Налог на пентхаус в Петербурге: сколько платить в год за квартиру 200 м²

Налог на квартиру 200 м² в Петербурге зависит от трёх вещей: кадастровой стоимости, вида помещения и того, выше ли кадастровая стоимость 300 млн рублей. Налог за год, в котором зарегистрировано право собственности, платится до 1 декабря следующего года.

Налог считают от кадастровой стоимости квартиры. Цена в договоре с застройщиком в расчёт не идёт. Кадастровую стоимость определяет государственная оценка, и её видно в выписке на квартиру.

Расчёт идёт в три шага.

• Шаг первый: вычет. Из кадастровой стоимости квартиры вычитается кадастровая стоимость 20 м² её площади. У квартиры 200 м² это одна десятая. База налога равна 90% кадастровой стоимости.
• Шаг второй: ставка. Ставку выбирает кадастровая стоимость всей квартиры. До 7 млн включительно 0,1%, от 7 до 20 млн включительно 0,15%, от 20 до 300 млн включительно 0,2%, выше 300 млн 2%. Ставка берётся со всей базы целиком.
• Шаг третий: умножение. База умножается на ставку. Если право собственности появилось в середине года, сумма уменьшается пропорционально числу месяцев владения.

Пример. Квартира 200 м², кадастровая стоимость 100 млн рублей. Вычет 20 м² равен 10 млн. База 90 млн. Ставка 0,2%. Налог за год 180 000 рублей.

Столбец с апартаментами посчитан для помещения, которого нет в городском перечне объектов делового назначения. Апартаменты из перечня в 2022-2025 годах платили по ставке в пять раз выше.

Таблица показывает главное. До отметки 300 млн налог на квартиру 200 м² растёт ровно: каждые 50 млн кадастровой стоимости добавляют 90 000 рублей в год. Квартира с кадастровой стоимостью 300 млн платит 540 000 рублей. После 300 млн налог прыгает сразу до 5,58 млн.

Ставки налога на имущество устанавливает Налоговый кодекс в общих рамках, а точные цифры для города задаёт городской закон о налоге на имущество. Для квартир и комнат в Петербурге действует такая лестница:

• До 7 млн включительно: 0,1% от базы.
• От 7 до 20 млн включительно: 0,15%.
• От 20 до 300 млн включительно: 0,2%.
• Выше 300 млн: 2%. Эта ставка общая для объектов такой стоимости: квартиры, жилого дома, апартаментов вне перечня.

Для других видов недвижимости ставки свои. Гаражи и машино-места платят 0,3%. Жилые дома имеют свою лестницу: от 0,1% до 0,25% в пределах 300 млн. Прочие объекты, куда попадают апартаменты вне городского перечня, платят 0,3%.

Кодекс разрешает регионам ставить на объекты дороже 300 млн до 2,5%. Петербург держит 2%.

Для пентхауса 200 м² первые две ступени лестницы встретятся, только если кадастровая стоимость метра ниже 100 000 рублей. Во всех остальных случаях выбор идёт между двумя ставками: 0,2% или 2%.

Машино-место считается отдельным объектом и облагается отдельно. При кадастровой стоимости машино-места 3 млн налог за него 9 000 рублей в год. Кладовая, оформленная отдельным помещением, тоже приходит отдельной строкой в уведомлении. Её вид видно в выписке на помещение.

Ставка 2% начинается с кадастровой стоимости выше 300 млн рублей. Квартира с кадастровой стоимостью ровно 300 млн ещё платит 0,2%. Квартира с кадастровой стоимостью 300 млн и один рубль платит 2%.

Вместе с высокой ставкой пропадает льгота. Пенсионер, инвалид I или II группы, ветеран боевых действий и другие льготники Налогового кодекса полностью освобождены от налога за одну квартиру. Для объектов с кадастровой стоимостью выше 300 млн эта льгота не действует.

