Налоговый вычет при покупке пентхауса: как вернуть 260 тысяч и 390 тысяч с процентов

Налоговый вычет при покупке жилья устроен одинаково для студии на окраине и для пентхауса над Невой. Государство возвращает налог с 2 млн рублей цены и с 3 млн рублей процентов по ипотеке. Всё, что дороже, вычет не замечает. Для пентхауса за 100 млн рублей это меньше половины процента цены.

Деньги при этом настоящие. Семья, которая купит пентхаус в браке, возьмёт кредит и платит НДФЛ по ставке 22%, вернёт до 880 тысяч рублей с цены и ещё до 660 тысяч с процентов. Ниже расчёт по каждому пентхаусу витрины, правила вычета и подводные камни, которые видны только в договоре.

На витрине 97 пентхаусов в 25 домах Петербурга. Пентхаусом здесь считается лот на верхнем этаже дома или лот со своей террасой. Самый доступный стоит 31 млн рублей, самый дорогой 3 003 млн. Середина списка 78,6 млн: половина пентхаусов дешевле, половина дороже.

Самый доступный пентхаус витрины в доме Струны от RBI в Выборгском районе. Лот №708: 86,2 м² на 22-м этаже, с террасой и белой отделкой, сдача в IV квартале 2027 года, цена 31 млн. Вычет 260 тысяч вернёт с него 0,84% цены.

С пентхауса за 78,6 млн те же 260 тысяч составят 0,33%. С лота за 150 млн уже 0,17%. Вычет фиксированный, поэтому чем дороже покупка, тем меньше его доля. Зато сумма в рублях одна и та же у всех, кто платит НДФЛ по одной ставке.

Другой способ увидеть масштаб: перевести 2 млн вычета в метры. В Струнах метр пентхауса стоит 359 667 рублей, и 2 млн покрывают 5,56 м². В клубном доме Приоритет метр стоит 1,45 млн, и те же 2 млн покрывают 1,38 м².

Имущественных вычетов при покупке жилья два, и они складываются.

Вычет с цены. Налог возвращают с расходов на покупку жилого дома, квартиры, комнаты, доли в них или земельного участка под дом. Предел расходов 2 млн рублей. При ставке НДФЛ 13% это 260 тысяч к возврату. Пентхаус за 31 млн и пентхаус за 300 млн дают одинаковые 2 млн расходов к вычету.

Вычет с процентов. Если пентхаус куплен в ипотеку, отдельно возвращают налог с уплаченных процентов по целевому кредиту. Предел 3 млн рублей процентов, при ставке 13% это 390 тысяч. Для масштаба: 10% годовых с 30 млн рублей кредита это 3 млн процентов за год. По кредитам, полученным до 2014 года, предела у процентов нет.

Вместе при ставке 13% выходит 650 тысяч рублей на одного человека. Вычет с процентов дают только по одному объекту за жизнь. Вычет с цены можно добирать по разным объектам, пока не набрано 2 млн, если первое жильё куплено в 2014 году или позже.

Сколько возвращают за год. Деньги приходят в пределах налога, который удержали за год. Зарплата 2,4 млн рублей в год даёт 312 тысяч НДФЛ по ставке 13%, и 260 тысяч вернутся за один раз. При доходе меньше остаток вычета переходит на следующие годы, пока не будет выбран целиком. Проценты по ипотеке возвращают по мере уплаты: сколько процентов заплачено в году, с такой суммы и вычет.

С 2025 года в России пять ставок НДФЛ. Повышенная ставка касается только части дохода выше порога. Предел вычета остался прежним, 2 млн и 3 млн рублей. Вычет уменьшает доход сверху: сначала он снимает налог с части дохода по самой высокой ставке, остаток идёт по ставке ниже. Поэтому возврат зависит от того, сколько дохода лежит выше порога.

Пример. Зарплата 3 млн рублей в год, вычет с цены 2 млн. По ставке 15% облагается только 0,6 млн выше порога 2,4 млн, это 90 тысяч к возврату. Остальные 1,4 млн вычета идут по ставке 13%, это 182 тысячи. Вместе 272 тысячи. Ставку 15% целиком такой доход не даёт.

Наибольший возврат по ставке получается, когда весь вычет помещается в часть дохода под этой ставкой. Например, все 2 млн с цены уходят по ставке 22%, если доход за год больше 52 млн. Тогда один человек возвращает до 1,1 млн рублей с покупки в ипотеку. Пара, где оба супруга платят НДФЛ по высокой ставке и купили жильё в браке, получает возврат с 4 млн рублей цены.

