Пентхаус в апартаментах или квартира: 5 различий в прописке, налогах и ипотеке

Апартаменты и квартира на показе выглядят одинаково. Те же окна, те же потолки, та же терраса и тот же вид. Различие записано в одной строке выписки из реестра недвижимости: у квартиры в поле «назначение» стоит «жилое», у апартаментов «нежилое». От этой строки зависит, где семья будет зарегистрирована, сколько налога придёт каждый год и какие деньги государства можно потратить на покупку.

Для пентхауса за 50 млн и дороже эти различия весят по-разному. Льготная ипотека на такой сумме почти ничего не меняет. Налог на имущество, наоборот, вырастает в разы и приходит каждый год, пока помещение в собственности. Регистрация решает, можно ли продать старую квартиру и остаться с постоянным адресом.

Короткий ответ на главный вопрос умещается в семь строк.

Последняя строка тоже вопрос, который задают часто. Обычный ипотечный кредит на апартаменты банки дают: Банк России приравнял такие кредиты к обычной ипотеке при расчёте надбавок для банков. Под запрет попадают только программы с господдержкой.

Одно различие в таблицу не помещается: цена. На Петроградской стороне метр пентхауса в апартаментах Светоча дешевле метра пентхауса-квартиры в Коллекционере на 402 857 рублей, хотя оба дома строит один застройщик.

Постоянная регистрация, которую в обиходе называют пропиской, возможна только в жилом помещении. Правила регистрации граждан запрещают регистрацию по месту жительства в нежилых помещениях. Апартаменты нежилые, поэтому постоянного адреса в паспорте они не дают.

С временной регистрацией тоже были трудности. 3 февраля 2026 года Конституционный суд рассмотрел жалобу жительницы Петербурга. Ей отказали в регистрации по месту пребывания для неё, мужа и двух детей в апартаментах гостиничного типа. Суды поддержали отказ: регистрация в нежилых помещениях законом не предусмотрена.

Конституционный суд в постановлении № 4-П признал такой запрет неконституционным. Теперь регистрация по месту пребывания в апартаментах оформляется в том же порядке, что и в жилых помещениях. Право есть у собственников, их близких родственников и членов семьи. Порядок временный: суд поручил законодателю написать отдельные правила для апартаментов.

Про постоянную регистрацию суд сказал прямо: его выводы на неё не распространяются. Различие между жилым и нежилым помещением осталось.

На практике выходит так:

• Семья продаёт единственную квартиру и переезжает в апартаменты. Постоянной регистрации у неё не остаётся. Временную можно оформить в самих апартаментах.
• У семьи остаётся другое жильё. Постоянная регистрация живёт там, а апартаменты становятся вторым адресом.
• Квартира в собственности. Регистрация по месту жительства оформляется по обычным правилам после получения права собственности.

Регистрация в апартаментах остаётся областью, где закон ещё будут менять. Перед покупкой спросите у юриста, какие правила действуют на день сделки.

Налог на имущество считают от кадастровой стоимости. Ставку для Петербурга задаёт закон города, предел задаёт Налоговый кодекс. Здесь разница между квартирой и апартаментами самая заметная в деньгах.

Квартира. Ставка зависит от кадастровой стоимости: до 7 млн рублей 0,1%, от 7 до 20 млн 0,15%, от 20 до 300 млн 0,2%. Перед расчётом из кадастровой стоимости вычитают стоимость 20 м². Семьям с тремя и более несовершеннолетними детьми вычитают ещё по 5 м² на каждого ребёнка.

Апартаменты. Вычета метров нет. Если помещение не попало в городской перечень, ставка 0,3%. Если попало, ставка выше. Налоговый кодекс разрешает до 2%. Закон Петербурга держал ставку для помещений из перечня на уровне 1,5% по 2025 год включительно. Ставку на текущий год проверьте в сервисе налоговой «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам».

Любой объект дороже 300 млн по кадастру. Ставка 2%, и для квартиры, и для апартаментов. На самом верху рынка различие по налогу исчезает.