Вычет 20 м² для дорогой квартиры остаётся. Он немного снижает базу, но на ставку не влияет: ставку выбирает кадастровая стоимость всей квартиры до вычета.

На витрине три пентхауса стоят дороже 300 млн. Это пентхаус 286,89 м² с террасой в Острове Первых за 502,06 млн, квартира 251,3 м² на верхнем, девятом этаже второго корпуса Моисеенко 10 за 435,38 млн и квартира 240,7 м² на верхнем, седьмом этаже клубного дома Приоритет за 314,11 млн.

Цена в продаже не равна кадастровой стоимости. Кадастровую стоимость новой квартиры определяет городская оценка, и она может оказаться и ниже, и выше цены. Для таких квартир кадастровую стоимость стоит узнать до сделки: от неё зависит, будет налог в сотни тысяч или в миллионы.

На витрине сейчас 84 пентхауса в 22 домах. Пентхаусом витрина считает квартиру на верхнем этаже дома или квартиру со своей террасой. Большинство из них меньше 150 м². Пентхаусов от 180 м² и больше всего семь.

Вот эти семь, от большего к меньшему.

• Остров Первых, корпус 1. Пентхаус 286,89 м² с террасой на девятом этаже, шесть комнат. Сейчас в продаже за 502,06 млн, метр 1 750 000 рублей. Сдача в IV квартале 2028 года.
• Моисеенко 10, корпус 2. Квартира 251,3 м² на верхнем, девятом этаже, шесть комнат, 435,38 млн. Метр 1 732 500 рублей. Сдача в III квартале 2028 года.
• Клубный дом Приоритет. Квартира 240,7 м² на верхнем, седьмом этаже, четыре комнаты, 314,11 млн. Метр 1 305 000 рублей. Дом сдан в декабре 2022 года.
• Коллекционер. Пентхаус 222 м² на шестом этаже с двумя террасами, лоджией и балконом, 209,23 млн. Метр 942 480 рублей. Сдача в IV квартале 2028 года, без отделки.
• Светоч. Апартаменты 218,4 м² на верхнем, четвёртом этаже корпуса В, 117,85 млн, белая отделка. Метр 539 623 рубля. Сдача в I квартале 2028 года.
• AMO. Квартира 213,2 м² на верхнем, шестом этаже, четыре комнаты, 123 млн. Метр 576 923 рубля. Дом сдан.
• Клубный дом Приоритет. Вторая квартира на седьмом этаже, 180,8 м², две комнаты, 244,08 млн. Метр 1 350 000 рублей.

Разброс цен в этой семёрке больше чем вчетверо: от 117,85 до 502,06 млн за похожую площадь. Для налога это значит, что две квартиры по 200 м² могут отличаться по налогу в десятки раз. Одна останется со ставкой 0,2%, другая уйдёт за порог.

Кадастровой стоимости строящихся квартир ещё нет, а у готовых домов она своя у каждой квартиры. Поэтому расчёт сделан для примера: кадастровая стоимость принята равной цене. Настоящий налог будет другим, но порядок цифр и место порога видны сразу.

Квартира 240,7 м² в Приоритете показывает порог нагляднее всего. При кадастровой стоимости 314 млн налог 5,76 млн в год. Если бы кадастровая стоимость той же квартиры была 300 млн, налог составил бы 550 тысяч. Разница в 14 млн кадастровой стоимости превращается в разницу в 5,2 млн налога каждый год.

Второй вывод из таблицы касается апартаментов. Апартаменты в Светоче стоят дешевле квартиры в AMO на 5,15 млн, площадь у них больше на 5,2 м², а налог в примере выше на 130 тысяч в год. Для здания из городского перечня объектов делового назначения по ставке 2022-2025 годов налог за те же апартаменты составил бы 1,77 млн в год.

Апартаменты для налога не квартира и не жилой дом. Отсюда три отличия от квартиры.

