История пентхаусов: как навес у стены стал самой дорогой квартирой города

Пентхаус кажется словом из мира небоскрёбов, но оно старше первого небоскрёба на семь с лишним веков. За это время оно успело побывать навесом над дверью, частью теннисного корта при дворе Генриха VIII, чердаком для прислуги и, наконец, самой дорогой квартирой Нью-Йорка.

Все даты в статье взяты из словарей, архивов и музейных собраний. Там, где источники спорят, мы так и пишем. Список источников приложен к статье.

Самая ранняя запись слова найдена в старофранцузском языке. Англо-нормандский словарь датирует первые примеры слова apentiz 1140–1160 годами. Им называли постройку, приставленную к стене здания: навес, сарай, крытый проход. У слова было и юридическое значение: «принадлежность», то, что прилагается к главному владению.

В английские документы слово попало через латынь. С 1211 года в британских латинских грамотах встречаются формы penticium и pendicium. Собственно английское pentis или pendize, «сарай или скат крыши, выступающий от главной стены», этимологический словарь Etymonline относит к 1300 году.

Нынешнее написание penthouse появилось около 1530 года. Его подсказала народная этимология: англичанам послышались в старом слове французское pente, «склон», и родное house, «дом». Пристройка с косой крышей превратилась в «дом со скатом». Смысл при этом остался прежним: скромный навес у чужой стены.

Такой пентхаус в старом смысле можно увидеть и сегодня. На главной улице английского Винчестера стоит ряд домов с крытой галереей вдоль первого этажа, и называется она The Pentice. Табличка на стене объясняет: дома выросли вдоль северной границы дворца Вильгельма Завоевателя и заняли часть дороги, поэтому улица здесь самая узкая. До XIII века на этом месте чеканили монету, а позже тут был центр торговли сукном.

К концу XVI века слово было настолько бытовым, что Шекспир пользовался им без пояснений. В «Много шума из ничего» (акт 3, сцена 3) слуга Борачио зовёт приятеля: «Stand thee close, then, under this pent-house, for it drizzles rain» — «Встань поближе под этот навес, моросит дождь». Под этим навесом он и выбалтывает заговор, который двигает весь сюжет пьесы. Текст сцены выложен в собрании MIT.

В «Венецианском купце» (акт 2, сцена 6) навес становится местом встречи. Грациано говорит: «This is the pent-house under which Lorenzo / Desired us to make stand», то есть «вот навес, под которым Лоренцо велел нам ждать». Отсюда Лоренцо увозит Джессику из дома её отца.

Для зрителя шекспировского театра пентхаус был знакомой приметой улицы: козырёк над лавкой или над дверью, под который ныряют от дождя. Ничего роскошного в нём не было.

Второе старое значение слова живёт до сих пор, и его можно увидеть своими глазами. В королевском теннисе, предке современного тенниса, корт окружён стенами. Вдоль трёх стен идут наклонные деревянные крыши на высоте двух с небольшим метров. Они называются penthouses, у каждой своё имя: dedans, service и grille. Подачу в этой игре делают прямо на навес: мяч обязан хотя бы раз коснуться ската service penthouse на половине принимающего. Так правила описывает английская Википедия.

Самый известный такой корт стоит во дворце Хэмптон-Корт под Лондоном. Первый зал для игры построили для кардинала Уолси в 1526–1529 годах, король Генрих VIII играл в нём с 1528 года. Нынешний корт в основном перестроен в 1625 году при Карле I, одна стена сохранилась со времён Уолси, пишет Royal Central. На нём и сегодня проводят турнир Champions Trophy.

Навес над кортом стал первым пентхаусом, связанным с королями. До квартиры на крыше оставалось ещё четыре века.

Пока в домах не было лифтов, высокий этаж ценился меньше всего. Подниматься пешком на шестой этаж приходилось тем, у кого не было выбора.

Петербургские доходные дома показывают этот порядок особенно ясно. «На протяжении XIX века самыми престижными считались квартиры с видом на улицу на втором этаже», сказано в статье «Доходные дома в Санкт-Петербурге». Второй этаж так и называли: бельэтаж, от французского belle, «прекрасный». Чем выше, тем проще становилась даже парадная лестница.

