Пентхаус с видом на Неву: 4 способа проверить вид до покупки

Пентхаус у Невы покупают за то, что видно из окна: широкую воду, мосты, крыши другого берега. В договоре этого вида нет. Его можно потерять тремя способами: окна квартиры выходят во двор, через несколько лет напротив вырастает новый дом или визуализация показывала дом с высоты птичьего полёта, где жить никто не будет.

Ниже четыре способа проверить вид до сделки и разбор пентхаусов у Невы, которые сейчас в продаже.

Всего на витрине 84 пентхауса в 22 домах. У Невы из них двенадцать, то есть каждый седьмой. Медианная цена пентхауса у Невы 176,3 млн рублей, у остальных пентхаусов витрины 67,6 млн. Медиана означает середину списка: половина пентхаусов дешевле, половина дороже.

Нева в городе это целая дельта. Большая Нева, Малая Нева, Малая Невка и протоки вроде Фонтанки принадлежат одной реке. В конце XIX века 48 рек и каналов делили дельту на 101 остров. В XX веке каналы и протоки засыпали, и островов осталось 42. Поэтому «вид на Неву» в описании квартиры может значить и широкую Большую Неву, и узкую протоку между двумя островами.

Пентхаусы с видом на Неву и её большие рукава сейчас продаются в трёх домах витрины.

Остров Первых. Квартал Fizika Development на Матисовом острове. Остров омывает Мойка с севера, Большая Нева с запада и Пряжка с востока и юга. В квартале три корпуса высотой до 11 этажей. Пентхаус в продаже один: шесть комнат, 286,9 м², девятый этаж первого корпуса, своя терраса. Цена 502,1 млн рублей, ровно 1,75 млн за метр. Сдача в IV квартале 2028 года.

ЛДМ. Дом Aurix на Песочной набережной Малой Невки, на месте Ленинградского дворца молодёжи. Дворец открыли в 1976 году, снос начался в конце декабря 2023-го. Сдача в IV квартале 2027 года. Малая Невка отделяет Петроградскую сторону от Каменного и Крестовского островов. Пентхаусов пять, все на девятом этаже, верхнем в своём корпусе. Площадь от 123 до 131,8 м², цена от 135,4 до 182 млн рублей. Какие из них смотрят на Малую Невку, а какие во двор, по каждому номеру проверьте по поэтажному плану.

17/33 Петровский остров. Дом Element: восемь секций высотой от 5 до 8 этажей. Здесь продаются апартаменты, и окна апартаментов выходят на Малую Неву и Петровский пруд. Пентхаусов шесть, у каждого своя терраса. Все на шестом и седьмом этажах, площадь от 94 до 135,6 м², цена от 152,7 до 233,6 млн рублей. Отделки нет.

Ещё один дом стоит на протоке дельты Невы. В доме Фонтанка, 130 продаётся пентхаус на седьмом, верхнем этаже: 114,7 м² за 184,7 млн рублей, сдача во II квартале 2029 года. Дом в счёт двенадцати не вошёл: в счёт взяты только Большая Нева, Малая Нева и Малая Невка. Выходят ли окна этого пентхауса на реку, уточните в отделе продаж.

Двенадцать пентхаусов у Невы стоят от 135,4 до 502,1 млн рублей. Разброс почти в четыре раза, и почти весь он держится на одной квартире: без шестикомнатного пентхауса Острова Первых верхняя граница опускается до 233,6 млн.

Медианная цена пентхауса у Невы 176,3 млн рублей, медианный метр 1,46 млн. У остальных 72 пентхаусов витрины медианная цена 67,6 млн. Разница в 2,6 раза складывается из нескольких причин сразу: у воды стоят дома элитного и премиального класса в центре и на Петроградской стороне, а большая часть остальных пентхаусов продаётся в домах бизнес-класса, например в Северном ветре их 26.

Метр в пентхаусах у Невы стоит от 1,07 до 1,79 млн рублей. Самый дорогой метр у апартаментов №677 в 17/33, самый доступный у пентхауса №331 в ЛДМ.

Бюджет до 140 млн. Два пентхауса ЛДМ: №251 за 135,4 млн и №331 за 137 млн. Оба на девятом этаже, 124,9 и 127,5 м², по четыре комнаты.

Бюджет от 150 до 200 млн. Большая часть выбора. Пять апартаментов с террасой в 17/33 и три пентхауса ЛДМ.

Бюджет дороже 200 млн. Апартаменты №677 в 17/33 за 233,6 млн и пентхаус Острова Первых за 502,1 млн.

