Двухуровневый пентхаус: плюсы и минусы второго этажа в квартире

Пентхаус в два уровня выглядит на плане просто: внизу гостиная и кухня, наверху спальни, между ними лестница. В жизни у такой квартиры свой характер. Она похожа на маленький дом внутри большого, и жить в ней приходится по правилам дома: с лестницей, высокими окнами и двумя этажами, которые надо отапливать, убирать и обставлять.

В Петербурге такие пентхаусы продаются в четырёх домах витрины. Цены у них от 78,6 до 209,2 млн, и один из четырёх домов уже сдан.

Сначала о словах. Пентхаусом на витрине считается квартира на верхнем этаже дома или квартира со своей террасой. Второй уровень в это правило не записан. Пентхаус может быть в один этаж, и квартира в два этажа может стоять на третьем этаже дома. Двухуровневым пентхаусом обычно называют верхнюю квартиру, у которой внутри своя лестница и вторая половина комнат этажом выше.

В продаже на витрине 84 пентхауса в 22 домах. Середина этого списка 77 млн рублей: половина пентхаусов дешевле, половина дороже. Самый доступный стоит 31 млн, это квартира 86,2 м² на 22-м этаже дома Струны. Самый дорогой стоит 502,1 млн, это шесть комнат и 286,9 м² с террасой на девятом этаже Острова Первых.

Двухуровневые форматы есть только в части домов, и цены там другие. В четырёх домах, где на сайте проекта прямо написано про жильё в два уровня, продаются 11 пентхаусов. Самый доступный из них стоит 78,6 млн, самый дорогой 209,2 млн. Это верхняя половина рынка: дешевле 78 млн на витрине продаётся ровно половина пентхаусов, 42 из 84.

Цена двухуровневого пентхауса складывается из тех же частей, что и цена любой квартиры: дом, адрес, площадь, этаж, отделка, срок сдачи. Второй уровень меняет то, что владелец получает за свои метры: высоту, свет, разделение квартиры на общую и тихую половину.

Три пентхауса из этой таблицы стоят дешевле 85 млн: два в Аристократе и один в Коллекционере. Три стоят дороже 130 млн, все три в Коллекционере. Готовый дом среди четырёх один: Коллекционный дом 1919 уже сдан, ключи там можно получить без ожидания стройки.

Пентхаусы других домов витрины стоят в тех же ценах. В ЛДМ пять квартир на девятом, верхнем этаже стоят от 135,4 до 182 млн. В клубном доме Приоритет две квартиры на седьмом, верхнем этаже стоят 271,2 и 349 млн. Есть ли у них второй уровень, в данных витрины не записано, поэтому сравнивать их с двухуровневыми можно только по цене и площади.

Коллекционер, Аристократ, Коллекционный дом 1919 и Светоч объединяет одно. На их сайтах прямо сказано, что в доме есть квартиры или апартаменты в два уровня. Какая именно квартира из продажи двухуровневая, видно только по её плану. Перед показом попросите поэтажный план конкретной квартиры.

Коллекционер. Клубный дом RBI на улице Чапыгина, 4, на Петроградской стороне. В доме 69 квартир и восемь этажей, потолки от 3 до 3,2 м. Дом венчает мансардный этаж, и на верхних этажах есть двухуровневые квартиры, террасы и люкарны, окна в скате крыши. Под домом подземный паркинг с лифтом. Дизайн интерьеров делает московское бюро BALCON. Сдача в IV квартале 2028 года, квартиры продаются без отделки.

В продаже пять пентхаусов Коллекционера. Самый большой, 222 м² на шестом этаже, стоит 209,2 млн. У него две террасы, лоджия и балкон. Квартира 154,9 м² на седьмом этаже стоит 146 млн и имеет одну террасу. На восьмом, верхнем этаже продаются три квартиры: 93,7 м² за 132,5 млн, 93,6 м² за 110,3 млн и 74,1 м² за 78,6 млн.

Две квартиры на восьмом этаже почти равны по площади, а разница в цене 22,2 млн. У дорогой две террасы, у второй одна. Спросите в отделе продаж, из чего складывается такая разница в одном доме и на одном этаже: террасы, вид, планировка.

Аристократ. Дом Сэтл Групп на 26-й линии Васильевского острова, 1. В проекте есть пентхаусы, радиусные квартиры и двухуровневые квартиры со вторым светом и витражным остеклением высотой до 5 м. До станции метро Горный институт десять минут пешком. Корпус 4 сдаётся во II квартале 2029 года, корпуса 1 и 3 во II квартале 2030 года.

