Последний этаж в новостройке: плюсы, минусы и семь рисков, которые проверяют до покупки

Верхний этаж в Петербурге покупают за свет, вид и тишину над головой. Те же метры под крышей дают свои минусы: протечку, жару в июле, гул вентиляции, спор о террасе с соседями. Половина этих рисков проверяется по проекту и договору ещё до задатка. Другая половина видна только на объекте, и туда приходят с вопросами.

Рисков семь: крыша, жара, техника на кровле, право на террасу, лифт и вода, вид и переплата за этаж. У каждого есть простой способ проверки, и почти все проверки бесплатные: план, разрез, договор и полчаса на объекте.

Пентхаусом витрина считает квартиру на верхнем этаже дома или квартиру со своей террасой. Из 84 таких квартир 40 стоят на этаже, который подтверждён как верхний. У 26 из них террасы нет, у 14 есть. Ещё 44 пентхауса имеют террасу, но их этаж верхним не подтверждён. Риски террасы касаются их в полной мере.

Нет соседей сверху. Никто не ходит над спальней в два часа ночи, не роняет посуду и не заливает потолок. Шум снизу и сбоку при этом остаётся: верхний этаж убирает только один источник из трёх.

Свет и небо. Над квартирой нет балконов соседей, которые закрывают солнце. В некоторых домах на верхнем этаже выше потолки, есть мансардные окна или второй свет. Это зависит от проекта, поэтому смотрите разрез дома и высоту потолка в договоре.

Вид. Чем выше этаж, тем дальше видно. Над квартирой на верхнем этаже нет чужих балконов и козырьков, и обзор открыт полностью. Вид стоит денег, и его цену легко проверить по шахматке дома.

Терраса. Из 84 пентхаусов витрины терраса есть у 58. Летом на ней обедают и ставят цветы, зимой с неё приходится убирать снег.

Соседи по этажу. Чем меньше квартир на этаже, тем тише у лифта. Сколько их на вашем этаже, видно по поэтажному плану. В доме Цвет Зеленогорска на четвёртом, верхнем этаже сейчас продаются пять пентхаусов, у каждого своя терраса.

Все пять плюсов имеют обратную сторону. Над потолком крыша, а за крышу отвечают все собственники вместе. Вид могут закрыть. Терраса течёт, если сделана плохо. Каждый такой минус проверяется до сделки.

Самый доступный пентхаус на подтверждённом верхнем этаже сейчас продаётся в доме Северный ветер в Василеостровском районе: 83 м² на восьмом этаже с террасой за 38,9 млн рублей. Самый дорогой стоит в доме Моисеенко 10 в Центральном районе: 251,3 м² на девятом этаже за 435,4 млн. Метр в нём стоит 1 732 500 ₽.

Медианная цена пентхауса на верхнем этаже 86 млн рублей. Медиана означает середину списка: половина таких квартир дешевле, половина дороже. Если брать все 84 пентхауса витрины вместе с квартирами с террасой, чей этаж верхним не подтверждён, медиана 77 млн.

Самый дорогой пентхаус витрины стоит на этаже, который верхним не подтверждён. Шестикомнатная квартира 286,9 м² с террасой в доме Остров Первых продаётся за 502,1 млн. В счёт квартир под крышей она не попала.

Разброс по метру почти четырёхкратный. Метр под крышей в доме Северный ветер стоит от 457 008 ₽, в доме Моисеенко 10 стоит 1 732 500 ₽. Цену здесь делают адрес и класс дома. Сам верхний этаж добавляет к метру от 4% до 62% в домах, где есть цены этажом ниже: они в таблице главы о переплате.

Главный страх верхнего этажа: вода с потолка. Кровля работает на квартиру сильнее, чем на любую другую в доме. Ошибка кровельщика, засор водосточной воронки, трещина у парапета, и вода идёт в потолок пентхауса.

Чья крыша. По статье 36 Жилищного кодекса крыша многоквартирного дома относится к общему имуществу собственников. Чинит её управляющая компания за общие деньги дома. Владелец пентхауса не платит за ремонт кровли один, но и решить вопрос один тоже не может: нужно добиться работ от управляющей компании или от застройщика, пока идёт гарантия.