До 2025 года потолок возврата с процентов был 390 тысяч для всех. Теперь он зависит от дохода, и разница между нижней и верхней ставкой 270 тысяч рублей только по процентам.

Вычет дают за жилой дом, квартиру, комнату и доли в них. Апартаменты юридически нежилое помещение, и вычета за них нет. Перевод апартаментов в квартиру после покупки права на вычет тоже не даёт: Налоговый кодекс такого случая не предусматривает, это отдельно разъяснил Минфин в 2020 году.

На витрине так продаются все восемь пентхаусов дома 17/33 Петровский остров от Element. Весь дом состоит из апартаментов. Среди них самый дорогой лот города: №787, 1 001 м² на восьмом, верхнем этаже, 3 003 000 200 рублей, без отделки. Ещё семь пентхаусов дома стоят от 152,7 до 264,7 млн, шесть из них с террасами.

Для покупателя апартаментов на Петровском острове 260 тысяч на фоне цены ничего не решают. Отсутствие вычета там скорее повод проверить остальное, что отличает апартаменты от квартиры: регистрацию по месту жительства, ставку налога на имущество и тарифы на коммунальные услуги.

Сложнее с домами, где в одном здании продаются и квартиры, и апартаменты. В доме AVANT на Петроградской стороне пентхаус №2 на девятом, верхнем этаже площадью 142,16 м² за 244,9 млн записан как жилое помещение. А лот №1 на третьем этаже того же дома площадью 153,27 м² записан как нежилое. Одно название дома ещё ничего не говорит о вычете, смотреть нужно на назначение конкретного помещения.

Готовый дом. Право на вычет появляется в году, когда собственность зарегистрирована в ЕГРН. Подать заявление можно со следующего года, если доход за год уже закрыт, или в том же году через работодателя.

Дом на стадии стройки. По договору долевого участия право на вычет появляется после подписания акта приёма-передачи. Пока дом строится и акта нет, вычет получить нельзя, даже если вся цена уже оплачена. Обратиться за деньгами можно, когда собственность зарегистрирована в ЕГРН.

Срок сдачи из договора и подпись акта иногда расходятся на квартал или год. От этого сдвигается и вычет. Пентхаус в доме ЛДМ со сдачей в IV квартале 2027 года даст право на вычет за 2027 год, только если акт подпишут до 31 декабря. Акт в январе 2028 года переносит первый год вычета на 2028-й.

Три года назад. Вернуть налог можно только за последние три года. В 2026 году вычет дают за 2023, 2024 и 2025 годы. Сам вычет не сгорает: право на него остаётся, пока не выбран весь остаток. Сгорают только годы дохода, за которые прошло больше трёх лет.

Пенсионеры. Пенсионер может перенести вычет на три года до того года, когда появилось право на него. Пенсия НДФЛ не облагается, поэтому вернуть налог пенсионер может с зарплаты прошлых лет или с других доходов, с которых удержан налог.

Отделка. Расходы на отделку включают в вычет, если квартира куплена у застройщика без отделки и в договоре так и написано. Считаются строительные материалы и работы мастеров. Дизайн-проект и мебель не считаются. Предел общий с ценой, те же 2 млн рублей.

Для пентхауса эта строка почти всегда бесполезна. Цена любого пентхауса витрины больше 2 млн, и предел выбирается одной покупкой. Чеки на отделку пригодятся, только если вычет с цены по какой-то причине не набран целиком.

Супруги. Каждый супруг имеет право на свой вычет. Жильё, купленное в браке, общее, даже если в выписке ЕГРН записан один супруг. Поэтому предел вырастает до 4 млн рублей на семью: по 260 тысяч каждому при ставке 13%, по 440 тысяч при ставке 22%. Как поделить расходы между собой, супруги решают сами и пишут заявление.

Дети. Родители вправе получить вычет за долю, оформленную на несовершеннолетнего ребёнка. Пентхаус, купленный на четверых, не даёт четырёх вычетов семье с одним доходом: возврат идёт только с налога, который кто-то заплатил.

Остаток. Если первое жильё куплено в 2014 году или позже и вычет с цены выбран не до конца, остаток переходит на пентхаус. Если первая квартира куплена раньше 2014 года и вычет по ней уже получен, второго вычета с цены нет. Предел вычета с процентов, 3 млн, дают только на один объект.