В продаже два пентхауса на седьмом, верхнем этаже четвёртого корпуса. Квартира 101,2 м² стоит 82 млн, квартира 120,8 м² стоит 83,3 млн. Разница в площади почти 20 м², а разница в цене 1,3 млн. Поэтому метр в большой квартире заметно дешевле: 690 тысяч против 810. Обе квартиры продаются без отделки.

Коллекционный дом 1919. Дом Element на улице Коли Томчака, 3, в Московском районе. Он уже сдан. В доме всего 68 квартир, от студий до двухуровневых пентхаусов. Потолки 3 м, верхний свет 5,7 м. В лобби камин и библиотека.

В продаже три пентхауса на 11-м этаже, у каждого своя терраса. Квартира 111,4 м² стоит 120,7 млн, 111,2 м² стоит 120,5 млн, 83,3 м² стоит 90,3 млн. Метр у всех трёх одинаковый, 1 083 750 рублей. Отделка предчистовая: стены и полы готовы к чистовому ремонту.

Светоч. Апартаменты RBI на Большой Пушкарской улице, 10. Проект восстанавливает историческое здание переплётной фабрики Отто Кирхнера. В нём 35 апартаментов, есть двухуровневые, потолки до 4 м. Для жильцов есть библиотека с биокамином. Сдача во II квартале 2029 года.

В продаже один пентхаус Светоча: апартаменты 218,4 м² на четвёртом, верхнем этаже за 117,9 млн. Отделка белая. Метр здесь самый дешёвый среди четырёх домов, 540 тысяч рублей. Помните, что это апартаменты: постоянной регистрации по месту жительства они не дают. Налог на имущество и тарифы на коммунальные услуги по ним уточните до сделки.

IMPERIAL CLUB. Пятый дом стоит особняком. Комплекс Сэтл Групп у Масляного канала на Васильевском острове сдан. В нём 717 квартир и 32 двухуровневые сити-виллы с собственным патио и террасой. Лобби комплекса тоже в два уровня, с потолками 8 м. Сити-вилл в продаже на витрине нет.

На витрине продаётся одна квартира IMPERIAL CLUB: 150,5 м² и пять комнат на восьмом этаже за 150,5 млн, ровно миллион за метр. Пентхаусом витрина её не считает. Сити-виллу здесь стоит иметь в виду тем, кому нужны два этажа и своё патио.

Квартира с внутренней лестницей появилась задолго до слова «пентхаус». В Москве в 1928-1930 годах Моисей Гинзбург и Игнатий Милинис с инженером Сергеем Прохоровым построили дом Наркомфина. Для семей в нём сделали двухуровневые ячейки типа K на втором и третьем этажах шестиэтажного дома. С 2016 по 2020 год его отреставрировало бюро «Гинзбург Архитектс».

Позже ту же мысль развил Ле Корбюзье. Его жилая единица в Марселе строилась с 1945 по 1952 год: 17 этажей, 337 квартир 23 типов. Квартиры в ней собраны в два уровня вдоль внутренних улиц, так там называют коридоры дома. Марсельский дом стал образцом для таких же домов в Нанте, Берлине, Бриё и Фирмини.

В обоих домах квартира в два уровня была частью опыта: как устроить жизнь многих семей под одной крышей. В новых клубных домах Петербурга двухуровневая квартира живёт как отдельный дом: гостиная внизу, спальни наверху, а над ними крыша или терраса.

В Коллекционере двухуровневые квартиры стоят на верхних этажах, а дом в петербургской традиции венчает мансардный этаж с люкарнами. В Аристократе второй свет дают витражи до 5 м. В Светоче потолки до 4 м, и среди 35 апартаментов есть двухуровневые.

Плюсы двухуровневого пентхауса понятны по любому плану. Их стоит разобрать по одному, потому что каждый работает только при своём условии.

Высота. Главное, за чем покупают два уровня, это объём. Гостиная со вторым светом поднимается на два этажа. В Аристократе витражи таких квартир достигают 5 м, в Коллекционном доме 1919 верхний свет 5,7 м. Обычная квартира с потолком 3 м ощущается иначе.