Гарантия. По договорам долевого участия, заключённым с 1 сентября 2024 года, гарантийный срок на квартиру не меньше трёх лет со дня передачи. Раньше закон требовал не меньше пяти. На инженерное и технологическое оборудование гарантия тоже три года. Посмотрите срок в своём договоре: застройщик вправе дать больше минимума.

Как проверить до покупки.

• Спросите, какая кровля над квартирой: плоская или скатная, эксплуатируемая или нет. На эксплуатируемую выходят люди, и гидроизоляция под ней устроена сложнее.
• Попросите план кровли. На нём видно, где стоят водосточные воронки и как уходит вода.
• В готовом доме поднимитесь на технический этаж или на крышу вместе с управляющей компанией. Следы протечек на потолке подъезда верхнего этажа видны сразу.
• Спросите у управляющей компании, были ли заявки о протечках с верхних этажей.

В строящемся доме крышу ещё не видно, и риск ложится на гарантию. В готовом доме риск видно глазами. Пентхаусы на верхнем этаже готового дома есть в пяти домах витрины: клубный дом Приоритет, AMO, Bakunina 33, Северная Корона и Сампсониевский, 32.

После гарантии. Ремонт крыши входит в капитальный ремонт дома по статье 166 Жилищного кодекса. Его оплачивают взносы всех собственников, и сроки задаёт региональная программа капремонта. Мелкую протечку управляющая компания чинит в текущем ремонте. Через пять или десять лет после сдачи сухой потолок пентхауса держится на том, как быстро управляющая компания отвечает на заявки. Перед покупкой в готовом доме спросите у соседей, как управляющая компания справляется с кровлей, и посмотрите, есть ли в доме совет дома.

Приёмка. Квартиру на верхнем этаже принимают внимательнее обычной. Осмотрите потолок у наружных стен и у окон, углы, откосы и пол на террасе. Если есть возможность, приходите на приёмку после дождя: влажное пятно видно сразу. Всё, что нашли, запишите в акт осмотра и потребуйте устранить до подписания акта передачи.

Летом крыша нагревается на солнце весь день. В квартире под ней жарче, чем этажом ниже, особенно если окна смотрят на юг и запад. Зимой та же крыша отдаёт тепло наружу. Насколько сильно, зависит от утепления, и его считают в проекте по своду правил о тепловой защите зданий.

Окна в пол. У пентхаусов бывают панорамные окна. Большое окно на юг даёт свет, но и нагревает комнату. Спросите, какие стёкла стоят в проекте и можно ли поставить наружную защиту от солнца.

Кондиционеры. Главный вопрос здесь: место для наружного блока. В одних домах блоки ставят в корзины на фасаде, в других выносят на кровлю, в третьих вообще запрещают менять фасад. Узнайте до сделки, где будет стоять блок для вашей квартиры и сколько их можно поставить. Без этого квартира под крышей в июле может стать самой жаркой в доме.

Отопление и тёплый пол. На террасе и в комнатах под кровлей полезен тёплый пол. Спросите, хватит ли выделенной на квартиру электрической мощности на кондиционеры, тёплый пол и кухню вместе.

На кровле многоквартирного дома живёт техника: вентиляторы, выходы шахт, иногда крышная котельная, антенны, машинные помещения лифтов. Всё это шумит и даёт вибрацию. Над квартирой средних этажей техники нет. Над пентхаусом она может стоять прямо над спальней.

Как проверить.

• Попросите план кровли с оборудованием и наложите его на планировку квартиры. Посмотрите, что стоит над спальнями.
• Спросите, где стоит лифтовое оборудование и есть ли над вашей квартирой машинное помещение лифта.
• Спросите, есть ли в доме крышная котельная. Если есть, узнайте, над какими квартирами.
• В готовом доме приходите вечером, когда работает вентиляция, и послушайте в тишине.

Технический этаж. В некоторых домах над последним жилым этажом стоит технический: там трубы и оборудование. Тогда крыша дальше от квартиры, но шум от насосов и вентиляции идёт сквозь перекрытие. Смотрите разрез дома: что у вас над потолком, кровля или технический этаж.