Этот порядок держался, пока в дом не пришла машина, которая поднимала жильца на любой этаж. «Когда в последней четверти XIX века всё большее распространение получили лифты, это повысило престижность верхних этажей», пишет та же статья. В начале XX века лучшие квартиры Петербурга переехали на третий, четвёртый, пятый и шестой этажи.

В 1854 году механик Элиша Отис вышел к публике на выставке в нью-йоркском Хрустальном дворце. Он стоял на открытой платформе подъёмника высоко над толпой и велел перерубить канат. Платформа дёрнулась и встала: сработал его предохранитель. «All safe, gentlemen, all safe», — сказал Отис, то есть «всё в порядке, господа». Так эту сцену описывает сама компания Otis.

Через три года, 23 марта 1857 года, первый пассажирский лифт Отиса запустили в пятиэтажном универмаге Хоувоута на Бродвее, 488–492. Покупательницами магазина были дамы из высшего общества, среди них Мэри Тодд Линкольн. Здание стоит на Бродвее до сих пор.

Лифт перевернул вертикаль дома. Историк Андреас Бернард написал об этом книгу «Lifted». Рецензент газеты Boston Globe пересказывает её так: верхние этажи когда-то были далёкими и неуютными, там жили горничные и съёмщики, от которых ждали, что они поднимутся на шестой этаж пешком. «Лифт положил конец мансарде и начал эпоху пентхауса». По словам рецензента Times Higher Education, к 1920-м годам верхний этаж, по выражению Бернарда, «вступил в свой расцвет».

Лифт сделал верх удобным. Форму пентхаусу дал закон. 25 июля 1916 года городской Совет по сметам Нью-Йорка принял закон о зонировании, 15 голосами против одного. Выше определённой отметки фасад должен был отступать от улицы вглубь участка, а без ограничения высоты можно было строить только над четвертью участка. Историю закона рассказывает Музей небоскрёбов.

Каждая ступень давала плоскую крышу над нижним этажом. В конторских башнях на ней ставили технику. В жилых домах на уступе появлялась терраса, а квартира при ней становилась пентхаусом. Так прямо и пишет статья об уступах в архитектуре: верхние этажи на отступе «в жилом доме считаются пентхаусом».

Как будет выглядеть город по новому закону, в 1922 году нарисовал архитектурный график Хью Феррис. Его четыре рисунка «Эволюция здания с уступами» по заказу архитектора Харви Уайли Корбетта показывают, как из разрешённого объёма вырастает ступенчатая башня. Музей небоскрёбов называет их, возможно, самыми влиятельными архитектурными изображениями 1920-х. В 1929 году они вошли в книгу Ферриса «Метрополис завтрашнего дня».

Значение «квартира или маленький дом на крыше небоскрёба» Etymonline впервые фиксирует в 1921 году, «и с этого времени слово связано с роскошью».

Какой пентхаус в Нью-Йорке был первым, источники спорят. Английская Википедия называет первым признанным проектом квартиру на крыше отеля Плаза у Центрального парка, 1923 год. Но у этой фразы одна сноска на популярный журнал 1929 года, и в статье о самом отеле Плаза такой квартиры нет. Кто в ней жил, мы не нашли.

Зато следующая история документирована хорошо. В 1925 году строительная компания George Fuller решила возвести 14-этажный жилой дом на Пятой авеню, 1107. Марджори Мерриуэзер Пост, наследница производителя сухих завтраков, согласилась переехать туда при одном условии: застройщик почти целиком воссоздаёт её особняк на трёх верхних этажах нового дома.

Получился трёхэтажный пентхаус на 54 комнаты. Сайт 6sqft называет его первым пентхаусом Нью-Йорка и одновременно самым большим. Историк архитектуры Эндрю Алперн, которого цитирует CityRealty, назвал его «безусловно самой большой и, вполне возможно, самой роскошной квартирой из всех, что где-либо создавались».

Пост снимала квартиру по договору на 15 лет за 75 000 долларов в год. Семья прожила там до начала 1940-х: 6sqft пишет, что аренда кончилась в 1941 году, историк Роберт Хедериан со ссылкой на The New York Times пишет о 1942-м. В начале 1950-х дом стал кооперативом, и пентхаус разделили на несколько квартир. Одни источники пишут о шести, другие о девяти.

