Сдать пентхаус в аренду в Петербурге: сколько он должен приносить в месяц в 2026 году

Сдача пентхауса в аренду в Петербурге держится на простой арифметике. Годовую аренду делят на цену покупки и получают доходность в процентах. Обратный счёт так же прост: цену умножают на нужный процент и делят на двенадцать месяцев. Получается платёж, который жилец должен вносить каждый месяц, чтобы покупка приносила столько, сколько задумано.

Дальше всё упирается в цену конкретного пентхауса. В одном доме он стоит 54,3 млн, в другом 314,1 млн, и платёж на тот же процент отличается почти в шесть раз. Счёт сделан по каждому готовому пентхаусу витрины: цена, площадь, аренда на 3% и на 5% годовых, налог с этой аренды и расходы владельца.

Медиана означает середину списка: половина готовых пентхаусов дешевле 98,6 млн, половина дороже. Для такого пентхауса 5% годовых дают 410 938 рублей в месяц, 3% дают 246 563 рубля.

Жильца можно пустить только в дом, который уже сдан. На витрине таких домов восемь, и пентхаусов в них девятнадцать. Остальные 65 пентхаусов стоят в домах, которые ещё строятся: до сдачи дома они денег не приносят.

Цены готовых пентхаусов идут от 54,34 млн за 83,6 м² в SHEPILEVSKIY до 314,1 млн за 240,7 м² в клубном доме Приоритет. Метр стоит от 553 549 рублей в AMO на Васильевском острове до 1 350 000 рублей в Приоритете. Медианный метр готового пентхауса 950 000 рублей.

В таблице все девятнадцать. Последние два столбца показывают, сколько жилец должен платить в месяц, чтобы пентхаус приносил 3% или 5% годовых от цены покупки. Налоги и расходы владельца в этих цифрах пока не учтены.

Два пентхауса из списка уже в брони: №225 в Северной Короне и №513 на Сампсониевском, 32. Свободных готовых пентхаусов семнадцать.

Пентхаус до 100 млн должен сдаваться за 136-247 тысяч в месяц, чтобы давать 3%, и за 226-411 тысяч, чтобы давать 5%. Пентхаус в Приоритете на те же 5% требует больше миллиона рублей аренды каждый месяц.

Формулу удобно держать в голове одной фразой: 1% годовых равен цене пентхауса, делённой на 1 200. Для 54,3 млн это 45 283 рубля в месяц, для 100 млн это 83 333 рубля, для 314,1 млн это 261 761 рубль. Дальше остаётся умножить на нужный процент.

Удобнее считать через метр. Чтобы пентхаус давал 5% годовых, аренда за квадратный метр в месяц должна быть равна цене метра, умноженной на 0,05 и делённой на 12. При метре 600 000 рублей это 2 500 рублей аренды за метр в месяц. При метре 1 200 000 рублей уже 5 000 рублей. Цена метра при покупке прямо задаёт, сколько придётся брать с жильца за каждый метр.

Площадь решает меньше, чем цена метра. Пентхаус в Коллекционном доме 1919 на 67,5 м² меньше пентхауса в Bakunina 33, а аренда на 5% для них почти одинаковая: 376 и 421 тысяча. Метр в Коллекционном доме 1919 стоит 1 083 750 рублей, в Bakunina 33 он 670 000 рублей.

Отсюда первый практический вывод. Если пентхаус покупают ради аренды, сравнивают платёж за метр, который нужен на выбранный процент. Цена целиком здесь мало что говорит. Дом с дешёвым метром даёт тот же процент при меньшей аренде за каждый метр.

Второй вывод касается одного дома. Внутри него пентхаусы тоже стоят по-разному, и разница в метре прямо переходит в разницу нужной аренды. В Северной Короне два пентхауса на одном восьмом этаже почти одной площади, 131,5 и 127,7 м². Первый стоит 98,6 млн, второй 155,8 млн. На 5% годовых первому нужна аренда 411 тысяч в месяц, второму 649 тысяч, хотя жилец получит почти те же метры.

У денег на покупку пентхауса всегда есть другое применение. Ставка Банка России сейчас 14% годовых. Чтобы аренда пентхауса давала столько же, жилец должен платить в месяц 1,17% от цены пентхауса.