Обслуживание. Технику на крыше чинят и проверяют люди из управляющей компании. Если выход на кровлю идёт через террасу пентхауса или рядом с ней, рабочие будут ходить мимо ваших окон. Спросите, где люк или выход на крышу и как к нему подходят.

Терраса на верхнем этаже бывает устроена на крыше нижних этажей. Юридически это место, где легко ошибиться. Крыша по Жилищному кодексу общая, а терраса должна быть частью вашей квартиры. Проверить это надо по документам.

Терраса в договоре. Площадь террасы должна стоять в договоре и в экспликации квартиры. Если её там нет, терраса может оказаться частью общей крыши. А крыша по Жилищному кодексу принадлежит всем собственникам дома вместе.

Как считают площадь. В общую приведённую площадь квартиры терраса идёт с понижающим коэффициентом 0,3. Так установил Минстрой России. Терраса 50 м² добавляет к площади для расчёта цены 15 м². Подробный разбор в статье о площади террасы и коэффициенте 0,3.

Гидроизоляция. Под террасой живут соседи. Если гидроизоляция протечёт, вода уйдёт к ним. Спросите, кто отвечает за гидроизоляцию террасы: застройщик по гарантии, управляющая компания или владелец квартиры. Попросите узел устройства террасы в проекте: из чего пол, где уклон, куда уходит вода.

Что на ней разрешено. Гриль, перголы, джакузи, большие кадки с деревьями дают нагрузку и меняют вид фасада. Правила дома могут их запрещать. Подробнее в статьях о гриле на террасе и о шуме на террасе.

Снег. В Петербурге терраса зимой становится крышей со снегом. Узнайте, кто его убирает и куда. Снег у парапета тает весной и проверяет гидроизоляцию на прочность.

Доезжает ли лифт. Бывает, что лифт останавливается этажом ниже пентхауса, а дальше идёт лестница. Бывает, что до верхнего этажа доезжает только один лифт из нескольких. Посмотрите поэтажный план и спросите прямо: на какой этаж приходит каждый лифт.

Грузовой лифт. Диван, рояль, большой холодильник и стёкла для перегородок поднимают на лифте. Узнайте размеры кабины и двери грузового лифта. Если груз не помещается, его поднимают краном или по лестнице, и это отдельные деньги.

Давление воды. На верхних этажах высоких домов давление в кране зависит от насосов. Спросите, есть ли в доме насосная станция и на какие этажи она работает. В готовом доме откройте кран и душ на верхнем этаже во время показа.

Двухуровневая квартира. Пентхаус в двух уровнях даёт лестницу внутри, второй свет и выход на террасу с верхнего уровня. Он же добавляет вопросы: где поставить лифт для пожилых родственников, как поднять мебель на второй уровень. Разбор есть в статье о двухуровневом пентхаусе.

Паркинг. Спросите, доезжает ли лифт из паркинга до верхнего этажа без пересадки. В высоких домах лифты бывают разделены по зонам.

Вид с верхнего этажа продают дорого, а охраняет его только закон о застройке соседних участков. Пустырь за окном или старый склад могут через пять лет стать новым домом выше вашего.

Как проверить.

• Найдите участки вокруг дома в РГИС, региональной геоинформационной системе Петербурга.
• Проверьте соседние стройки в единой информационной системе жилищного строительства на наш.дом.рф.
• Спросите, нет ли участка напротив в проекте планировки территории.
• Оценивайте вид с высоты своего этажа. Визуализация рисует его с высоты птичьего полёта. Попросите фото со стройки или поднимитесь на этаж сами.

Высота в центре. В историческом центре Петербурга высоту новых домов ограничивают. Пентхаусы верхних этажей в Центральном и Адмиралтейском районах стоят на седьмом и девятом этажах: в доме Фонтанка, 130 на седьмом, в доме Моисеенко 10 на девятом. Вне центра бывают дома выше. SHEPILEVSKIY в Московском районе поднимается до 25-го этажа, и вид там зависит от того, что построят рядом.

Сторона света. Вид на Неву на север и вид на двор на юг стоят по-разному, хотя этаж один. Смотрите, куда выходят окна гостиной и терраса.

