Что такое пентхаус простыми словами: от навеса у стены до террасы над Невой

Пентхаус — квартира на последнем этаже многоквартирного дома, у которой есть своя открытая терраса на крыше или на уступе фасада. Выше пентхауса в доме никто не живёт, а на террасу выходят прямо из квартиры. В продаже пентхаусом называют и квартиры, у которых есть только один из этих двух признаков.

В Петербурге таких квартир немного. На 26 сентября 2026 года застройщики города продают 68 пентхаусов в 14 домах. Витрина penthouse.spb.ru собирает их все каждую ночь из прайсов застройщиков, и по ним видно, как слово работает на деле.

Цифры в статье взяты из прайсов застройщиков на 26 сентября 2026 года. Вторичного рынка в них нет.

Когда покупатель говорит «хочу пентхаус», он обычно имеет в виду три вещи сразу.

• Верх дома. Над квартирой только кровля. Соседей сверху нет, из окон видно дальше, чем с нижних этажей.
• Своя терраса. Открытая площадка, на которую выходят из гостиной или спальни. Часто она лежит на крыше нижнего этажа там, где фасад делает уступ.
• Особая квартира. Пентхаус обычно больше соседних квартир, у него своя планировка, иногда два уровня.

Классический пентхаус собирает все три признака. В прайсе застройщика слово появляется, даже если выполнен один. Поэтому первое, что стоит сделать с любым объявлением: открыть план и проверить этаж и террасу.

Витрина penthouse.spb.ru считает пентхаусом квартиру, у которой выполнен хотя бы один из двух проверяемых признаков: последний этаж дома или своя терраса. Размер и цена в правило не входят. Их нельзя проверить по плану, и «большая квартира» у каждого своя.

Английское penthouse сначала означало скромную пристройку. Около 1300 года слово pentis обозначало навес или скат крыши, пристроенный к стене здания. Оно пришло из англо-французского pentiz, сокращения старофранцузского apentis, пристройки. Так пишет этимологический словарь Etymonline.

В средневековой латыни слово известно с 1211 года: эту самую раннюю запись приводит Англо-нормандский словарь. Около 1530 года непонятное pentis переосмыслили как pente и house, «склон» и «дом». Так появилось знакомое написание. Лингвисты называют такой сдвиг народной этимологией: люди подгоняют чужое слово под понятные части.

Значение «квартира на крыше высокого дома» Etymonline отмечает с 1921 года. С этого же времени, по словам словаря, пентхаус связан с роскошью. За шесть веков навес у стены поднялся на крышу.

Пентхаус в сегодняшнем смысле родился в Нью-Йорке в 1920-х годах. Какой из них был первым, источники спорят. Английская Википедия называет первым признанным проектом квартиру на крыше отеля Плаза у Центрального парка, 1923 год.

Самый известный ранний пентхаус построили в 1925 году на Пятой авеню, 1107. Строительная компания George Fuller решила возвести там 14-этажный жилой дом. Марджори Мерриуэзер Пост, наследница производителя сухих завтраков, согласилась переехать туда при одном условии: застройщик почти целиком воссоздаёт её особняк на 54 комнаты на трёх верхних этажах дома. Эту историю подробно пересказывает 6sqft.

Дом проектировали архитекторы Rouse и Goldstone. Эндрю Алперн, которого цитирует CityRealty, назвал эту квартиру «безусловно самой большой и, вполне возможно, самой роскошной из всех, что где-либо создавались».

Пост арендовала квартиру на 15 лет по 75 000 долларов в год. В начале 1950-х пентхаус разделили на несколько квартир: одни источники пишут о шести, другие о девяти.

С этого дома за словом закрепились три ожидания, которые покупатель несёт до сих пор: верх дома, большая площадь и цена выше, чем у соседей снизу. Дальше будет видно, что в Петербурге из трёх ожиданий надёжно сбывается только первое.