Аренда в 1,17% цены в месяц означает, что за семь лет с небольшим жильцы выплатили бы владельцу полную цену пентхауса. Если аренда ниже этой цифры, банковская ставка по одной арифметике даёт больше. Пентхаус под сдачу покупают, когда важно что-то ещё: сохранить деньги в вещи, которую видно и которой можно пользоваться самому, передать её детям, получить цену продажи через несколько лет.

Цену продажи через пять или десять лет предсказать нечем, и обещаниям роста на показе верить на слово не стоит. Ставка тоже меняется решениями Банка России. Честный расчёт держит обе цифры рядом: сколько даёт аренда и сколько дала бы та же сумма под ставку, если бы пентхаус не покупали.

Есть и третья цифра, о которой забывают. Пентхаус в готовом доме приносит аренду с первого месяца после ремонта. Пентхаус в строящемся доме до сдачи не приносит ничего, и деньги в нём стоят без дохода все месяцы стройки.

Для аренды разница между квартирой и апартаментами заметнее, чем для жизни. От неё зависит, каким налогом облагается доход, сколько платится налог на имущество и что разрешено делать с помещением.

Налог самозанятого. Налог на профессиональный доход можно платить с аренды жилого помещения: 4% с дохода от людей и 6% с дохода от компаний. С аренды нежилых помещений этот налог платить нельзя. Апартаменты юридически нежилые, и их владелец платит налог с аренды по другим правилам.

Налог на имущество. Налоговый кодекс задаёт предельные ставки от кадастровой стоимости. Для квартир это 0,1%. Для прочих объектов 0,5%. Для объекта с кадастровой стоимостью больше 300 млн рублей предельная ставка 2,5%. Точную ставку для своего помещения в Петербурге проверьте в справочнике ставок на сайте налоговой службы до сделки.

Гостиница в квартире. Жилищный кодекс прямо запрещает использовать жилое помещение в многоквартирном доме для гостиничных услуг. Сдать квартиру жильцу по договору найма можно, устроить в ней гостиницу нельзя.

В 17/33 Петровский остров весь дом продаётся как апартаменты. Шесть пентхаусов с террасами стоят там от 152,7 до 233,6 млн, на шестом и седьмом этажах. Для них налог самозанятого закрыт, и предельная ставка налога на имущество у них выше, чем у квартир. Остальные отличия разобраны в статье пентхаус или апартаменты.

Человек, который сдаёт квартиру без статуса самозанятого или предпринимателя, платит налог на доходы физических лиц. С 2025 года шкала прогрессивная: 13% с годового дохода до 2,4 млн рублей, 15% с части от 2,4 до 5 млн, 18% с части от 5 до 20 млн, 20% с части от 20 до 50 млн и 22% с части больше 50 млн. Шкала считается по сумме доходов за год: зарплата и аренда складываются.

У налога самозанятого есть предел. Его можно платить, пока доход за год не больше 2,4 млн рублей, то есть аренда до 200 000 рублей в месяц. Все готовые пентхаусы витрины на 5% годовых требуют аренды больше этой суммы.

Если у владельца есть зарплата, аренда ложится на шкалу сверху, и налог с неё выше, чем в таблице. Пример: пентхаус МИРЪ №86 за 66,7 млн, сданный за 278 тысяч в месяц, даёт 5% годовых до налога. Доход за год 3,336 млн, налог с него при отсутствии других доходов 452 400 рублей, и на руках остаётся 4,32% годовых от цены. Это ещё до расходов на ремонт, мебель, коммунальные платежи в месяцы без жильца и налог на имущество.

Договор найма. Договор заключают письменно. Срок не больше пяти лет. Договор на срок до года считается краткосрочным. Если договор заключён на год и больше, ограничение права собственности регистрируют в государственном реестре.

Ремонт. Текущий ремонт сданной квартиры по закону делает жилец, капитальный делает владелец, если договор не распределил их иначе. В пентхаусе с террасой стоит отдельно прописать, кто следит за кровлей террасы, водостоками и уборкой снега.

Восемь готовых домов витрины разные по классу, району и тому, что за пентхаус в них предлагают. Для аренды важны три вещи: сколько стоит метр, есть ли терраса и что с отделкой.

SHEPILEVSKIY. Element, Московский район, бизнес-класс, верхний этаж 25-й. Три пентхауса с террасами: №76 на 18-м этаже за 54,34 млн, №184 и №89 на 24-м этаже за 169,8 и 193,6 млн. Отделка предчистовая: до первого жильца нужен ремонт. Метр в двух больших пентхаусах одинаковый, 1 188 300 рублей.

