–16%. На пентхаусе за 92 млн это около 14 млн.

Есть ли пентхаусы за городом? Да, в доме Цвет Зеленогорска: пять квартир на последнем этаже с террасами и белой отделкой, от 70,73 до 76,66 млн.