Как навес у стены за семь веков превратился в квартиру на крыше, мы подробно рассказали в отдельной статье «История пентхаусов».

Нью-йоркский пентхаус вырос вместе с небоскрёбами. В Петербурге высоту домов в историческом центре держит закон.

Для центра действует Закон Санкт-Петербурга от 19 января 2009 года № 820-7 о зонах охраны объектов культурного наследия. В охранных зонах центра он разрешает высоту, «не превышающую существующей высоты соответствующего здания», и делает исключение для мансард: конёк крыши можно поднять не больше чем на 1 метр. Для отдельных мест закон называет точные пределы. Например, для дома 58 на 1-й линии Васильевского острова это «не более 22 м до конька».

Отсюда петербургская особенность: пентхаус здесь стоит невысоко. Из 68 пентхаусов на витрине 59 находятся с третьего по девятый этаж. Выше поднимаются только семь квартир на 22-м этаже дома Струны в Выборгском районе и две на 15-м этаже дома Северный ветер. Медианный пентхаус Петербурга стоит на восьмом этаже. Медиана значит середину списка: половина пентхаусов ниже, половина выше.

Поэтому петербургский пентхаус ценят за положение на верху дома, за террасу и за вид на воду там, где он есть. Высота в метрах здесь решает меньше, чем в городах небоскрёбов.

Пентхаусы витрины делятся на три группы. Классических, где есть и последний этаж, и терраса, всего 14. Пять из них в Цвете Зеленогорска, пять в Северном ветре, три в Коллекционере и один в Визионере.

Больше половины пентхаусов витрины стоят ниже верхнего этажа или у дома в данных застройщика не указана этажность. В пентхаусы они попадают благодаря своей террасе.

Квартира с террасой ниже верхнего этажа — самый доступный вход в пентхаус. Её медианная цена 59,4 млн, а метр в полтора раза дешевле, чем у классического пентхауса. 25 из 38 таких пентхаусов продаются в двух домах: Северный ветер на намыве Васильевского острова и Струны на улице Шостаковича.

Самый дорогой метр у квартир на последнем этаже без террасы. В эту группу входят пять пентхаусов ЛДМ на Аптекарском острове и два пентхауса Северной Короны на набережной Карповки, поэтому медиана здесь выше.

Слова «пентхаус» в своде правил СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные» нет. Отдельного вида жилья с таким названием нормы не знают, пентхаус остаётся словом из прайса.

Определение террасы в том же своде есть. Пункт 3.1.34 называет террасой «огражденную открытую (без остекления) площадку, пристроенную к зданию, встроенную в него или встроенно-пристроенную, не имеющую ограничения по глубине». Дальше сказано, что она «может иметь покрытие и устраиваться на кровле нижерасположенного этажа».

Из определения следуют две вещи. Застеклённая площадка по нормам террасой уже не считается. А крыша нижнего этажа прямо названа местом, где терраса может лежать. Отсюда пентхаусы на уступах фасада.

Терраса не входит в общую площадь квартиры. Жилищный кодекс, статья 15, часть 5 прямо исключает из общей площади площадь «балконов, лоджий, веранд и террас».

В договоре долевого участия террасу считают по-другому. Приказ Минстроя России от 25 ноября 2016 года № 854/пр действует с 1 января 2017 года и задаёт понижающие коэффициенты: для лоджий 0,5, для балконов 0,3, для террас 0,3, для веранд 1,0. Площадь террасы умножают на 0,3 и добавляют к приведённой площади квартиры.

Пример: у квартиры 100 м² и терраса 40 м². В приведённую площадь войдут 100 + 40 × 0,3 = 112 м². Если застройщик считает цену по приведённой площади, вы платите за 112 метров, а выходите на все 40 метров террасы. В общей площади квартиры по Жилищному кодексу останутся 100 м².