Последний этаж стоит дороже. Вопрос в том, на сколько. В одних домах разница с этажом ниже почти незаметна, в других метр под крышей стоит в полтора раза дороже и больше. Переплату потом надо будет вернуть при продаже, поэтому её стоит знать точно.

В доме Фонтанка, 130 разница резкая. Квартира 150,9 м² на шестом этаже стоит 135,1 млн, пентхаус 114,7 м² на седьмом стоит 166,2 млн. За меньшую площадь платят на 31 млн больше.

В других домах верх почти не добавляет к цене. В доме Bakunina 33 метр на восьмом этаже стоит 630 000 ₽, на девятом, верхнем, 670 000 ₽. В корпусе 82 дома Северная Корона метр на шестом этаже стоит 720 000 ₽, на восьмом, верхнем, 750 000 ₽.

Терраса считается отдельно. В доме Коллекционер на восьмом, верхнем этаже продаются две квартиры почти одной площади: 93,7 м² и 93,6 м². Первая с двумя террасами стоит 132,5 млн, вторая с одной стоит 110,3 млн. Разница 22,2 млн при почти равной площади.

Корпус тоже считается. В доме Северная Корона два пентхауса на восьмом этаже стоят 750 000 ₽ и 1 220 000 ₽ за метр. Они в разных корпусах, и разница больше полутора раз. Сравнивайте квартиры одного корпуса и одной стороны дома.

Как проверить. Попросите у застройщика шахматку с ценами по всему стояку. Посчитайте метр на трёх этажах ниже. Если верхний этаж дороже на 5%, переплата за небо умеренная. Если на 50%, спросите, за что именно: терраса, потолки, вид, второй уровень. Каждую причину проверьте по документам.

Шоурум и визуализация показывают пентхаус в солнечный день. Многое из того, что важно для верхнего этажа, на показе не видно.

• Разрез дома. Что у вас над потолком: кровля, технический этаж или чужая терраса. От этого зависят шум и риск протечки.
• План кровли. Где стоят вентиляторы, шахты, наружные блоки соседей и выход на крышу.
• Экспликация террасы. Площадь террасы в договоре и коэффициент 0,3 в расчёте цены. Нет террасы в экспликации, значит она может быть общей крышей.
• Отделка. Пентхаусы бывают без отделки. В доме 17/33 Петровский остров все шесть пентхаусов без отделки. Разбор вариантов в статье об отделке white box в пентхаусе.
• Квартира или апартаменты. От статуса зависят регистрация, налог и тарифы. Проверьте назначение помещения в договоре. Разница разобрана в статье о пентхаусе и апартаментах.
• Лифт до этажа. Поэтажный план: на какой этаж приходит каждый лифт, есть ли прямой лифт из паркинга.
• Мощность. Сколько киловатт выделено на квартиру. Кондиционеры, тёплый пол на террасе и сауна требуют много.

• Тем, кто не терпит шума сверху. Верхний этаж убирает соседей над головой. Проверьте, что над спальней нет техники, и шум сверху исчезнет совсем.
• Тем, кто хочет террасу. Своя площадка под небом есть у 58 пентхаусов витрины. Если нужен и верхний этаж, и терраса, выбор из 14 квартир в четырёх домах: Коллекционер, Северный ветер, Визионер и Цвет Зеленогорска.
• Тем, кто хочет въехать сразу. Готовые дома с пентхаусами на верхнем этаже: клубный дом Приоритет, AMO, Bakunina 33, Северная Корона и Сампсониевский, 32. Крышу и технику там видно до сделки. Сравнение готового дома и стройки есть в статье о пентхаусе в котловане или в готовом доме.
• Тем, кто платит за центр. Верхние этажи в Центральном и Адмиралтейском районах: Моисеенко 10, Фонтанка, 130, клубный дом Приоритет и Bakunina 33. Пентхаусы там стоят от 101 до 435,4 млн.
• Тем, кто считает деньги. В домах Северный ветер и Цвет Зеленогорска пентхаусы на верхнем этаже стоят от 38,9 до 72,4 млн, метр от 457 008 до 600 000 ₽.

Кому верх не подойдёт. Тем, кто не готов разбираться с управляющей компанией, если течёт кровля. Тем, кто часто уезжает надолго: протечку на пустой квартире замечают поздно. Тем, у кого в семье есть человек, которому тяжело на лестнице, если лифт не доезжает до верхнего этажа.