• Нет вычета 20 м². Вычет положен квартире, комнате и жилому дому. Апартаменты платят со всей кадастровой стоимости.
• Другая ставка. В Петербурге апартаменты вне перечня облагаются как прочие объекты, по ставке 0,3%. Квартира той же стоимости платит 0,2% с 90% стоимости.
• Городской перечень. Если здание или помещение включено в перечень объектов административно-делового и торгового назначения, ставка для него в Петербурге в 2022-2025 годах составляла 1,5%. Перечень город утверждает каждый год.

Льгота для пенсионеров и других льготников тоже устроена по видам объектов: одна квартира, один дом, одно машино-место. Для апартаментов из перечня льгота не действует вовсе, кроме гаражей и машино-мест в таких зданиях.

Вид помещения записан в выписке на помещение и в договоре. Слово «резиденция» или «клубная квартира» в рекламе ничего не говорит о налоге. Смотреть нужно на назначение помещения: «жилое» или «нежилое».

На витрине апартаменты продаются в доме 17/33 Петровский остров и в Светоче. В 17/33 шесть пентхаусов с террасами от 94 до 135,6 м², цены от 152,67 до 233,57 млн. При кадастровой стоимости 200 млн налог за такие апартаменты вне перечня составит 600 000 рублей в год.

Кадастровую стоимость в Петербурге определяет городское учреждение оценки. Город пересматривает её раз в два года. Обычный срок для регионов четыре года, у городов федерального значения есть право на более частую оценку.

Последняя оценка зданий и помещений прошла в 2025 году. Её результаты действуют с 1 января 2026 года, по ним налог за 2026 год придёт в 2027 году. Совокупная кадастровая стоимость всех оценённых объектов выросла на 17,44% к оценке 2023 года. Следующая оценка назначена на 2027 год, её результаты начнут действовать с 1 января 2028 года.

Узнать кадастровую стоимость квартиры можно в выписке на квартиру. Для расчёта налога за год берётся кадастровая стоимость, действующая на 1 января этого года.

У новостройки кадастровой стоимости поначалу нет: квартира получает её, когда дом введён и помещения поставлены на учёт. Поэтому на этапе стройки точный налог посчитать нельзя. Можно посмотреть кадастровую стоимость похожих квартир в уже сданных корпусах того же дома или в соседних готовых домах.

Если кадастровая стоимость кажется завышенной, её можно оспорить. Собственник подаёт заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной и прикладывает отчёт оценщика о рыночной стоимости. Заявление подаётся не позже шести месяцев с даты оценки в отчёте.

Для квартиры у порога 300 млн это прямые деньги. Снижение кадастровой стоимости с 310 до 295 млн уменьшает налог за квартиру 200 м² с 5,58 млн до 531 тысячи в год.

Налог платит собственник. Пока дом строится и право собственности не зарегистрировано, налога на квартиру нет. Договор долевого участия налог не создаёт.

Обязанность появляется с месяца регистрации права. Если право зарегистрировано до 15-го числа включительно, этот месяц считается полным. Если после 15-го, отсчёт идёт со следующего месяца.

За первый год налог на квартиру в новом доме считается с коэффициентом 0,6. Со второго года он идёт полностью. Коэффициент не действует для объектов из городского перечня объектов делового и торгового назначения.

Пример. Право на квартиру 200 м² с кадастровой стоимостью 100 млн зарегистрировано 10 марта. Полный налог за год 180 000 рублей. За первый год владелец платит 10 месяцев из 12 с коэффициентом 0,6: 90 000 рублей. При регистрации 20 марта месяцев будет девять, налог 81 000 рублей. Со второго года налог составит 180 000 рублей.

Налог за год приходит уведомлением из налоговой и платится до 1 декабря следующего года. Налог за 2026 год нужно заплатить до 1 декабря 2027 года. Налоговая может прислать уведомление сразу за три прошлых года, если не прислала вовремя. При продаже квартиры обязанность заканчивается вместе с переходом права к покупателю.