Свет. Высокое окно пускает свет вглубь комнаты. Под крышей к нему может добавиться свет сверху, через мансардные окна и люкарны. Для Петербурга с его короткими зимними днями это заметная разница.

Разделение. Внизу гости, кухня и гостиная, наверху спальни. Если спальни отделены от лестницы дверью, шум вечера остаётся этажом ниже. Семье с детьми или тем, кто работает из дома, это даёт отдельную тихую половину без длинного коридора.

Терраса на своём уровне. Если выход на террасу идёт с верхнего уровня, из спальни или кабинета, терраса становится частью приватной половины дома, и гости туда без приглашения не попадают. В Коллекционере у двух из пяти пентхаусов по две террасы.

Никого сверху. У квартиры, которая занимает два этажа на самом верху дома, над головой только крыша. Сверху не протечёт стиральная машина соседа и не будет слышно шагов.

Редкость. В клубных домах квартир вообще немного. В Коллекционном доме 1919 всего 68 квартир на весь дом, в Светоче 35 апартаментов. Двухуровневый пентхаус легко отличить от остальных, и при перепродаже его не с чем сравнить в том же доме.

У двух уровней есть цена, которую в рекламе не показывают. С ней можно жить, если принять её заранее.

Лестница. Она занимает место на обоих этажах: проём наверху и марши внизу. Эти метры оплачиваются вместе с гостиной и по той же цене. В квартире 100 м² лестница и проём заметно сокращают полезную площадь. Чем меньше квартира, тем сильнее это чувствуется.

Лестница каждый день. Подняться в спальню с ребёнком на руках, с чемоданом или после операции на колене тяжело. Пожилым родителям в такой квартире нужна спальня внизу. Если её нет, квартира через несколько лет может стать неудобной.

Тёплый воздух уходит вверх. Летом в верхнем уровне может быть жарко, зимой внизу может быть прохладнее. Высокая гостиная со вторым светом требует хорошей вентиляции и кондиционирования на обоих уровнях. В Светоче, например, в двухуровневых апартаментах ставят по одному блоку кондиционирования на каждом этаже.

Высокие окна. Витраж в 5 м сложно мыть, сложно занавесить и дорого менять. Шторы на такую высоту шьют на заказ, карниз ставят с электроприводом. Мыть окно изнутри без вышки или промышленного альпиниста не получится.

Ремонт дороже. Два этажа значат две отделки полов, лестницу на заказ, ограждения, перекрытие проёма. Работы на высоте идут с лесов. Квартиры в Коллекционере и Аристократе продаются без отделки, и ремонт двух уровней займёт месяцы.

Звук между уровнями. Открытая лестница и второй свет соединяют этажи в один объём. Разговор в гостиной слышно в спальне наверху, запах кухни поднимается туда же. Если нужна тишина, спальни отделяют от проёма дверью, а кухню делают закрытой или ставят над плитой сильную вытяжку.

Уборка и сервис. Пылесос, бельё, продукты, всё носится по лестнице. Двухуровневой квартире нужна кладовая и место для техники на каждом этаже. Если планируется помощница по хозяйству, на двух этажах у неё прибавится работы.

Мебель и переезд. Крупный диван или рояль может не пройти по внутренней лестнице. Узнайте заранее, как мебель попадёт на верхний уровень: через лестницу, через окно или только разобранной.

Мансарда. Если верхний уровень устроен под крышей, часть комнат будет со скошенным потолком. На плане такие метры выглядят полноценными, а шкаф у стены под скатом не поставишь. Посмотрите разрез квартиры и высоту комнат у наружной стены.

Метр в двухуровневом пентхаусе считается так же, как в любой квартире: цена делится на общую площадь. Место под лестницей и проёмом продаётся вместе с остальными метрами, а сколько его, видно только по плану. Поэтому сравнивать два уровня с одним по цене метра надо осторожно.

В четырёх домах с жильём в два уровня метр пентхауса стоит от 540 тысяч до 1,41 млн рублей. По середине ряда дороже всех метр в Коллекционном доме 1919, и это единственный готовый дом из четырёх. Ждать сдачи здесь не нужно, отделка предчистовая.

Коллекционер почти догоняет его по метру, хотя сдаётся только в 2028 году. Дом стоит на Петроградской стороне, и в нём всего 69 квартир. Внутри дома метр сильно гуляет: от 942 тысяч у больших квартир на шестом и седьмом этажах до 1,41 млн у квартиры 93,7 м² с двумя террасами на восьмом.