Перед задатком спросите застройщика, сколько метров террасы в квартире и с каким коэффициентом они вошли в цену. Цифра на плане и цифра в договоре почти всегда разные.

Слово «пентхаус» часто путают с соседними форматами. Вот как они различаются.

Форматы могут совпадать. Двухуровневый пентхаус занимает два верхних этажа и соединяется внутренней лестницей. Мансардный пентхаус стоит под скатной крышей. Пентхаус может быть оформлен и как апартаменты. Так продаются пентхаусы дома 17/33 на Петровском острове, где застройщик продаёт только апартаменты, и пентхаус дома Светоч на Большой Пушкарской, 218,4 м² на последнем этаже.

Пентхаус и таунхаус чаще всего путают по созвучию. На деле это противоположные форматы. Таунхаус стоит на земле, у него свой вход с улицы и часто свой участок. Пентхаус стоит на верху многоквартирного дома, к нему ведёт лифт, а участок заменяет терраса.

Кроме пентхаусов витрина показывает 45 больших квартир и апартаментов без террасы и ниже последнего этажа. У них медианная площадь 165,6 м² и медианный метр 1 050 077 ₽. У пентхаусов медианная площадь 107,7 м², метр 608 266 ₽. Самые большие и самые дорогие квартиры Петербурга часто стоят не на крыше.

Внутри одного дома картина та же.

• ЛДМ на улице Профессора Попова. Пять пентхаусов на девятом, последнем этаже стоят от 1,33 до 1,53 млн за метр. Квартира 173,7 м² на седьмом этаже стоит 291,94 млн, это 1,68 млн за метр. Дороже любого пентхауса дома.
• 17/33 на Петровском острове. Пентхаусы с террасами стоят от 1,41 до 1,71 млн за метр. Апартаменты 582,9 м² и 459,3 м² на седьмом этаже без террас стоят 1,86 и 2,26 млн за метр.
• Северный ветер на намыве Васильевского острова. Медианный метр пентхауса 457 947 ₽, у других квартир дома на витрине 454 762 ₽. Разница меньше процента.

Постоянной наценки за слово «пентхаус» в Петербурге нет. В одних домах верх стоит дороже, в других самые дорогие метры лежат ниже. Сравнивайте конкретные квартиры, а не форматы.

Самый доступный пентхаус: 76 м² с террасой на третьем этаже дома Северный ветер за 34,2 млн. Самый дорогой: 286,89 м² в доме Остров Первых на Матисовом острове за 502,06 млн. Это единственная квартира витрины, где вид на Неву прямо назван в акции застройщика.

По площади пентхаусы Петербурга скромнее, чем принято думать. 24 пентхауса из 68 меньше 100 м², ещё 35 от 100 до 150 м². Больше 200 м² только четыре: в Коллекционере, Острове Первых, Светоче и AMO.

Чаще всего это три комнаты: 26 пентхаусов, если считать европланировки. Европланировкой называют квартиру, где кухня объединена с гостиной, в прайсе её отмечают буквой Е. Четырёхкомнатных пентхаусов 19, двухкомнатных 14.

Пентхаусы Петербурга сосредоточены в немногих домах. Больше трети всех пентхаусов приходится на один дом, а в семи домах пентхаусов всего один или два. У каждого дома своя черта, ради которой туда едут смотреть. Цены и этажи ниже взяты из прайсов застройщиков на 26 сентября 2026 года, описания домов со страниц застройщиков.

Северный ветер, намыв Васильевского острова, застройщик Брусника. Квартал назван по ветру, который на намыве дует почти всегда, и корпуса поставлены так, чтобы его гасить. Потолки от 3,1 до 4,6 метра, в соседском центре коворкинг и театральная студия. Здесь 25 пентхаусов, больше трети городского предложения: этажи с третьего по пятнадцатый, у 23 квартир своя терраса, отделка предчистовая. От 34,2 до 74,5 млн, срок II квартал 2028 года.