Если Пост сделала пентхаус большим, то издатель Конде Наст сделал его модным. Хозяин Vogue и Vanity Fair в 1924 году купил два верхних этажа нового дома на Парк-авеню, 1040, который проектировала мастерская Delano & Aldrich. Получился дуплекс на 30 комнат. Интерьеры делала декоратор Элси де Вулф, леди Мендл. Историю рассказывает выставка архива Condé Nast в Google Arts & Culture.

Новоселье прошло в воскресенье, 18 января 1925 года. Среди гостей, по данным Avenue Magazine, были Фред и Адель Астер и Джордж Гершвин. В 1927 году Наст устроил там приём в честь лётчика Чарльза Линдберга. Скотт Фицджеральд писал, что вечеринки Наста «соперничали с легендарными балами девяностых».

С этих лет пентхаус стал местом действия. В 1933 году студия MGM выпустила фильм «Penthouse» с Уорнером Бакстером и Мирной Лой, премьера прошла 8 сентября. Песня Уилла Джейсона и Вэла Бёртона «Penthouse Serenade» дала имя альбому Нэта Кинга Коула 1952 года. В башнях отеля Уолдорф-Астория пентхаусы разместили прямо в медных шпилях: двухуровневые квартиры по 6 500 квадратных футов, то есть около 600 м², со своими лифтами.

Пока Нью-Йорк продавал крыши богатым, Европа предложила отдать крышу всем. В 1927 году Ле Корбюзье сформулировал «пять отправных точек новой архитектуры». Одна из них называлась toit-jardin, «сад на крыше». Плоская крыша, писал архитектор, требует, чтобы её систематически использовали для жизни. Так формулировку передают Фонд Ле Корбюзье и музей виллы Савой.

Вилла Савой в Пуасси, построенная в 1928–1931 годах, заканчивается наверху солярием: террасой для солнца, куда поднимаются по пандусу через весь дом. А в Жилой единице в Марселе архитектор отдал крышу жителям целого квартала. Заказ министр реконструкции Рауль Дотри подписал 20 июля 1945 года, дом открыли 14 октября 1952 года. На крыше площадью 300 м² разместились беговая дорожка, спортзал, театр под открытым небом и детский сад с бассейном-лягушатником, пишет фонд.

С тех пор у верха дома два пути. Нью-йоркский отдаёт крышу одной семье, путь Ле Корбюзье отдаёт её всем соседям. Современные дома часто соединяют оба: частные террасы пентхаусов и общая кровля с садом для остальных.

В Петербурге слова «пентхаус» ещё не знали, а жизнь наверху уже стала легендой. В 1905 году поэт Вячеслав Иванов поселился в квартире 24 на Таврической улице, дом 25/1, сегодня это дом 35. Квартира была на шестом этаже, и её круглая угловая комната выступала на верху дома. Квартиру называли «Башней».

Первая «среда» на «Башне» прошла 7 сентября по старому стилю 1905 года. Через неделю пришли Бальмонт, Сологуб, Чулков, и дальше круг только рос. Собраниями почти всегда руководил Николай Бердяев. С 1909 по 1912 год в квартире жил Михаил Кузмин. Сергей Маковский вспоминал: «Почти вся наша молодая тогда поэзия, если не "вышла" из Ивановской "башни", то прошла через неё». Всё это собрано в статьях «Иванов, Вячеслав Иванович» и «Среды Иванова» со ссылками на исследования Богомолова и Шрубы.

Сам Иванов записал в дневнике 25 июня 1909 года: «Хорошо на башне. Устроенный, прохладный, тихий оазис на высоте, над Таврическим садом». Эта фраза могла бы стоять в рекламе любого петербургского пентхауса сегодня: тишина, высота, вид на зелень.

Другой петербургский верх выбрал себе художник Архип Куинджи. Последние 13 лет жизни, с 1897 по 1910 год, он жил в доме Елисеевых в Биржевом переулке, 1/10. Квартира, как пишет статья о музее-квартире Куинджи, привлекла его мансардой, «которую было удобно использовать в качестве мастерской, и из которой открывался вид на город». Сегодня в квартире музей.

В Москве первой крышей, которая жила своей жизнью, стала кровля дома Нирнзее в Большом Гнездниковском переулке. Дом построили в 1912–1913 годах по проекту Эрнста-Рихарда Нирнзее. В 1915 году на плоской крыше устроили кинопавильон для зимних съёмок товарищества «Киночайка».