Перечень составляет город на каждый налоговый год. В него включают нежилые помещения по правилам статьи 378.2 Налогового кодекса. Попадёт ли туда конкретное помещение, зависит от его назначения и использования. Перечень публикуется, помещение в нём ищут по кадастровому номеру.

Пример на круглых цифрах. Пентхаус 200 м², кадастровая стоимость 100 млн рублей, метр по кадастру 500 000 рублей.

Как посчитано. Квартира: из 100 млн вычитают стоимость 20 м², это 10 млн, остаётся 90 млн, налог 0,2%, 180 000 рублей. Апартаменты вне перечня: 0,3% от 100 млн, 300 000 рублей. Апартаменты в перечне: 1,5% или 2% от 100 млн. За десять лет владения разница между квартирой и апартаментами в перечне доходит до 18 млн рублей.

Кадастровая стоимость может отличаться от цены сделки в обе стороны, поэтому настоящая сумма будет своя у каждого помещения. Её видно в выписке из реестра недвижимости после регистрации права.

Льготные ипотечные программы работают только для жилых помещений. Ни одна из них на апартаменты не распространяется.

Главная из таких программ, семейная ипотека, в Петербурге даёт до 12 млн рублей под 6% годовых. Первоначальный взнос от 20%, срок кредита до 30 лет. Право есть у семей с ребёнком до шести лет включительно, с двумя и более несовершеннолетними детьми или с ребёнком с инвалидностью. IT-ипотека в Петербурге и Москве не действует совсем, ни для квартир, ни для апартаментов.

Для пентхауса семейная ипотека мало что решает. Самый доступный пентхаус на витрине стоит 31 млн, это квартира 86,2 м² с террасой на 22-м этаже в Струнах. Лимит в 12 млн закрывает 39% его цены. Медианный пентхаус витрины стоит 73,5 млн, и 12 млн от него всего 16%.

Медиана здесь означает середину списка: половина пентхаусов дешевле, половина дороже.

Если семейная ипотека в планах, это аргумент за квартиру. Если покупка идёт без кредита или с обычным кредитом банка, апартаменты по этой строке ничего не теряют.

Материнский капитал направляют на покупку или строительство жилья, на первый взнос и на погашение ипотеки. Апартаменты жильём по закону не считаются, и потратить на них маткапитал нельзя.

На фоне цены пентхауса сумма небольшая. Но у семьи с детьми это деньги, которые иначе лежат без дела. Для квартиры их можно добавить к первому взносу или направить на досрочное погашение кредита. Для апартаментов они так и останутся неиспользованными, пока семья не купит жильё.

Правило работает и при покупке на этапе стройки. По договору долевого участия на квартиру часть цены оплачивают маткапиталом. По договору на апартаменты так сделать нельзя.

Если в семье есть сертификат и его планируют потратить на эту покупку, выбор сужается до квартир. Если сертификат уже потрачен или его нет, это различие на выбор не влияет.

Имущественный вычет при покупке положен за жилой дом, квартиру, комнату, доли в них и землю под жильё. Апартаменты в этот список не входят.

Вычет состоит из двух частей:

• Расходы на покупку. Учитывают до 2 млн рублей. При ставке НДФЛ 13% вернётся до 260 000 рублей.
• Проценты по ипотеке. Учитывают до 3 млн рублей процентов. При ставке 13% вернётся до 390 000 рублей.

Вместе это до 650 000 рублей. Лимит в 2 млн общий на все покупки жилья, одну или несколько. Неиспользованный остаток переносится на следующие годы.

Для владельца пентхауса 650 000 рублей меньше процента цены. Зато вычет легко получить: если право на него не использовано раньше, квартира за 100 млн даёт его так же, как квартира за 10 млн. Владелец апартаментов этих денег не получит ни при какой цене.