Струны, улица Шостаковича, 1, застройщик RBI. Самый высокий верх города: семь квартир с террасами на 22-м этаже. В Петербурге, где пентхаус обычно стоит на восьмом, такой высоты почти нигде больше нет. От 86,2 до 102,1 м², от 34,45 до 40,4 млн, белая отделка. Дом сдают очередями с IV квартала 2026 по IV квартал 2027 года.

Цвет Зеленогорска, Зеленогорск, проспект Ленина, 38, RBI. Пентхаус за городом: дом в четыре этажа, и весь верхний этаж отдан пяти квартирам с террасами. От 100,2 до 108,6 м², от 70,7 до 76,7 млн, белая отделка, срок III квартал 2028 года.

МИРЪ, Миргородская улица, 1, RBI. Единственный готовый дом, где у пентхаусов в прайсе указаны террасы: разрешение на ввод выдано 29 октября 2025 года. До «Площади Восстания» 1,1 км. Пять квартир с террасами на восьмом этаже, от 91,6 до 102,6 м², от 75,8 до 110,8 млн.

Коллекционер, улица Чапыгина, 4, RBI. В лобби пинакотека: картины Латифа Казбекова и скульптуры Виктора Грачёва, подобранные вместе с искусствоведами. Дом венчает мансардный этаж с люкарнами, двухуровневыми квартирами и террасами. 69 квартир, потолки от 3 до 3,2 м. Пять пентхаусов с террасами на шестом, седьмом и восьмом этажах, три из них на последнем. От 74,1 до 222 м², от 92,4 до 246,2 млн, срок IV квартал 2028 года.

Визионер, Средняя Колтовская улица, 9–11, RBI. Архитектор Евгений Герасимов провёл по фасадам пиксельный орнамент, он доходит даже до панелей на нишах кондиционеров. Лобби с керамическими панно Юлии Клоповой получило Urban Awards 2026. Корпуса поставлены ступенью, чтобы верхние этажи смотрели поверх нижних. Два пентхауса на девятом, последнем этаже, 107 и 110,1 м², от 104,4 до 183 млн. Срок III квартал 2028 года.

ЛДМ, улица Профессора Попова, 47, на Песочной набережной, застройщик Aurix. Квартал стоит на месте Ленинградского дворца молодёжи и взял его имя. Фасады собраны из светлых плит под природный камень и панелей под латунь, вдоль воды стоят восемь сити-вилл. Пять пентхаусов на девятом, последнем этаже, терраса в прайсе не указана. От 123 до 131,8 м², от 169,5 до 193,7 млн, срок IV квартал 2027 года.

17/33 Петровский остров, Ремесленная улица, 17, застройщик Element. На крыше панорамный ресторан «Небесная гостиная» по проекту бюро Woodstone, у набережной причал для яхт. Архитектура бюро «А.Лен» Сергея Орешкина, террасы вынесены на металлическую колоннаду. Формат по данным застройщика: апартаменты с сервисом, потолки до 7 м. Пять пентхаусов с террасами на шестом и седьмом этажах, от 94 до 135,6 м², от 152,7 до 195,4 млн. Срок IV квартал 2026 года.

Остров Первых, Перевозная улица, 1, Матисов остров, Fizika Development. Дома в духе портовой архитектуры с кирпичом и скатными фронтонами, на территории сад сакуры и стеклянный эко-купол высотой 16 метров. Потолки до 5,15 м. Один пентхаус 286,89 м² на девятом этаже за 502,06 млн, самый дорогой в городе. Срок 2028–2029 годы.

Северная Корона, набережная реки Карповки, 31, застройщик ПСК. Дом встал на месте недостроенной и снесённой гостиницы «Северная корона» и тянется вдоль реки на 250 метров. Двор оформлен как карта петербургских островов, из части окон виден Иоанновский монастырь. Дом сдан в 2023 году. Два пентхауса на восьмом, последнем этаже, 127,7 и 131,5 м², 155,8 и 96 млн.