Подобрать пентхаус под свой бюджет, район и срок сдачи помогут на витрине. Чтобы получить шахматку дома и план кровли, оставьте заявку.

• Смотреть только на визуализацию. Вид на картинке снят с высоты птичьего полёта. Попросите фото с высоты своего этажа или поднимитесь на стройку.
• Не читать разрез дома. Квартира под кровлей с вентиляторами и квартира под тихой крышей могут стоить одинаково. Живут в них по-разному.
• Верить, что терраса ваша, без документа. Площадь террасы должна стоять в договоре и экспликации. Иначе она может оказаться общей крышей.
• Сравнивать цену квартиры без метра. Пентхаус 93,7 м² за 132,5 млн и квартира 150,9 м² за 135,1 млн стоят почти одинаково, но метр в первом на 58% дороже. Считайте метр и смотрите, за что переплата.
• Забыть про кондиционеры. Место для наружного блока ищут после ремонта, и оказывается, что фасад менять нельзя. Узнайте правила дома до сделки.
• Пропустить гарантию. Посмотрите в договоре гарантийный срок. Протечку кровли в пределах этого срока чинит застройщик, если заявка подана вовремя. При приёмке квартиры осмотрите потолок и запишите всё в акт.

• Не спросить про снег. Терраса зимой полна снега. Узнайте заранее, кто его убирает и не упадёт ли он на машины внизу.
• Решать без шахматки. Цена одного пентхауса без цен этажом ниже ничего не говорит о переплате. Попросите цены по всему стояку и сравните метр.

Цифры собраны витриной пентхаусов penthouse.spb.ru по ценам застройщиков на квартиры в домах витрины.

• Пентхаус означает квартиру на верхнем этаже дома или квартиру со своей террасой. В счёт вошли 84 квартиры в 22 домах, которые витрина показывает пентхаусами.
• Верхний этаж засчитан только там, где он подтверждён сайтом застройщика. Таких пентхаусов 40. Квартиры с террасой, чей этаж верхним не подтверждён, верхними не названы.
• Медиана означает середину списка: половина цен ниже, половина выше.
• Цена метра считается делением цены квартиры на её площадь.
• Сравнение этажей сделано внутри одного дома и, где есть данные, одного корпуса.
• Правила о гарантии, общей крыше и площади террасы взяты из закона о долевом строительстве, Жилищного кодекса и приказа Минстроя о понижающих коэффициентах.

Все пентхаусы с ценами и планировками собраны на витрине пентхаусов. Что считается пентхаусом и чем он отличается от квартиры на верхнем этаже, разобрано в статье что такое пентхаус.

Какие у последнего этажа в новостройке плюсы и минусы? Плюсы: нет соседей сверху, больше света, вид, часто терраса и мало квартир на этаже. Минусы: риск протечки кровли, жара летом, шум техники на крыше, спор о террасе, лифт может не доезжать, вид могут закрыть, а метр часто дороже.

Кто отвечает, если течёт крыша? Крыша многоквартирного дома общая, её чинит управляющая компания за деньги дома. В пределах гарантии отвечает застройщик: по договорам с 1 сентября 2024 года гарантия на квартиру не меньше трёх лет со дня передачи.

Сколько стоит пентхаус на последнем этаже в Петербурге? В домах витрины от 38,9 млн в доме Северный ветер до 435,4 млн в доме Моисеенко 10. Медиана 86 млн рублей.

Насколько верхний этаж дороже? По-разному. В доме Bakunina 33 метр на верхнем этаже дороже на 6%, в корпусе 82 дома Северная Корона на 4%, в доме Фонтанка, 130 на 62%.

Как считается площадь террасы? В общую приведённую площадь квартиры терраса идёт с коэффициентом 0,3. Терраса 50 м² добавляет 15 м². Сама терраса должна стоять в договоре и экспликации.

Можно ли поставить кондиционер на крышу? Зависит от правил дома. Крыша общая, и место для наружного блока определяет проект. Спросите об этом до сделки: в части домов блоки ставят только в корзины на фасаде.