Аристократ на Васильевском острове дешевле по метру почти в полтора раза. Корпус 4 с пентхаусами сдаётся во II квартале 2029 года. Метр в большой квартире на 120 тысяч ниже, чем в малой, поэтому лишние 19,6 м² здесь стоят всего 1,3 млн.

Светоч дешевле всех, 540 тысяч за метр. Это апартаменты, и это один большой пентхаус 218,4 м². У большой квартиры метр обычно дешевле, у апартаментов тоже.

Подробный разбор цен пентхаусов по всем домам и районам есть в статье сколько стоит пентхаус в Петербурге. Что вообще называют пентхаусом, разобрано в статье что такое пентхаус.

На показе двухуровневая квартира впечатляет высотой. Вопросы появляются позже, когда приходит смета ремонта и первая зима. Их лучше задать до задатка.

Перекрытие между уровнями. В квартире, собранной из двух этажей, между ними бывает обычная плита перекрытия с проёмом под лестницу. Спросите, кто и когда делает проём и лестницу: застройщик до сдачи или собственник в своём ремонте. От этого зависят сроки и цена ремонта.

Перепланировка. Изменить лестницу, закрыть второй свет полом или сделать новый проём можно только по согласованию. Если в проекте есть историческое здание, как в Светоче, спросите, есть ли у него охранный статус. Узнайте до сделки, какие работы в квартире разрешены.

Терраса над соседями. Если у пентхауса терраса, под ней чья-то квартира. Гидроизоляция террасы и стоки должны быть в порядке, иначе протечка станет общей бедой. Спросите, кто отвечает за кровлю над террасой и что можно ставить на ней: кадки, джакузи, навес.

Ванная на каждом уровне. Если ванная есть только внизу, ночью из спальни придётся спускаться по лестнице. Посмотрите на плане, где стоят санузлы, и проверьте, можно ли добавить второй наверху: к нему нужны стояки и вентиляция, а их место в доме задано проектом. То же касается гардеробной и прачечной. Удобнее, когда бельё стирают и хранят на том же этаже, где спят.

Квартира или апартаменты. Из четырёх домов Светоч продаёт апартаменты, остальные три квартиры. От этого зависят регистрация, налог и тарифы. Проверьте в договоре.

Срок сдачи. Три дома из четырёх ещё строятся. Сдача Коллекционера в IV квартале 2028 года, Аристократа и Светоча во II квартале 2029 года. Если хочется въехать в ближайший год, из четырёх подходит только Коллекционный дом 1919. Как выбирать между котлованом и готовым домом, разобрано в статье пентхаус в котловане или в готовом доме.

Двухуровневая квартира подходит не всем. Лучше всего она работает у тех, кому нужны высота, свет и тихая половина дома.

• Семье с детьми школьного возраста. Спальни наверху, гостиная внизу, у каждого своя тишина. Для детей постарше лестница не помеха. Подходят Коллекционер и Коллекционный дом 1919.
• Тем, кто работает из дома. Кабинет на верхнем уровне отделён от жизни квартиры целым этажом. Это проще, чем выгородить комнату в квартире на одном уровне.
• Тем, кто любит высоту и свет. Гостиная со вторым светом даёт объём, которого нет в обычной квартире. Смотрите Аристократ с витражами до 5 м и Коллекционный дом 1919 с верхним светом 5,7 м.
• Тем, кто хочет въехать сразу. Коллекционный дом 1919 сдан. Пентхаусы там стоят от 90,3 до 120,7 млн.
• Тем, кому нужны большие метры за умеренный метр. Светоч: апартаменты 218,4 м² за 117,9 млн, 540 тысяч за метр. Регистрации они не дают.
• Тем, кому нужно своё патио. Сити-виллы IMPERIAL CLUB в два уровня с патио и террасой стоят в сданном комплексе у Масляного канала.

Кому стоит подумать дважды:

• Пожилым родителям и людям с больными коленями. Лестница каждый день быстро надоедает. Если покупать двухуровневую квартиру для такой семьи, нужна полноценная спальня с ванной на нижнем уровне.
• Семье с малышами. Лестнице нужны ворота и надёжные ограждения. Пока ребёнку два-три года, второй этаж в квартире требует присмотра.
• Тем, кто покупает под сдачу. Двухуровневая планировка нравится не всем, и круг арендаторов у неё уже.

