Кто чистит снег на террасе пентхауса и как не протечь в оттепель

К концу февраля снега в Петербурге набирается в среднем от 30 до 32 см, а на крыше с наружным водоотводом норма не допускает слой больше 30 см. Вопрос «кто его будет чистить» обычно задают уже после ключей, когда в первую оттепель вода находит щель у порога.

Ответ зависит от трёх вещей: чья терраса по документам, как она устроена и что записано в договоре управления домом. В разных домах ответ разный, и его можно узнать до задатка.

Середина цены значит медиану: половина пентхаусов с террасой стоит дешевле 62,8 млн, половина дороже. Всего на витрине 84 пентхауса, и у 26 из них террасы нет: это квартиры на верхнем этаже, где снег лежит на общей крыше дома над головой.

Первым делом стоит понять, что именно вы покупаете. Здесь два случая, и они сильно отличаются.

Терраса в составе квартиры. Если терраса принадлежит квартире, она записана в договоре долевого участия и потом в выписке из реестра. В приведённой площади квартиры по договору долевого участия терраса считается с коэффициентом 0,3: так установил Минстрой России для балконов и террас, для лоджий коэффициент 0,5. Раз терраса ваша, то и снег на ней ваш. Как площадь террасы попадает в цену, разобрано в статье о коэффициенте 0,3.

Крыша дома, которой пользуется одна квартира. Жилищный кодекс относит крыши и ограждающие конструкции дома к общему имуществу собственников. Если площадку на крыше не оформили в собственность квартиры, она остаётся частью общей крыши, а её содержанием занимается управляющая компания. Хозяин пентхауса в этом случае пользуется крышей, но отвечает за неё весь дом.

Есть и третий, самый частый для новостроек случай. Пол террасы одновременно служит крышей для квартиры этажом ниже. Сверху это ваша терраса, снизу потолок соседа, а между ними гидроизоляция, которая относится к конструкции дома. Снег убираете вы, а слой, который держит воду, остаётся частью конструкции дома.

В двух пентхаусах Коллекционера по две террасы. Пентхаус № 15 площадью 222 м² на шестом этаже стоит 209,2 млн, у него кроме двух террас есть лоджия и балкон. Пентхаус № 68 площадью 93,7 м² на восьмом, верхнем этаже стоит 132,5 млн. Снега на двух террасах вдвое больше, и чистить их придётся по очереди.

Цены на пентхаусы с террасой расходятся в 16 раз. Самый доступный стоит 31 млн: это пентхаус 86,2 м² на 22-м этаже дома Струны. Самый дорогой стоит 502,1 млн: шестикомнатная квартира 286,9 м² на девятом этаже первого корпуса Острова Первых в Адмиралтейском районе.

По бюджету пентхаусы с террасой делятся на три почти равные группы. До 50 млн их 18, все в Северном ветре и Струнах. От 50 до 100 млн их 24. Дороже 100 млн 16 пентхаусов, и среди них все шесть апартаментов 17/33 Петровский остров.

Метр в пентхаусах с террасой тоже стоит по-разному. В пентхаусе № 708 дома Струны метр стоит 359 667 рублей. В пентхаусе Острова Первых 1,75 млн. Разница почти впятеро, и снег на террасе в обоих случаях лежит одинаково.

Устойчивый снежный покров в Петербурге держится от 110 до 145 дней, в среднем с начала декабря до конца марта. К концу февраля снега набирается в среднем от 30 до 32 см. Средняя температура января минус 4,8 градуса, февраля минус 5.

Главная беда для террасы тут в погоде первой половины зимы. Она в Петербурге неустойчивая, с частыми оттепелями. Снег ложится, днём подтаивает, ночью схватывается коркой, потом снова идёт снег. К февралю на открытой террасе лежит слоёный пирог из снега и льда, и в первую сильную оттепель он отдаёт воду разом.

Сравните две цифры. Правила технической эксплуатации жилищного фонда требуют чистить крышу с наружным водоотводом, когда снег превышает 30 см, а при оттепели раньше. Средний слой снега к концу февраля в Петербурге как раз от 30 до 32 см. Значит, на нечищеной террасе к концу зимы снега столько, сколько норма не допускает на обычной крыше.

Ветер добавляет своё. Открытую террасу заметает неровно: у парапета и у стены дома снег лежит выше, чем посередине. Сугроб у стены стоит ровно там, где порог двери и где гидроизоляция поднимается на стену. В оттепель вода из этого сугроба идёт туда первой.