Кто вычета не получит. Вычета нет, если жильё оплатил работодатель или государство: на эту часть цены вернуть налог нельзя. Нет вычета и при покупке у близких родственников. И нет его у того, кто не платит НДФЛ.

Через работодателя. Налоговая выдаёт уведомление о праве на вычет, и бухгалтерия перестаёт удерживать НДФЛ из зарплаты. Деньги приходят каждый месяц в течение того же года.

Через декларацию 3-НДФЛ. После конца года подаётся декларация с документами о покупке и об уплате. Камеральная проверка декларации идёт до трёх месяцев, после неё налоговая возвращает деньги.

В упрощённом порядке. В личном кабинете налогоплательщика появляется готовое заявление, если банк передал сведения о сделке и платежах в налоговую. Справки и декларация не нужны, заявление проверяют 30 календарных дней. С 2026 года налоговая начинает давать вычеты автоматически, без сбора справок.

Пакет документов для декларации обычный: паспорт, договор купли-продажи или долевого участия, акт приёма-передачи, выписка из ЕГРН, платёжные документы и выписки из банка. При ипотеке добавляются кредитный договор и справка об уплаченных процентах. При совместной покупке нужны свидетельство о браке и заявление о распределении вычета.

Возврат за год не может превысить налог, который был удержан. Остаток не пропадает и переходит на следующий год.

Из 97 пентхаусов витрины восемь продаются как апартаменты. По остальным 89 вычет зависит от назначения помещения в договоре: квартира, жилой дом или доля в них. Больше всего пентхаусов в квартале Северный ветер от Брусники.

Северный ветер. Квартал Брусники на намыве Васильевского острова. 29 пентхаусов от 34,7 до 75,3 млн, у 24 из них своя терраса. Отделка предчистовая. Сдача по корпусам во II и IV кварталах 2028 года и во II квартале 2029 года. Для семьи с доходом в пределах 13% возврат 260 тысяч с цены составит от 0,35% до 0,75% цены.

Сданные дома. 23 пентхауса витрины стоят в домах, которые уже сданы. Здесь вычет приходит быстрее всего: право на него появляется с регистрации собственности, акта от стройки ждать не нужно. Клубный дом Приоритет от Евростроя сдан в IV квартале 2022 года, два пентхауса на седьмом этаже стоят 271,2 и 349 млн. Северная Корона от ПСК на Петроградской стороне сдана в IV квартале 2023 года, три пентхауса от 98,6 до 155,8 млн.

SHEPILEVSKIY. Дом Element в Московском районе сдан. На 24-м, верхнем этаже два пентхауса с террасами: 142,9 м² за 169,8 млн и 162,9 м² за 193,6 млн. Отделка предчистовая. Ещё один лот с террасой на 18-м этаже стоит 54,3 млн.

Коллекционный дом 1919. Element, Московский район, дом введён. На 11-м, верхнем этаже три пентхауса с террасами: 83,3 м² за 90,3 млн, 111,2 м² за 120,5 млн и 111,4 м² за 120,7 млн. Отделка предчистовая.

Коллекционер. RBI, Петроградский район, сдача в IV квартале 2028 года. Пять пентхаусов от 78,6 до 209,2 млн, все с террасами, у двух по две террасы. Лот №15 на шестом этаже 222 м² стоит 209,2 млн. Отделки нет, и чеки на ремонт в вычет здесь пойдут только в пределах невыбранных 2 млн.

На показе пентхаус продаёт вид с террасы. Вычет зависит от строк договора, которые на экскурсии не показывают.

• Назначение помещения. В договоре должно стоять «квартира» или «жилое помещение». Слово «апартаменты» или «нежилое помещение» закрывает вычет навсегда, и перевод в жильё его не вернёт.
• Отделка в договоре. Вычет за ремонт дают, только если в договоре прямо указано: без отделки. Если в договоре стоит белая или предчистовая отделка, расходы на ремонт в вычет не включат.
• Кто покупатель. Пентхаус, купленный в браке, общий, даже если записан на супруга без дохода. Вычет тогда заявляет супруг, который платит НДФЛ.
• От кого покупка. Сделка с близким родственником вычета не даёт. Пентхаус в сданном доме у частного продавца нужно проверить и с этой стороны.
• Кредит целевой. Вычет с процентов дают по кредиту на покупку этого жилья. Нецелевой потребительский кредит вычета с процентов не даёт.
• Дата акта. Акт приёма-передачи открывает право на вычет. Перенос сдачи на январь сдвигает первый год вычета на целый год.