Если нужна квартира наверху без лестницы, попросите планы пентхаусов с террасой в один уровень. Подборку трёхкомнатных квартир с террасой собирает статья трёхкомнатная с террасой в Петербурге.

• Считать метры по рекламе. Часть метров двухуровневой квартиры уходит под лестницу и проём. Посчитайте метры, где можно жить и ставить мебель.
• Выбирать по картинке гостиной. Гостиную со вторым светом на визуализации рисуют с самой выгодной точки. Посмотрите план верхнего уровня: сколько там спален, где ванные, какой высоты потолки под крышей.
• Забыть про отопление и кондиционеры. Высокая гостиная и верхний уровень греются и охлаждаются по-разному. Спросите про инженерию каждого этажа до сделки, после неё переделка обойдётся дороже.
• Не заложить ремонт. Две отделки, лестница на заказ, работы на высоте. Квартира без отделки в два уровня потребует больше времени и денег, чем квартира той же площади на одном этаже.
• Сравнивать по цене метра без поправок. Метр в Светоче вдвое дешевле метра в Коллекционном доме 1919. Между ними разница в статусе жилья, сроке сдачи и отделке. Сравнивайте дома при равных условиях.
• Не думать о перепродаже. Двухуровневый пентхаус редкий, и покупатель на него тоже редкий. Если квартира покупается на несколько лет, заложите время на продажу.

Подобрать двухуровневый пентхаус под свой бюджет, район и срок, получить планы этажей и разрезы конкретных квартир можно, если оставить заявку. Все пентхаусы с террасами и верхних этажей собраны на витрине пентхаусов.

Цифры собраны витриной пентхаусов penthouse.spb.ru по ценам застройщиков Петербурга. В расчёт попали все дома витрины, где продаются пентхаусы: 22 дома из 30. В остальных восьми домах витрины пентхаусов в продаже нет.

• Пентхаус означает квартиру или апартаменты на верхнем этаже дома или со своей террасой. Так их считает сама витрина на главной. Других квартир этих домов в расчёте нет.
• Двухуровневые дома выбраны по сайтам проектов: там, где прямо сказано, что в доме есть квартиры или апартаменты в два уровня. Сколько уровней у каждой квартиры в продаже, видно только по её плану.
• Середина ряда означает медиану: половина цен ниже, половина выше.
• Цена метра считается как цена квартиры, делённая на общую площадь.
• Апартаменты в расчёте отмечены отдельно. Среди 84 пентхаусов семь апартаментов: шесть в доме 17/33 Петровский остров и один в Светоче.
• Проданные и снятые с продажи квартиры в расчёте не учтены.

Что такое двухуровневый пентхаус? Квартира на верхнем этаже дома, у которой комнаты расположены на двух этажах, а между ними своя лестница. Обычно внизу гостиная и кухня, наверху спальни, иногда с выходом на террасу.

Сколько стоит двухуровневый пентхаус в Петербурге? В домах, где есть жильё в два уровня, пентхаусы стоят от 78,6 до 209,2 млн рублей. Самый доступный продаётся в Коллекционере: 74,1 м² на восьмом этаже. Середина цен всех пентхаусов витрины 77 млн.

В каких домах Петербурга есть двухуровневые пентхаусы? Жильё в два уровня есть в Коллекционере на улице Чапыгина, в Аристократе на Васильевском острове, в Коллекционном доме 1919 на улице Коли Томчака и в апартаментах Светоч на Большой Пушкарской. В IMPERIAL CLUB есть двухуровневые сити-виллы с патио. Какая квартира из продажи в два уровня, видно по её плану.

Есть ли двухуровневые пентхаусы в готовых домах? Да. Коллекционный дом 1919 сдан, в продаже три пентхауса на 11-м этаже с террасами, от 90,3 до 120,7 млн. Сдан и IMPERIAL CLUB, где есть двухуровневые сити-виллы.

Какие минусы у двухуровневой квартиры? Лестница забирает часть площади и неудобна пожилым и малышам. Верхний уровень летом теплее нижнего, высокие окна сложно мыть и занавешивать. Ремонт двух этажей дороже и дольше.

Это квартиры или апартаменты? В Коллекционере, Аристократе и Коллекционном доме 1919 продаются квартиры. В Светоче продаются апартаменты: постоянной регистрации они не дают, налог и тарифы по ним надо уточнить до сделки.