У домов есть правило, по которому управляющая компания чистит крышу. Это Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утверждённые Госстроем России в 2003 году. Пункт про очистку кровли короткий, и для владельца террасы в нём три важные строки.

• Мягкие кровли от снега не очищают. Исключения: желоба и свесы скатных кровель с наружным водостоком, снежные навесы на любых кровлях, снежные навесы и наледь на балконах и козырьках.
• Крышу с наружным водоотводом чистят периодически. Снег слоем больше 30 см копиться не должен, при оттепели его сбрасывают раньше.
• Пологоскатную железобетонную крышу с внутренним водостоком чистят только при протечках на отдельных участках.

Терраса пентхауса в новом доме чаще всего похожа на третий случай: почти ровное основание, рулонная гидроизоляция, вода уходит в воронку внутри дома. По норме такую крышу от снега сплошь не чистят. Если терраса принадлежит вашей квартире, управляющая компания на неё не придёт совсем.

Другое правило, минимальный перечень работ по содержанию общего имущества, утверждённый правительством в 2013 году, требует от управляющей компании проверять крышу и водоотвод. Воронки и водоотводящие устройства должны быть чистыми, без засоров и обледенения, чтобы талая вода уходила. На общей крыше это обязанность компании. На террасе в собственности воронка стоит на вашей площадке, и дорога к ней тоже через вашу квартиру.

Посреди лета терраса течёт редко. Чаще всего вода находит дорогу в марте и в декабрьскую оттепель, и у этого есть простые причины.

Замёрзшая воронка. Вода с террасы уходит через одну или две воронки. Если воронка забита листьями с осени или замёрзла, талой воде некуда уйти. Она стоит лужей поверх гидроизоляции и ищет самое слабое место.

Порог двери. Дверь на террасу стоит в стене, а снег у стены лежит выше всего. Когда лужа на террасе поднимается выше порога, вода идёт в квартиру прямо через дверь.

Примыкания. Гидроизоляция заводится на стену, на парапет, на основания под кадки и на опоры навеса. Каждый такой стык держит воду хуже ровного поля. Лёд в стыке ночью расширяется, днём отпускает, и за зиму стык расходится.

Лопата. Металлической лопатой и ломом легко прорезать гидроизоляцию, особенно когда под снегом лёд. Одна неудачная зима с ломом может обернуться ремонтом потолка у соседа снизу.

Настил. Деревянный настил на террасе держит под собой снег и лёд, до которых не достать. Весной под настилом долго стоит вода.

Отдельно о тепле. Обогрев воронок и пола террасы снимает часть хлопот: вода не замерзает там, где должна уходить. Где тёплый пол на террасе помогает и где он лишний, разобрано в статье о тёплом поле против наледи.

Терраса на показе в октябре выглядит одинаково хорошо в любом доме. Зимние вопросы видны только по чертежам и документам, поэтому их задают заранее.

• Где воронки и сколько их. Попросите план террасы с отметками воронок. Одна воронка на большую террасу хуже двух: если она замёрзла, воде больше некуда уйти.
• Есть ли обогрев воронок. Если обогрев есть, спросите, от какого счётчика он работает: от общего домового или от вашего.
• Высота порога. Спросите, насколько порог двери выше пола террасы. Чем выше порог, тем больше воды терраса держит без протечки.
• Уклон пола. Пол террасы должен уводить воду к воронкам. После дождя это видно по лужам.
• Чья терраса по договору. Ищите террасу в описании квартиры в договоре долевого участия и в приведённой площади. Если террасы там нет, это часть общей крыши.
• Что пишет договор управления. Спросите у управляющей компании, кто чистит террасы: она сама, она за отдельную плату или хозяин.
• Куда девать снег. С высоты снег вниз не бросают: под домом тротуар, люди и машины. Спросите, где складывать снег до оттепели и как его выносить.
• Розетка и кран. Розетка на террасе нужна для греющего кабеля, кран для весенней промывки воронок.

На готовом доме проверить проще: там терраса уже пережила хотя бы одну зиму. Из 58 пентхаусов с террасой 10 продаются в готовых домах: три в SHEPILEVSKIY, три в Коллекционном доме 1919 и четыре в МИРЪ. Здесь можно спросить соседей и управляющую компанию, как терраса пережила март.

Цифра 14 означает пентхаусы с террасой, у которых верхний этаж дома подтверждён сайтом застройщика. Это три пентхауса Коллекционера на восьмом этаже, пять в Северном ветре, один в Визионере и пять в Цвете Зеленогорска. Над такой террасой больше нет этажей, и снег падает на неё без всякого укрытия.