• Покупка в ипотеку при высоком доходе. При ставке 22% один человек возвращает до 1,1 млн рублей, а пара только с цены до 880 тысяч. На пентхаусе за 50-80 млн это заметная сумма.
• Первое жильё в собственности. Вычет с цены ещё не использован, и 260 тысяч придут целиком. Для пентхауса в Струнах это 0,84% цены.
• Остаток после первой квартиры. Если первая квартира куплена в 2014 году или позже дешевле 2 млн рублей или в долях, остаток вычета переходит на пентхаус.
• Семья с двумя доходами. Совместная собственность удваивает предел до 4 млн рублей.
• Покупка за наличные с доходом от бизнеса. Если НДФЛ не платится, вычета нет. Решение о покупке пентхауса здесь строится без учёта налогового возврата.
• Покупка апартаментов. Вычета нет. 17/33 Петровский остров выбирают за остров и вид, налоговый расчёт к этому дому неприменим.

• Считать вычет скидкой. 260 тысяч приходят после акта и регистрации, иногда через два-три года после оплаты. В расчёт бюджета покупки их закладывать рано.
• Подписать договор на апартаменты. Ни одной строки вычета по такому договору получить нельзя, и потом это уже не исправить.
• Потратить вычет с процентов на маленький кредит. Вычет с процентов дают на один объект за жизнь. Если до пентхауса была небольшая ипотека, лучше заранее посчитать, где 3 млн процентов наберутся быстрее.
• Не заявить вычет на второго супруга. Жильё, купленное в браке, общее, даже если в выписке записан один супруг. Второй супруг с доходом может заявить свои 2 млн расходов, если не брал вычет раньше. При ставке 22% это до 440 тысяч рублей.
• Ждать вычет за год, который уже не вернуть. Налог возвращают только за три последних года. Пенсионер без учёта этого правила теряет годы работы, с которых налог ещё можно было вернуть.
• Забыть про проценты. Возврат с процентов идёт каждый год, пока платится кредит. Подавать декларацию лучше каждый год. Проценты прошлых лет при этом не пропадают: их тоже включают в расходы, а ограничение в три года касается только лет, за которые возвращают удержанный налог.

Цены, площади, этажи, террасы, отделка и сроки сдачи собраны витриной пентхаусов penthouse.spb.ru по лотам застройщиков Петербурга.

• Пентхаус означает лот на верхнем этаже дома или лот со своей террасой. Всего таких 97 в 25 домах.
• Цены взяты по лотам в продаже. Один лот на первом этаже без комнат, ошибочно отмеченный как верхний этаж, в расчёт не вошёл.
• Медиана означает середину списка: половина цен ниже, половина выше. Медианная цена пентхауса 78,6 млн.
• Доля вычета посчитана как 260 тысяч, делённые на цену лота.
• Правила вычета взяты из Налогового кодекса и разъяснений ФНС и Минфина.

Расчёт под конкретный пентхаус, срок акта и доход семьи можно получить, если оставить заявку. Цены пентхаусов по домам и районам в индексе пентхаусов Петербурга, а что считается пентхаусом, разобрано в статье что такое пентхаус.

Сколько можно вернуть при покупке пентхауса? С цены до 260 тысяч рублей при ставке НДФЛ 13% и до 440 тысяч при ставке 22%. С процентов по ипотеке до 390 тысяч при 13% и до 660 тысяч при 22%. Цена пентхауса на сумму не влияет: предел 2 млн рублей расходов и 3 млн процентов.

Дают ли вычет за апартаменты? Нет. Вычет дают за квартиру, комнату, жилой дом и доли в них. Апартаменты нежилое помещение, и перевод их в квартиру после покупки вычета не даёт. На витрине так продаются восемь пентхаусов дома 17/33 Петровский остров.

Когда подавать на вычет при покупке в строящемся доме? После подписания акта приёма-передачи и регистрации собственности в ЕГРН. Право на вычет считается с года, когда подписан акт.

Могут ли оба супруга получить вычет? Да. Жильё, купленное в браке, общее, даже если записано на одного. Предел 4 млн рублей на семью, по 260 тысяч каждому при ставке 13%. Расходы супруги делят заявлением.

За сколько лет можно вернуть налог? За три последних года. Пенсионер может перенести вычет на три года до года, когда появилось право на него.

Можно ли получить вычет второй раз? Вычет с цены можно добрать по другому объекту, если первое жильё куплено в 2014 году или позже и 2 млн выбраны не полностью. Вычет с процентов дают только по одному объекту.