После 1918 года на крыше разбили сквер и игровую площадку. В годы НЭПа там работали кинотеатр, ресторан и висячий сад. Валентин Катаев вспоминал дом, «с крыши которого открывалась панорама низкорослой старушки Москвы». Историю крыши пересказывает статья о доме Нирнзее.

Частных пентхаусов советская Москва не знала. Но идея, что крыша может быть местом для жизни, а верх дома самым интересным местом в городе, появилась здесь в те же годы, что и в Нью-Йорке.

Самая ранняя запись слова по-русски найдена в газете «Правда» от 22 сентября 1985 года. Там «пентхаусами» названы «виллы с искусственными садами на крышах небоскрёбов». Эту цитату приводит словарь Института лингвистических исследований РАН «Новые слова и значения. По материалам прессы и литературы 90-х годов XX века», том 3, страница 62.

Дальше словарь показывает, как слово переезжало из Нью-Йорка в Москву:

• 1991 год, «Независимая газета»: в фильме «Жидкое небо» летающая тарелка «садится на крышу пентхауза». Это ещё американская экзотика.
• 1993 год, «Коммерсантъ»: верхний этаж нового дома «предполагается отвести под пентхаус», он обойдётся покупателю в 2 млн долларов.
• 1993 год, «Коммерсантъ-Домовой»: «Пентхауз — самая дорогая, самая престижная на сегодняшний день из всех имеющихся в российских столицах квартир».
• 1996 год, тот же журнал: «В Москве пентхаусов не было и нет. Отдалённым сходством с пентхаусом обладали некоторые башенки на сталинских домах».
• 1997 год, «Советская Россия», реклама: квартиры от 141 до 395 м², «в том числе двухуровневые пентхаусы».

За двенадцать лет слово прошло путь от описания чужой жизни до строки в рекламе новостройки. Писали его то «пентхауз», то «пентхаус», и словарь приводит оба варианта. Сегодня принято второе написание.

Самые громкие сделки с жильём последних лет пресса почти всегда называет пентхаусами. Проверка показывает, что верхом дома они бывают не всегда.

В январе 2019 года финансист Кен Гриффин купил квартиру в доме 220 Central Park South в Нью-Йорке за 238 млн долларов. Это была самая дорогая сделка с жильём в США на тот момент. NBC назвала покупку пентхаусом, но Википедия уточняет: это «мега-кондо» на четырёх этажах, и по данным CityRealty это этажи с 50-го по 53-й в 65-этажном доме. Самая дорогая квартира Америки стоит в середине башни.

Верхний пентхаус дома 432 Park Avenue в 2016 году купил саудовский предприниматель Фаваз Аль-Хокайр за 87,7 млн долларов, пишет 6sqft. На момент сделки это было самое высокое жильё города. В Central Park Tower трёхэтажный пентхаус на 129–131 этажах в 2022 году выставили за 250 млн долларов и через год снизили цену до 195 млн, о продаже данных нет. Двухуровневый пентхаус на 107–108 этажах того же дома продан 17 июня 2024 года за 115 млн долларов.

В Лондоне рекорды ставит комплекс One Hyde Park. В 2011 году Ринат Ахметов заплатил 137 млн фунтов за трёхэтажную квартиру в блоке A. Позже квартира на двух этажах в блоке B, по данным Земельного реестра, ушла за 160 млн фунтов, пишет City AM. В Монако на вершине 170-метровой башни Tour Odéon, открытой в 2015 году, устроен Sky Penthouse на пяти этажах площадью 3 500 м². Цену за него называли огромную, но о подтверждённой продаже мы не знаем.

Петербург не строил небоскрёбов, и в этом его главное отличие. Силуэт исторического центра держит закон о зонах охраны объектов культурного наследия: в охранных зонах высота ограничена существующей высотой здания, а конёк мансарды можно поднять не больше чем на 1 метр. Поэтому петербургский пентхаус живёт невысоко.

На 26 сентября 2026 года застройщики Петербурга продают 68 пентхаусов в 14 домах. Витрина penthouse.spb.ru собирает их каждую ночь из прайсов застройщиков. 30 квартир стоят на последнем этаже, у 52 есть своя терраса. Медианный пентхаус города стоит на восьмом этаже, всего на два этажа выше «Башни» Иванова. Подробный разбор этих цифр, с ценами и планировками, мы собрали в статье «Что такое пентхаус простыми словами».