В третьем корпусе ЛДМ на девятом этаже продаются два пентхауса почти одной площади. №222 площадью 123 м² стоит 181,4 млн рублей. №251 площадью 124,9 м² стоит 135,4 млн. Корпус один, этаж один, площадь отличается меньше чем на два метра, а разница в цене 46 млн.

Ещё пара в том же доме. №139 в третьем корпусе и №331 в пятом: оба по 127,5 м², оба на девятом этаже. Первый стоит 171,2 млн, второй 137 млн. Разница 34,2 млн.

В 17/33 похожая история. Апартаменты №677 на седьмом этаже, 130,8 м², стоят 233,6 млн. Апартаменты №415 на шестом, 135,6 м², стоят 195,4 млн. Площадь меньше, цена выше на 38,2 млн.

Цифры причину разницы не называют. Это может быть сторона дома, планировка, число комнат, угол корпуса. Спросите в отделе продаж, куда выходят окна каждой из двух квартир, и попросите поэтажный план с отметкой сторон света. Если дорогой пентхаус смотрит на воду, а дешёвый во двор, вы видите, сколько в этом доме стоит вид. Если оба смотрят на воду, дешёвый становится находкой.

Визуализацию дома часто рисуют с высоты птичьего полёта. Камера висит над рекой, и вода видна из каждого окна. С девятого этажа на Малой Невке или с шестого на Петровском острове картина будет другой: между окном и водой окажутся деревья набережной, крыши соседних домов, фонари, дорога.

Поэтому первый способ самый простой. Нужно увидеть вид с высоты своего этажа.

• Дом построен до вашего этажа. Попросите отдел продаж о показе на стройке. Встаньте там, где будет окно гостиной, и сфотографируйте вид телефоном.
• Дом ещё не дорос. Спросите, есть ли съёмка с квадрокоптера с высоты вашего этажа. Если съёмки нет, поднимитесь на соседний дом той же высоты на той же стороне.
• Сравните кадр с визуализацией. Положите рядом фото с этажа и визуализацию дома. Совпадает ли угол, видны ли мосты, сколько воды остаётся в кадре.

Смотрите в разное время. Днём вода блестит, вечером включаются огни другого берега. Белые ночи в Петербурге длятся с 11 июня по 2 июля, и в эти недели над рекой светло и ночью. С начала декабря до начала апреля Нева обычно стоит подо льдом. Зимний вид на белую реку стоит увидеть до покупки: жить с ним придётся четыре месяца в году.

Отдельный вопрос про террасу. В 17/33 секции разной высоты, и то, что этаж с террасой верхний, не подтверждено. Спросите, есть ли над вашей террасой ещё этаж. С террасы вид шире, чем из окна, но сверху на неё могут смотреть соседи. Если этаж над вами есть, поднимитесь туда и посмотрите вниз.

Вид живёт столько, сколько пустует место между окном и водой. Пустырь на набережной, старый склад, гаражи, низкий цех: всё это может стать новым домом через несколько лет.

Петербург защищает панораму Невы правилами высоты. Самый известный пример: башня Охта-центра. На правом берегу Невы хотели построить небоскрёб высотой 396 метров. У памятников высоту зданий ограничили 40 метрами. Против проекта выступали ЮНЕСКО, архитекторы и горожане. В декабре 2010 года небоскрёб решили строить вдали от исторических памятников. Так появился Лахта-центр высотой 462 метра на берегу Финского залива.

Этот случай показывает, что высота новых домов у памятников ограничена. Правило действует не на каждом участке, поэтому высоту, разрешённую напротив вашего окна, проверяют отдельно.

Где проверить, что разрешено построить рядом:

• Региональная геоинформационная система Петербурга, rgis.spb.ru. Городская карта земельных участков и зон, открытая для всех. Найдите участки между своим окном и водой и посмотрите, что на них можно строить.
• Единая информационная система жилищного строительства ДОМ.РФ. Здесь лежат проектные декларации всех строящихся домов. Если у соседнего участка уже есть разрешение на строительство и декларация, в ней написано, сколько этажей будет у нового дома.
• Сам застройщик. Попросите показать проект планировки квартала. В нём видно, какие корпуса ещё не начаты. Корпус того же квартала, построенный позже, иногда закрывает вид сильнее чужого дома.

Посмотрите и на противоположный берег. Через Малую Невку у ЛДМ видны Каменный и Крестовский острова. Чем шире рукав, тем меньше новая стройка на другом берегу меняет вид. О ширине рукавов ниже.