AMO, 12-я линия Васильевского острова, 41, застройщик AAG. Шесть этажей среди старых линий острова, облик от мастерской Liphart Architects, до набережной Лейтенанта Шмидта десять минут пешком. Дом сдан. Два пентхауса на шестом, последнем этаже, 112,7 и 213,2 м², 65,6 и 123 млн.

Светоч, Большая Пушкарская улица, 10, RBI. Корпуса переплётной фабрики Отто Кирхнера 1894 года, где в советское время делали тетради и конторские книги «Светоч». Угловому корпусу возвращают башню, которую сняли в 1975 году. Один пентхаус 218,4 м² на последнем этаже, оформлен как апартаменты, 138,7 млн. Срок II квартал 2029 года.

Аристократ, 26-я линия Васильевского острова, 1, Сэтл Групп. Историческое здание фабрики надстраивают круглым объёмом, который уже прозвали «Колизеем». В клубе резидентов гостиная с роялем и камином, в старой котельной откроют бар-ресторан. Два пентхауса на седьмом, последнем этаже, 101,2 и 120,8 м², 82 и 83,3 млн. Срок II квартал 2030 года.

Кристалл Холл, Рижский проспект, 26, Сэтл Групп. Парадное лобби высотой до 6,5 метра и клуб резидентов с кинотеатром и бильярдом, до Фонтанки 300 метров. Один пентхаус 110,4 м² на девятом, последнем этаже за 71,8 млн. Срок II квартал 2030 года.

Шесть из 14 домов строит RBI, и на них приходится 25 пентхаусов. Если вы ищете пентхаус с террасой до 80 млн, выбор почти целиком сводится к трём домам: Северному ветру, Струнам и Цвету Зеленогорска. Ещё одна такая квартира есть в сданном МИРЪ, 91,6 м² за 75,8 млн.

Пентхаус в Петербурге почти всегда продают без готового ремонта. Из 68 пентхаусов 25 с предчистовой отделкой, 22 без отделки, 13 с белой отделкой. У восьми отделка в прайсе не указана. Что входит в каждый вид отделки, у застройщиков по-разному, поэтому попросите перечень работ до сделки.

Готовые дома тоже есть, но их мало. Из 14 домов с пентхаусами сданы три: МИРЪ на Миргородской улице, AMO на 12-й линии Васильевского острова и Северная Корона на набережной Карповки. В них продаются девять пентхаусов.

• Тем, кто хочет открытый воздух, но живёт в городе. Терраса даёт то, чего нет у обычной квартиры: место, где можно завтракать, выращивать растения и смотреть на город.
• Тем, кому мешают соседи сверху. В пентхаусе на последнем этаже над вами только кровля.
• Тем, кто готов заниматься домом. Терраса требует ухода: снег зимой, водостоки осенью, мебель на хранение.

Кому пентхаус скорее не подойдёт:

• Тем, кто хочет въехать сразу. Большинство пентхаусов в строящихся домах, сроки сдачи тянутся до 2030 года.
• Тем, кто считает только метры. За те же деньги ниже можно купить квартиру больше, а терраса в общую площадь не входит.

Пентхаус отличается от обычной квартиры тем, что над ним крыша, а рядом открытая площадка. Отсюда вопросы, которые стоит задать до задатка.

• Гарантия на кровлю и гидроизоляцию террасы. Протечка сверху в пентхаусе ваша проблема в первую очередь. Узнайте срок гарантии и кто обслуживает крышу после сдачи.
• Что стоит на крыше. Вентиляция, блоки кондиционеров и лифтовое оборудование могут оказаться прямо над спальней. Попросите план кровли.
• Сколько весит ваша терраса. Нагрузка на перекрытие рассчитана заранее. Большие кадки с деревьями и купель нужно согласовать.
• Куда уходит вода и снег. Уточните, где водоотвод и кто чистит террасу зимой.
• Можно ли остеклить террасу. По СП 54 застеклённая площадка уже не терраса. Спросите застройщика, разрешено ли остекление в этом доме, до того как планировать зимний сад.