У налога на квартиру есть ограничитель роста. Если после переоценки налог по новой кадастровой стоимости выходит больше прошлогоднего, платить приходится не больше чем прошлогодний налог плюс 10%. Пример: за 2025 год квартира платила 180 000 рублей, по новой оценке выходит 220 000. За 2026 год налог составит 198 000 рублей, а остаток роста растянется на следующие годы. Для объектов из городского перечня объектов делового и торгового назначения ограничитель не действует: налог сразу считается по новой кадастровой стоимости.

Вычет 20 м² получает каждая квартира собственника, без ограничения по числу квартир. Если в собственности две квартиры, вычет положен обеим.

Родителям троих и более несовершеннолетних детей положен дополнительный вычет: ещё 5 м² на каждого ребёнка. Он действует только для одной квартиры. Для квартиры 200 м² с кадастровой стоимостью 100 млн у семьи с тремя детьми вычет вырастает до 35 м², база до 82,5 млн, налог снижается со 180 000 до 165 000 рублей.

Федеральная льгота полностью освобождает от налога за один объект каждого вида. Её получают пенсионеры, инвалиды I и II групп, инвалиды с детства, ветераны боевых действий, Герои Советского Союза и Герои России и другие категории из Налогового кодекса. Владелец выбирает, на какую квартиру взять льготу. Для объектов дороже 300 млн и объектов из городского перечня льгота не действует.

Петербург добавляет к федеральным льготам свои. Их список собран в отдельном городском законе о налоговых льготах. Перед покупкой второй квартиры стоит посчитать, на какую из двух заявить льготу: выгоднее та, где налог больше.

Годовая сумма налога кажется небольшой рядом с ценой пентхауса. За десять лет картина меняется. Расчёт сделан для квартиры и апартаментов 200 м² при неизменной кадастровой стоимости и неизменных ставках. На деле город пересматривает кадастровую стоимость раз в два года, и суммы будут меняться вместе с ней.

Разница между квартирой с кадастровой стоимостью 300 млн и квартирой с кадастровой стоимостью 310 млн за десять лет составляет 50,4 млн рублей. Ставка для апартаментов из перечня в расчёте взята по 2022-2025 годам. У квартир вблизи порога отчёт оценщика и заявление о пересмотре кадастровой стоимости стоит готовить сразу после регистрации права.

На показе пентхауса обсуждают террасу и вид. Вопросы о налоге лучше задать до бронирования.

• Вид помещения. Квартира или апартаменты, «жилое» или «нежилое». От этого зависят вычет и ставка.
• Включено ли здание в перечень. Для апартаментов в 2022-2025 годах это была разница между 0,3% и 1,5%. Перечень публикует город, по адресу здания его можно проверить заранее.
• Кадастровая стоимость готовых квартир дома. Если дом сдан, у похожих квартир она уже есть. Для строящегося дома полезно посмотреть стоимость в соседнем готовом корпусе.
• Сколько объектов в покупке. Машино-место и кладовая придут отдельными строками налога со своей ставкой.
• Площадь после обмеров. Вычет 20 м² считается от общей площади квартиры в выписке. После обмеров она может отличаться от площади в договоре, сверьте её по выписке.
• Когда будет регистрация. От месяца регистрации зависит, за сколько месяцев придёт первый налог.