Окно на воду бывает северным, западным, южным и восточным, и от этого зависит, как выглядит вид весь год.

Запад. Окна на запад ловят закат. У Матисова острова Большая Нева проходит с западной стороны, поэтому окна Острова Первых на Неву смотрят на вечернее солнце. Летом это закат над водой, но и низкое солнце в глаза в гостиной. Спросите, какое остекление и какие шторы предусмотрены.

Север. Окна на север получают ровный рассеянный свет. Прямого солнца почти нет, зато вода не слепит, и вид на другой берег чистый весь день.

Юг и восток. Утреннее и дневное солнце. Вода блестит сильнее всего, и днём вид может быть трудно разглядеть.

Как проверить. Возьмите поэтажный план корпуса и положите его на карту города. Найдите, где проходит вода, и посмотрите, какие окна квартиры смотрят в её сторону. В угловой квартире вода может быть видна только из одной комнаты из шести. Узнайте, из какой: из гостиной, спальни или кабинета.

Дорогие квартиры в новостройках продают по договору участия в долевом строительстве. Что в нём обязательно, перечислено в части 4 статьи 4 закона 214-ФЗ: какая именно квартира передаётся, с планом, этажом и площадью, цена и порядок оплаты, срок передачи, гарантия качества. Вида из окна в этом перечне нет.

Значит, вид держится на других бумагах:

• План квартиры в договоре. На нём видно, где окна и куда они выходят. Сверьте его с поэтажным планом корпуса, который смотрели при выборе.
• Проектная декларация. Проверьте в ней, сколько в доме этажей и что стоит над вашей квартирой.
• Ваши фотографии с этажа. Сохраните их с датой. Это память о том, за что заплачено, и аргумент при разговоре о планировке.
• Письменное предложение. Если цена пентхауса с видом выше соседнего, попросите предложение по обоим с номерами квартир. Разница в цене на бумаге показывает, за что вы платите.

От рукава зависит, сколько воды будет в окне и что видно на другом берегу.

Большая Нева. Самый полноводный рукав: по нему идёт 60% воды реки. Длина около 3,5 км, ширина от 200 до 400 м. Через неё перекинуты Дворцовый и Благовещенский мосты, по берегам стоят Кунсткамера, Адмиралтейство, Академия художеств и Меншиковский дворец. Матисов остров она омывает с запада.

Малая Нева. Отходит от Большой Невы у стрелки Васильевского острова, длина около 4,25 км, ширина от 200 до 400 м. Через неё перекинуты Биржевой мост, Тучков мост и мост Бетанкура.

Малая Невка. Рукав длиной около 5,1 км и шириной от 120 до 300 м. Отделяет Петроградскую сторону от Каменного и Крестовского островов. Через неё перекинуты Каменноостровский, Большой Крестовский, Лазаревский и Большой Петровский мосты. Вода здесь уже, зато на другом берегу зелень островов.

У Матисова острова своя история. Остров назван по имени мельника Матиса: его дом и мельница стояли на острове, и за сведения о шведских войсках Пётр I выдал ему охранный лист. В конце XVIII века на острове построили механический завод шотландца Чарльза Берда. В 1815 году на нём построили первый в России пароход, и от пристани завода пошли регулярные рейсы до Кронштадта. Историческое здание завода сохранилось, и вокруг него теперь строится Остров Первых.

На показе видно планировку, отделку холла и, если повезёт, вид с этажа. Остальное узнают позже.

• Дорога под окном. Дома у воды стоят на набережных, а по набережной идут машины. Узнайте, сколько полос между домом и рекой и не собираются ли её расширять.
• Открытая набережная. У Острова Первых набережная вдоль Большой Невы будет открыта для всех горожан. Под окнами нижних этажей будут гулять люди. С девятого этажа этого почти не слышно, но из сада на террасе видно.
• Солнце в глаза. Окна на запад вечером ловят низкое солнце, и в июне оно светит в гостиную до ночи.
• Мойка стёкол. Панорамное остекление у воды пачкается быстрее. Спросите, кто и как моет стёкла снаружи и сколько это стоит.
• Лёд четыре месяца. С декабря по апрель вода за окном белая. Зимний вид отличается от летней визуализации.
• Что над террасой. Если над вами есть этаж, соседи сверху видят часть террасы. В 17/33 и Острове Первых спросите про это до задатка.
• Апартаменты или квартира. В 17/33 продаются апартаменты. Условия регистрации, налог и коммунальные платежи для них проверьте до задатка.