На витрине пентхаусов Петербурга сейчас в продаже 78 пентхаусов в 21 доме. Пентхаус здесь значит квартиру или апартаменты на верхнем этаже дома либо со своей террасой.

Нижняя ступень собрана в двух домах. В Струнах шесть пентхаусов от 31 до 36,3 млн, все на 22-м этаже с террасой. В Северном ветре на Васильевском острове 26 пентхаусов от 34,7 до 75,3 млн. Для таких бюджетов семейная ипотека и вычет весят больше всего: 12 млн кредита под 6% закрывают заметную долю цены.

На верхней ступени три пентхауса. В клубном доме Приоритет, сданном в IV квартале 2022 года, 240,7 м² на седьмом, верхнем этаже стоят 349 млн. В Моисеенко 10 пентхаус 251,3 м² на девятом, верхнем этаже стоит 435,4 млн, сдача в III квартале 2028 года. В Острове Первых 286,9 м² с террасой на девятом этаже стоят 502,1 млн, сдача в IV квартале 2028 года. Если кадастровая стоимость таких помещений превысит 300 млн, налог составит 2% при любом формате.

Чтобы сравнить цену апартаментов и квартир честно, нужны дома одного застройщика и одного района. На Петроградской стороне такая пара есть. RBI строит здесь Светоч с апартаментами и два клубных дома с квартирами, Коллекционер и Визионер.

Пентхаус в Светоче и самый большой пентхаус Коллекционера почти равны по площади: 218,4 и 222 м². Метр в Светоче на 402 857 рублей дешевле. На всей площади разница 91,4 млн рублей.

Из чего она складывается, по таблице видно не всё. Светоч стоит в бывших фабричных корпусах. Пентхаус Светоча продаётся с белой отделкой, у Коллекционера отделки нет. У пентхауса Коллекционера две террасы, у пентхауса Светоча террасы нет. Поэтому всю разницу в цене на формат помещения списать нельзя.

Даже самый дешёвый метр пентхауса-квартиры RBI в этой таблице, 728 125 рублей в доме МИРЪ, на 188 502 рубля дороже метра в Светоче.

Арт-комплекс Светоч стоит на Большой Пушкарской улице, 10. В пяти корпусах восстанавливают переплётную фабрику Отто Кирхнера, построенную в 1894 году. Фасады облицовывают красным кирпичом, как у промышленных зданий императорского Петербурга. На перекрёсток возвращают башню в стиле модерн, которая украшала его до 1975 года.

В продаже 35 апартаментов площадью от 19,7 до 218 м², потолки до четырёх метров. Во дворе приватный зелёный сквер. В комплексе есть фитнес и спа, библиотека с биокамином и закрытый паркинг на 13 машино-мест. Сдача во II квартале 2029 года.

Пентхаус здесь один: 218,4 м² на четвёртом, верхнем этаже, с белой отделкой. Сейчас в продаже за 117,9 млн рублей. Это самое большое помещение в комплексе.

Кому Светоч подходит по формату. Тем, у кого постоянная регистрация уже есть в другом жилье, кто покупает без льготной ипотеки и готов платить налог по ставке для нежилых помещений. Для них апартаменты дают большую площадь в историческом квартале Петроградской стороны за меньшие деньги.

Кому не подходит. Семье, которая продаёт единственное жильё и хочет постоянный адрес. И тем, кто рассчитывает на семейную ипотеку, маткапитал или вычет.

Рядом со Светочем у RBI два клубных дома с квартирами. Оба строятся, оба сдаются в 2028 году.

Коллекционер. Улица Чапыгина, 4, восемь этажей, квартиры от 42,8 до 222 м², потолки от 3 до 3,2 м. Фасад в стиле эклектики из натурального камня, с башенками, эркерами и карнизами. В лобби пинакотека с картинами Латифа Казбекова и скульптурами Виктора Грачёва, во дворе испанское патио с беседкой. До Ботанического сада десять минут пешком. Сдача в IV квартале 2028 года.