• Семье, которая покупает одну квартиру для жизни. Квартира с кадастровой стоимостью до 300 млн платит не больше 540 000 рублей в год. Это предсказуемая сумма, и рост её ограничен 10% в год.
• Покупателю с бюджетом 300 млн и выше. Здесь налог надо считать как часть содержания квартиры, рядом с коммунальными платежами и обслуживанием дома. Квартира 200 м² с кадастровой стоимостью 400 млн платит 7,2 млн налога в год.
• Пенсионеру и льготнику. Льгота снимает налог за одну квартиру полностью, если её кадастровая стоимость не выше 300 млн. Квартира дороже этой отметки льготы не получает.
• Тому, кто выбирает между квартирой и апартаментами. Апартаменты 200 м² вне перечня с кадастровой стоимостью 100 млн платят на 120 000 рублей в год больше квартиры той же стоимости. За десять лет это 1,2 млн. Эту сумму стоит сравнить с разницей в цене.
• Тому, кто покупает на стадии стройки. Пока дом строится, налога нет. Первая квитанция придёт за год, в котором зарегистрировано право.

Подбор пентхауса с расчётом налога по конкретной квартире можно заказать на витрине: оставить заявку.

• Считать налог от цены в договоре. Налог считается от кадастровой стоимости. Она бывает и ниже, и выше цены, поэтому её надо узнать до сделки.
• Не замечать порог 300 млн. Квартира с кадастровой стоимостью 300 млн платит 540 000 рублей за 200 м², а с кадастровой стоимостью 310 млн уже 5,58 млн. Для дорогих квартир кадастровую стоимость стоит проверить и при необходимости оспорить.
• Путать апартаменты с квартирой. У апартаментов нет вычета 20 м², ставка выше, а в здании из перечня в 2022-2025 годах ставка была в пять раз выше. Слово «апартаменты» в договоре важнее слова «резиденция» в рекламе.
• Ждать льготу на любую квартиру. Льгота действует на один объект каждого вида и не действует для объектов дороже 300 млн.
• Забывать про машино-место и кладовую. Это отдельные объекты, и ставка для машино-места в Петербурге 0,3%.

• Ставки и правила. Налоговый кодекс и городской закон о налоге на имущество в действующей редакции.
• Квартиры витрины. Пентхаусы penthouse.spb.ru: квартиры на верхнем этаже дома или со своей террасой, все, что сейчас в продаже на витрине. Цена, площадь, этаж, сдача взяты из карточек квартир.
• Метр. Цена квартиры, делённая на её площадь.
• Примеры налога. Посчитаны по формуле: кадастровая стоимость минус стоимость 20 м² для квартиры, умножить на ставку Петербурга. Кадастровая стоимость в примерах условная. В таблице по семи пентхаусам она принята равной цене только для наглядности.
• Переоценка. Сроки оценки и рост стоимости взяты из сообщений города о переоценке.

Все пентхаусы витрины по площади, цене и району собраны на витрине пентхаусов. О налоговом вычете при покупке пентхауса отдельный разбор: налоговый вычет при покупке пентхауса. Разница между пентхаусом и апартаментами подробно разобрана в статье пентхаус или апартаменты.

Сколько налога в год за квартиру 200 м² в Петербурге? Зависит от кадастровой стоимости. При 50 млн налог 90 000 рублей, при 100 млн 180 000, при 300 млн 540 000. Если кадастровая стоимость выше 300 млн, ставка 2%, и налог считается миллионами.

Какая ставка налога на квартиру в Петербурге? 0,1% при кадастровой стоимости до 7 млн, 0,15% от 7 до 20 млн, 0,2% от 20 до 300 млн и 2% выше 300 млн.

Налог считают от цены покупки? Нет. Налог считается от кадастровой стоимости. Узнать её можно в выписке на квартиру.

Почему апартаменты платят больше? У апартаментов нет вычета 20 м², ставка 0,3% вместо 0,2%. Если здание включено в городской перечень объектов делового назначения, ставка в 2022-2025 годах составляла 1,5%.

Когда платить налог за новостройку? С месяца регистрации права собственности. Налог за год платится до 1 декабря следующего года по уведомлению из налоговой.

Положена ли льгота пенсионеру за пентхаус? Да, за одну квартиру, если её кадастровая стоимость не выше 300 млн. Для квартир дороже 300 млн льгота не действует.