• Верить слову в прайсе. У 38 из 68 пентхаусов витрины последний этаж не подтверждён. Проверьте этаж по плану.
• Считать террасу частью квартиры. В общей площади её нет, в договоре долевого участия она идёт с коэффициентом 0,3.
• Сравнивать пентхаусы только по метру. Квартира с террасой на седьмом этаже и классический пентхаус на крыше — разные покупки, хоть и называются одинаково.
• Думать, что выше всегда дороже. В ЛДМ и в доме 17/33 самые дорогие метры стоят ниже пентхаусов.
• Покупать вид по визуализации. Вид на Неву застройщик прямо обещает в одном пентхаусе из 68. Остальное проверяйте фотографиями с высоты этажа.

Цифры собраны витриной пентхаусов penthouse.spb.ru. Витрина каждую ночь читает прайсы застройщиков Петербурга и квартиры на их сайтах. Цены этой статьи сняты 26 сентября 2026 года.

• Только первичный рынок. Квартиры и апартаменты, которые продаёт сам застройщик.
• Пентхаус — квартира на последнем этаже дома или со своей террасой.
• Последний этаж отмечается, когда этажность дома известна из данных застройщика.
• Медиана — середина списка: половина цен ниже, половина выше.
• Цена метра — цена квартиры, делённая на её площадь из прайса.

Что такое пентхаус простыми словами? Квартира на последнем этаже многоквартирного дома со своей открытой террасой. Над ней только крыша, на террасу выходят прямо из квартиры. В продаже пентхаусом называют и квартиры, где есть только один из этих признаков.

Пентхаус обязательно на последнем этаже? Нет. Из 68 пентхаусов, которые застройщики Петербурга продают на 26 сентября 2026 года, на последнем этаже стоят 30. Остальные называются пентхаусами благодаря своей террасе.

Есть ли слово «пентхаус» в законе? В своде правил СП 54.13330.2022 для многоквартирных домов его нет. Определение там есть только у террасы, пункт 3.1.34.

Входит ли терраса в площадь пентхауса? В общую площадь квартиры нет, так сказано в части 5 статьи 15 Жилищного кодекса. В договоре долевого участия её площадь умножают на 0,3 и добавляют к приведённой площади по приказу Минстроя № 854/пр.

Чем пентхаус отличается от мансарды? Мансарда — этаж под скатной крышей с наклонными потолками. Пентхаус — квартира на верху дома с террасой. Пентхаус может быть мансардным, но мансарда без террасы пентхаусом обычно не считается.

Чем пентхаус отличается от таунхауса? Таунхаус стоит на земле, у него свой вход с улицы и общие стены с соседями. Пентхаус стоит на верху многоквартирного дома, к нему ведёт лифт.

Откуда взялось слово «пентхаус»? От средневекового английского pentis, «навес у стены», из старофранцузского apentis. Значение квартиры на крыше словари отмечают с 1921 года.

Где появился первый пентхаус? В Нью-Йорке в 1920-х годах. Википедия называет первым квартиру на крыше отеля Плаза в 1923 году. Самый известный ранний пентхаус на 54 комнаты построили в 1925 году для Марджори Мерриуэзер Пост на Пятой авеню, 1107.

Сколько стоит пентхаус в Петербурге? На 26 сентября 2026 года медианная цена пентхауса у застройщиков 72,81 млн, медианный метр 608 266 ₽. Самый доступный стоит 34,2 млн, самый дорогой 502,06 млн.

На каком этаже пентхаусы в Петербурге? Чаще всего с шестого по девятый: медианный пентхаус стоит на восьмом этаже. Выше поднимаются только квартиры на 15-м и 22-м этажах двух домов.