На витрине здесь пять пентхаусов: от 74,1 до 222 м², от 78,6 до 209,2 млн рублей. Три из них на восьмом, верхнем этаже. У всех есть терраса, у двух по две.

Визионер. Средняя Колтовская улица, 9-11, три корпуса: один в пять этажей, два в девять. Архитектор Евгений Герасимов, фасады и интерьеры повторяют пиксельный орнамент в шахматную клетку. В вестибюлях керамические панно Юлии Клоповой, двор закрыт. Сдача в III квартале 2028 года.

На витрине два пентхауса на девятом, верхнем этаже. Квартира 110,1 м² с террасой стоит 155,5 млн, квартира 107 м² стоит 88,7 млн.

МИРЪ. Миргородская улица, 1, Центральный район. Два корпуса соединяет парадная арка, архитектура в неорусском стиле, из окон виден Феодоровский собор. Дом сдан. Четыре квартиры с террасами на восьмом этаже стоят от 66,7 до 97,5 млн рублей.

Все три дома дают то, чего нет у Светоча: постоянную регистрацию, налог по ставке для жилья, семейную ипотеку, маткапитал и вычет.

Шоурум апартаментов и шоурум квартиры не отличить. Различие спрятано в документах, и проверять его надо до задатка.

• Назначение в документах. Смотрите поле «назначение» в договоре долевого участия, в разрешении на строительство и в выписке из реестра недвижимости. Слово «резиденция» в рекламе формат не меняет. Формат задаёт только запись в документах.
• Оба формата в одном доме. В одном доме бывают и жилые, и нежилые помещения. Так, в AVANT на Петроградской стороне рядом с квартирами продаётся нежилое помещение 153,3 м² на третьем этаже за 193,3 млн рублей. Проверяйте каждое помещение отдельно.
• Городской перечень. Спросите, попадали ли нежилые помещения дома в перечень по статье 378.2 Налогового кодекса. От этого налог меняется в несколько раз.
• Кадастровая стоимость. Её назначат после постановки на учёт. Сравните её с ценой покупки: налог считается от неё.
• Машино-места. В Светоче закрытый паркинг на 13 машино-мест. Узнайте, сколько мест положено к вашему помещению и сколько они стоят.
• Как дом будет жить. Если в доме много маленьких апартаментов под сдачу, соседи будут меняться. Посмотрите на площади соседних помещений.

Выбор между форматами решают четыре вопроса: есть ли постоянный адрес, нужен ли льготный кредит, есть ли маткапитал и сколько лет помещение будет в собственности.

• Семья продаёт единственное жильё. Только квартира. Апартаменты не дадут постоянной регистрации.
• Семья с маленькими детьми и ипотекой. Квартира. Семейная ипотека даст до 12 млн под 6%, маткапитал пойдёт на взнос или погашение, вычет вернёт до 650 000 рублей.
• Второй адрес в городе при постоянной регистрации в другом месте. Апартаменты подходят. Метр в них может быть дешевле, как в паре Светоч и Коллекционер.
• Покупка на долгий срок. Посчитайте налог за десять лет и сложите с ценой покупки. Для апартаментов из городского перечня с кадастром 100 млн разница с квартирой за десять лет доходит до 18 млн рублей.
• Пентхаус дороже 300 млн по кадастру. Налог одинаковый, 2% для обоих форматов. Решают регистрация и личные планы.
• Нужен готовый дом. Из домов этой статьи сданы МИРЪ и AMO с квартирами и клубный дом Приоритет. Светоч сдаётся во II квартале 2029 года.

AMO. Дом AAG в Василеостровском районе сдан. Три пентхауса на шестом, верхнем этаже записаны жилыми помещениями: 112,7 м² за 65,6 млн, 160,6 м² за 88,9 млн и 213,2 м² за 123 млн рублей. Метр от 553 549 до 581 682 рублей, у пентхауса-апартаментов Светоча 539 623 рубля. Готовая квартира с постоянной регистрацией здесь стоит за метр почти столько же, сколько апартаменты на стройке.