Зато у петербургского верха есть то, чего нет у нью-йоркского: история места. Светоч стоит на участке фабрики Кирхнера 1894 года, ЛДМ на месте Ленинградского дворца молодёжи, Северная Корона на месте гостиницы на набережной Карповки. В доме 17/33 на Петровском острове верхний этаж называют «Небесной гостиной», а верхние этажи отступают уступами с террасами, как нью-йоркские дома после закона 1916 года.

• «Пентхаус бывает только на верху небоскрёба». Слово старше небоскрёбов на семь веков, а медианный пентхаус Петербурга стоит на восьмом этаже.
• «Первый пентхаус точно известен». Википедия называет отель Плаза 1923 года, 6sqft называет дом Марджори Пост 1925 года. У первой версии нет живого источника, у второй есть подробная история.
• «Пентхаус всегда больше соседних квартир». У Пост было 54 комнаты, а медианная площадь петербургского пентхауса сегодня 107,7 м².
• «Самая дорогая квартира мира — пентхаус». Рекорд США 2019 года — четыре этажа в середине 65-этажной башни.
• «До 1990-х в России пентхаусов не было». Не было слова. «Башня» Иванова, мастерская Куинджи и крыша дома Нирнзее показывают, что верх дома ценили и здесь, только называли иначе.

Сто лет истории пентхауса дают четыре практических совета.

Смотрите, откуда взялась терраса. Нью-йоркские террасы родились из уступов, и петербургские чаще всего тоже лежат на крыше нижнего этажа. Значит, под вашей террасой чья-то квартира. Спросите застройщика, как устроена кровля и гидроизоляция, и проверьте, как терраса записана в договоре.

Проверьте лифт. Верх стал престижным только благодаря лифту. Узнайте, сколько лифтов в вашей секции, доезжает ли хотя бы один до вашего этажа и есть ли грузовой. Без этого пентхаус снова превращается в мансарду на шестом пролёте.

Узнайте, кто ещё ходит на крышу. Путь Ле Корбюзье живёт в новых домах: общая кровля с садом может оказаться прямо над вашей спальней или рядом с вашей террасой. Попросите план кровли.

Не платите за слово. Пост заказывала пентхаус под себя, а сегодня пентхаусом называют и квартиру с террасой на пятом этаже. Сравнивайте этаж, площадь террасы и цену метра, а не название в прайсе.

Откуда произошло слово «пентхаус»? От старофранцузского apentiz, «пристройка к стене», записанного в 1140–1160 годах. Через латынь и англо-французский оно стало английским pentis около 1300 года, а написание penthouse появилось около 1530 года под влиянием слов pente, «склон», и house, «дом».

Где и когда появился первый пентхаус? В Нью-Йорке в 1920-х годах. Википедия называет первым квартиру на крыше отеля Плаза в 1923 году, но у этой версии нет надёжного источника. Лучше всего задокументирован пентхаус Марджори Пост на 54 комнаты на Пятой авеню, 1107, построенный в 1925 году.

Почему пентхаусы появились именно в Нью-Йорке? Сошлись две вещи. Лифт Отиса сделал верхние этажи удобными, а закон о зонировании 1916 года заставил дома уходить вверх уступами. На каждом уступе появлялась терраса, и квартира при ней стала пентхаусом.

Когда слово «пентхаус» появилось в русском языке? Первая известная запись найдена в «Правде» 22 сентября 1985 года. В 1990-х слово стало обычным в прессе о недвижимости, а к 1997 году пентхаусы уже продавали в рекламе новостроек.

Были ли пентхаусы в дореволюционной России? Слова не было, но жизнь наверху ценили. Самый известный пример — «Башня» Вячеслава Иванова на шестом этаже дома на Таврической, где в 1905–1912 годах собирались поэты Серебряного века. Художник Куинджи выбрал квартиру в Биржевом переулке ради мансарды с видом на город.

Какой пентхаус самый дорогой в мире? Однозначного ответа нет: пресса называет пентхаусом почти любую рекордную квартиру. Рекорд США, 238 млн долларов Кена Гриффина в 2019 году, занимает этажи с 50-го по 53-й в 65-этажном доме. В Лондоне квартира в One Hyde Park ушла за 160 млн фунтов. Из верхних квартир Нью-Йорка, которые мы проверили, дороже всех продан дуплекс на 107–108 этажах Central Park Tower: 115 млн долларов в 2024 году.