Если вид нужен из гостиной. Выбирайте по плану, а потом по цене. В ЛДМ два пентхауса одного этажа различаются на 46 млн. Сначала узнайте, куда выходят окна каждого.

Если нужна постоянная регистрация. Смотрите квартиры в ЛДМ и Острове Первых. В 17/33 продаются апартаменты.

Если важна терраса. Терраса есть у шести пентхаусов 17/33 и у пентхауса Острова Первых. У пентхаусов ЛДМ терраса не указана.

Если нужна сдача раньше. ЛДМ сдаётся в IV квартале 2027 года, Остров Первых в IV квартале 2028 года.

Подборку пентхаусов у воды с планами и видом с этажа можно получить через витрину: оставить заявку.

• Выбирать по визуализации. Картинка снята с высоты, где окон нет. Нужен кадр с вашего этажа.
• Не смотреть соседние участки. Пустырь у воды сегодня может стать домом завтра. Проверьте участок в геоинформационной системе города и проектные декларации соседей.
• Путать рукава. Малая Невка шириной от 120 до 300 м и Большая Нева шириной до 400 м дают разную картину. Слова «вид на Неву» в описании ещё не говорят, какая вода за окном.
• Сравнивать только площадь. В ЛДМ пентхаусы почти одной площади на одном этаже различаются на 46 млн. Сравнивайте, куда смотрят окна.
• Смотреть вид только летом. Подо льдом река стоит с начала декабря до начала апреля.
• Забыть про этаж сверху. Терраса на шестом или седьмом этаже в доме с секциями до 8 этажей не обязательно стоит под открытым небом. Над ней может оказаться чужое окно.

Цифры посчитаны по всем квартирам витрины пентхаусов penthouse.spb.ru, которые сейчас в продаже.

• Пентхаус на витрине означает квартиру или апартаменты на верхнем этаже дома или со своей террасой. В счёт вошли только квартиры, которые витрина считает пентхаусами. Остальные квартиры тех же домов не учтены.
• Пентхаус у Невы означает пентхаус в доме, который стоит у Невы или её большого рукава: Большой Невы, Малой Невы, Малой Невки. Таких домов три: Остров Первых, ЛДМ и 17/33 Петровский остров. Фонтанка, 130 в счёт не вошёл: Фонтанка не из трёх больших рукавов. Пентхаус у воды значит дом на берегу. Куда выходят окна каждой квартиры, проверяется по плану.
• Медиана означает середину списка: половина цен ниже, половина выше. При чётном числе пентхаусов это среднее двух средних значений.
• Цена метра означает цену, делённую на общую площадь.
• Ширина рек, ледостав, белые ночи и история взяты из открытых справочников о городе.

Все пентхаусы витрины по домам и районам собраны в индексе пентхаусов Петербурга. Как проверить сроки сдачи дома, разобрано в статье о сроке сдачи, а риски верхнего этажа в статье о семи рисках последнего этажа.

Сколько стоит пентхаус с видом на Неву в Петербурге? На витрине двенадцать пентхаусов в домах у Невы и её больших рукавов, сейчас в продаже от 135,4 до 502,1 млн рублей. Медианная цена 176,3 млн, медианный метр 1,46 млн.

В каких новостройках есть пентхаусы с видом на Неву? В трёх домах витрины: Остров Первых на Матисовом острове у Большой Невы, ЛДМ на Песочной набережной Малой Невки и 17/33 на Петровском острове у Малой Невы.

Какой самый дорогой пентхаус у Невы? Шестикомнатный пентхаус Острова Первых: 286,9 м² на девятом этаже, с террасой, за 502,1 млн рублей. Сдача в IV квартале 2028 года.

Можно ли закрепить вид из окна в договоре? В обязательном перечне договора долевого участия вида нет. В договоре есть план квартиры, этаж и площадь. Сверьте план с поэтажным планом корпуса и сохраните фото с этажа.

Как узнать, не построят ли дом напротив? Посмотрите участки между окном и водой в геоинформационной системе Петербурга rgis.spb.ru и проектные декларации соседних домов в системе ДОМ.РФ. Спросите застройщика о проекте планировки квартала.

Есть ли пентхаусы у Невы с террасой? Да. Терраса есть у шести апартаментов в 17/33 Петровский остров, от 94 до 135,6 м² и от 152,7 до 233,6 млн рублей, и у пентхауса Острова Первых.