В жизни снег с террасы убирают тремя способами. Какой выбрать, зависит от размера террасы, от того, живёте ли вы в квартире зимой, и от того, что предлагает дом.

Сам хозяин. Пластиковая лопата, щётка и десять минут после снегопада. Способ годится для небольшой террасы, на которую удобно выходить из гостиной. Чистить лучше часто и понемногу, пока снег мягкий. Тонкий слой над гидроизоляцией оставляют, лёд не скалывают.

Управляющая компания за плату. Спросите, продаёт ли компания уборку террас отдельной услугой. Если продаёт, узнайте цену, как быстро приходят после снегопада и кто отвечает, если рабочий повредит покрытие.

Подрядчик или сервис дома. Если вы зимой в отъезде, снег за вас убирает тот, у кого есть ключ и допуск в квартиру. Договоритесь заранее, сколько раз за зиму и после какого слоя снега он приходит.

Любой способ заканчивается одинаково. Весной, когда снег сошёл, воронки нужно промыть, а гидроизоляцию осмотреть. Этим занимается тот, чья терраса. Мелкий надрыв, найденный в апреле, обходится дешевле потолка соседа в ноябре.

Оттепель в Петербурге приходит внезапно: вечером мороз, утром плюс и дождь. На этот случай у хозяина террасы есть короткий порядок.

• Накануне. Если прогноз обещает плюс, уберите снег от двери и от стены дома на ширину лопаты. Вода от порога уйдёт в сторону.
• Утром. Откройте воронки: снимите снег над ними и проверьте, уходит ли вода. Лёд в воронке не долбят, его отогревают, если есть обогрев.
• Днём. Посмотрите на лужи. Если вода стоит у порога или у парапета, расчистите ей дорогу к воронке.
• Вечером. Перед новым морозом уберите кашу из снега и воды, насколько получится. Ночью она станет льдом, и лёд снова закроет воронку.
• После. Проверьте потолок и стены у двери изнутри. Пятно на штукатурке видно раньше, чем вода дойдёт до соседа снизу.

Если вас нет в городе, этот порядок выполняет тот, кому вы доверили террасу. Запишите ему воронки на плане и номер управляющей компании.

Высокие террасы зимой живут иначе. На витрине их две группы: шесть пентхаусов Струн на 22-м этаже и два пентхауса SHEPILEVSKIY на 24-м.

Наверху сильнее ветер. Снег с открытой террасы частично сдувает, зато у парапета и у стены его наметает плотными гребнями. Сбросить снег вниз нельзя никак: высота и улица под домом делают это опасным. Значит, снег либо тает на месте и уходит в воронку, либо его выносят через квартиру.

В Струнах самый доступный пентхаус с террасой на витрине, а все шесть стоят от 31 до 36,3 млн, белая отделка, сдача в 2027 году. Уход за террасой зимой здесь стоит заложить в расходы на содержание с первого года.

В SHEPILEVSKIY дом уже сдан. Два пентхауса на 24-м этаже площадью 162,9 и 142,9 м² стоят 193,6 и 169,8 млн, третий на 18-м этаже площадью 83,6 м² стоит 54,3 млн. Здесь можно подняться на этаж зимой и посмотреть, как ложится снег у соседей.

Шесть пентхаусов с террасой в 17/33 Петровский остров продаются как апартаменты. Они стоят от 152,7 до 233,6 млн, площадью от 94 до 135,6 м², на шестом и седьмом этажах, без отделки.

Для снега разница между квартирой и апартаментами небольшая: терраса в собственности остаётся заботой хозяина. Перед сделкой спросите, какая служба будет обслуживать дом, есть ли у неё уборка террас и сколько стоит обслуживание. Это легче выяснить, пока цена ещё обсуждается. Чем ещё отличаются форматы, разобрано в статье о пяти различиях пентхауса и апартаментов.