• Сравнивать только цену метра. Метр в апартаментах бывает дешевле, налог у них выше. Сложите цену покупки и налог за годы владения, потом сравнивайте.
• Верить слову в рекламе. Рекламное название помещения ничего не решает. Читайте назначение в документах.
• Ждать, что временная регистрация станет постоянной. Решение Конституционного суда касается только регистрации по месту пребывания. О постоянной суд сказал отдельно: выводы на неё не распространяются.
• Планировать семейную ипотеку на апартаменты. Банк откажет по программе. Обычная ипотека возможна, но по рыночной ставке.
• Забыть про перечень. Налог на одно и то же помещение может отличаться в пять раз и больше в зависимости от того, попало ли оно в городской перечень.
• Путать цену с кадастровой стоимостью. Ставка 2% для объектов дороже 300 млн считается от кадастровой стоимости. Пентхаус за 350 млн с кадастром в 250 млн платит по ставке своего формата.

Цены, площади, этажи и отделка собраны витриной пентхаусов penthouse.spb.ru. Сроки сдачи домов RBI сверены с сайтами домов.

• Пентхаус означает квартиру или апартаменты на верхнем этаже дома либо со своей террасой. В счёт вошли только помещения, которые витрина отмечает пентхаусами.
• Формат. Светоч продаётся как апартаменты. Коллекционер, Визионер, МИРЪ и Струны продаются как квартиры. У AMO и AVANT назначение указано у каждого помещения на витрине.
• Метр означает цену, делённую на площадь, с округлением до рубля.
• Медиана означает середину списка: половина цен ниже, половина выше.
• Налог посчитан по ставкам закона Петербурга о налоге на имущество физических лиц и Налогового кодекса. Пример с кадастровой стоимостью 100 млн условный.
• Регистрация, ипотека, маткапитал и вычет описаны по постановлению Конституционного суда № 4-П, условиям госпрограмм ипотеки и Налоговому кодексу.

Все пентхаусы витрины с ценами и планировками собраны на главной странице. О ценах пентхаусов по домам рассказано в статье сколько стоит пентхаус в Петербурге. Про возврат налога подробно в статье о налоговом вычете при покупке пентхауса. Подобрать пентхаус под свой формат можно, если оставить заявку.

Можно ли прописаться в апартаментах? Постоянно нет: регистрация по месту жительства в нежилом помещении запрещена. Временная регистрация по месту пребывания возможна с 3 февраля 2026 года, после постановления Конституционного суда № 4-П. Её оформляют собственник, его близкие родственники и члены семьи.

Какой налог на апартаменты в Петербурге? Если помещения нет в городском перечне, 0,3% кадастровой стоимости. Если есть, ставка выше, Налоговый кодекс разрешает до 2%. Для квартиры от 20 до 300 млн по кадастру ставка 0,2%, и ещё вычитается стоимость 20 м².

Дают ли семейную ипотеку на апартаменты? Нет. Ни одна льготная программа на апартаменты не распространяется. Обычную ипотеку банки дают.

Можно ли получить налоговый вычет за апартаменты? Нет. Вычет положен за жилой дом, квартиру, комнату и доли в них. За квартиру можно вернуть до 260 000 рублей с расходов на покупку и до 390 000 рублей с процентов по ипотеке.

Апартаменты дешевле квартир? Бывает, и вместе с ценой у них меньше прав: нет постоянной регистрации, льготной ипотеки, маткапитала и вычета, налог выше. На Петроградской стороне пентхаус в апартаментах Светоча стоит 539 623 рубля за метр, пентхаус-квартира в Коллекционере 942 480 рублей.

Можно ли сделать из апартаментов квартиру? Закон разрешает перевести апартаменты в жилые помещения, если они отвечают требованиям к жилью: по шумоизоляции, освещению и другим нормам. Пока помещение нежилое, льготные ипотечные программы на него не распространяются.