• Тем, кто живёт в городе всю зиму. Терраса без ухода в Петербурге не обходится, и проще всего, когда хозяин рядом. Подойдут пентхаусы Северного ветра от 34,7 млн, где выбор самый большой: 24 варианта с третьего по девятый этаж.
• Тем, кто уезжает на зиму. Ищите дом, где уборку террас берёт на себя служба дома. Спросите об этом в 17/33 Петровский остров и в Коллекционере до сделки.
• Тем, кто хочет проверить всё глазами. Смотрите готовые дома: МИРЪ, SHEPILEVSKIY и Коллекционный дом 1919. Терраса в них уже прожила зиму.
• Тем, кому важен вид с высоты. Струны на 22-м этаже и SHEPILEVSKIY на 24-м. Здесь сильнее ветер и больше хлопот со снегом.
• Тем, кто хочет тишины за городом. Цвет Зеленогорска в Курортном районе: пять пентхаусов с террасой на верхнем четвёртом этаже, от 60,1 до 65,2 млн, белая отделка.
• Тем, кому нужен самый большой пентхаус с террасой. Остров Первых: 286,9 м², шесть комнат, девятый этаж, 502,1 млн.

Если в пентхаусе террасы нет, снег над головой лежит на общей крыше, и за него отвечает управляющая компания. Таких пентхаусов на витрине 26, например в ЛДМ, AMO и клубном доме Приоритет. Для тех, кто не хочет зимних забот совсем, это прямой вариант. О рисках самого верхнего этажа в статье о семи рисках последнего этажа.

• Не проверить, чья терраса. Терраса без строки в договоре это часть общей крыши. Пользоваться ей можно, а вот ставить навес или кадки с деревьями без решения собрания собственников рискованно.
• Чистить лёд ломом. Одно неверное движение рвёт гидроизоляцию. Лёд оставляют таять, убирают только снег, лопатой из пластика.
• Закрыть воронку настилом. Красивый деревянный пол без люка над воронкой превращает весеннюю промывку в разборку террасы.
• Ставить тяжёлое без расчёта. Бассейн, большие кадки и зимний сад нагружают перекрытие вместе со снегом. Спросите, на какую нагрузку рассчитана терраса. О зимнем саде на террасе в статье о том, как застеклить террасу.
• Застеклить без согласования. Стекло и навес над террасой меняют фасад. Остекление балконов и лоджий в Петербурге согласуют по проекту для всего фасада, и самовольное стекло по решению суда могут заставить разобрать.
• Принять квартиру летом и забыть про воронки. На приёмке проверьте, что воронки чистые, а вода с террасы уходит. Что ещё смотреть на приёмке, собрано в чек-листе приёмки пентхауса.

Цифры собраны витриной пентхаусов penthouse.spb.ru по квартирам и апартаментам, которые застройщики Петербурга продают в домах витрины.

• Пентхаус на витрине означает квартиру или апартаменты на верхнем этаже дома или со своей террасой. В расчёт попали только те, кого витрина считает пентхаусами.
• Пентхаус с террасой означает пентхаус, у которого есть хотя бы одна своя терраса. Таких 58 из 84.
• Медиана означает середину списка: половина цен ниже, половина выше.
• Верхний этаж назван только там, где он подтверждён сайтом застройщика.
• Цена метра считается делением цены на общую площадь.
• Площадь террас в расчёте не участвует: её застройщики показывают не у всех квартир.

Нормы по снегу взяты из Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, Жилищного кодекса и минимального перечня работ по содержанию общего имущества. Погода Петербурга взята из многолетних наблюдений. Подобрать пентхаус с террасой под свой бюджет можно на витрине пентхаусов, а спросить про конкретный дом можно, если оставить заявку.

Кто чистит снег на террасе пентхауса? Если терраса принадлежит квартире, снег убирает хозяин или тот, кого он нанял. Если площадка остаётся частью общей крыши дома, её содержание лежит на управляющей компании.

Обязана ли управляющая компания чистить плоскую крышу? По правилам технической эксплуатации пологоскатную железобетонную крышу с внутренним водостоком от снега чистят только при протечках. Воронки и водоотвод на общей крыше компания проверяет и держит чистыми.

Сколько снега можно оставлять на крыше? На крыше с наружным водоотводом не больше 30 см, при оттепели меньше. В Петербурге к концу февраля снега в среднем от 30 до 32 см.

Почему терраса течёт в оттепель? Чаще всего из-за замёрзшей или забитой воронки: талая вода стоит лужей и уходит через порог или стыки гидроизоляции. Ещё одна частая причина: лом и металлическая лопата.

Сколько стоит пентхаус с террасой в Петербурге? На витрине 58 пентхаусов со своей террасой от 31 до 502,1 млн. Середина ряда 62,8 млн, дороже 100 млн 16 пентхаусов.

Где посмотреть террасу после зимы? В готовых домах: SHEPILEVSKIY, Коллекционный дом 1919 и МИРЪ. В них 10 пентхаусов с террасой.