AMO. AAG, Васильевский остров, премиум-класс. Все три пентхауса на верхнем шестом этаже: 112,7 м² за 65,6 млн, 160,6 м² за 88,9 млн и 213,2 м² за 123 млн. Здесь самая низкая цена метра среди готовых пентхаусов витрины, от 553 549 рублей. На 5% годовых пентхаусу площадью 160,6 м² нужна аренда 370 тысяч в месяц.

МИРЪ. RBI, Центральный район, элитный класс. Четыре пентхауса с террасами на восьмом этаже, от 91,6 до 102,6 м², от 66,7 до 97,5 млн. Отделки нет. Два пентхауса стоят по 950 000 рублей за метр, два других по 728 125 и 879 296 рублей. Самый доступный, №86 на 91,6 м² за 66,7 млн, даёт 5% годовых при аренде 278 тысяч в месяц.

Сампсониевский, 32. Legenda, Выборгский район, бизнес-класс. Один пентхаус на верхнем десятом этаже, 108,3 м² за 68,5 млн, метр 632 678 рублей. Пентхаус в брони.

Коллекционный дом 1919. Element, Московский район, премиум-класс. Три пентхауса с террасами на 11-м этаже, все по одной цене метра, 1 083 750 рублей: 83,3 м² за 90,3 млн и два по 111 м² за 120,5 и 120,7 млн. Отделка предчистовая.

Северная Корона. ПСК, Петроградский район, премиум-класс, дом сдан в IV квартале 2023 года. Два пентхауса на верхнем восьмом этаже: 131,5 м² за 98,6 млн, он в брони, и 127,7 м² за 155,8 млн. Отделки нет.

Bakunina 33. ПСК, Центральный район, бизнес-класс, дом сдан во II квартале 2025 года. Один пентхаус на верхнем девятом этаже: 150,8 м² за 101 млн, метр 670 000 рублей, без отделки.

Клубный дом Приоритет. Еврострой, Центральный район, делюкс, дом сдан в IV квартале 2022 года. Два пентхауса на верхнем седьмом этаже: 180,8 м² за 244,1 млн и 240,7 м² за 314,1 млн. Метр от 1 305 000 рублей, самый высокий среди готовых пентхаусов витрины.

У пяти домов из восьми пентхаусы продаются без отделки или с предчистовой отделкой. Пентхаус в готовом доме приносит аренду только после ремонта и мебели, и эти месяцы тоже учитывают в расчёте доходности. О том, что получает владелец при предчистовой отделке, в статье white box в пентхаусе.

В строящихся домах витрины 65 пентхаусов. Срок сдачи у них от 2027 до 2029 года, у девяти срок в данных не указан. До сдачи дома, приёмки и ремонта аренды нет.

Стоимость ожидания легко посчитать. Пентхаус №251 в ЛДМ стоит 135,4 млн, сдача дома в IV квартале 2027 года. Та же сумма под ставку Банка России 14% за год дала бы 18,96 млн рублей. Пока дом строится, деньги лежат в стройке без дохода.

Взамен строящийся дом даёт выбор и другую цену. В ЛДМ пять пентхаусов на верхнем девятом этаже от 123 до 131,8 м², от 135,4 до 182 млн. В Северном ветре от Брусники на Васильевском острове 26 пентхаусов от 34,72 до 75,29 млн, 24 из них с террасами, сдача во II и IV кварталах 2028 года и во II квартале 2029 года. В Струнах от RBI в Выборгском районе шесть пентхаусов с террасами на 22-м этаже от 31 до 36,3 млн, сдача в 2027 году. В Струнах и Северном ветре платёж на 5% годовых от 129 до 314 тысяч в месяц.

Для тех, кто выбирает между двумя вариантами, есть отдельная статья: пентхаус в котловане или в готовом доме.

На показе смотрят вид и планировку. Для аренды важнее то, что видно через год владения.

• Отделка в договоре. «Без отделки» и «предчистовая» означают ремонт до первого жильца. Сроки и бюджет ремонта ложатся на доходность первого года.
• Терраса. Её надо убирать от снега, следить за гидроизоляцией и водостоками. Пропишите в договоре найма, кто за это отвечает и что жилец может ставить на террасу.
• Кадастровая стоимость. От неё считается налог на имущество. Выписку из реестра недвижимости с кадастровой стоимостью запросите до сделки или сразу после регистрации.
• Квартира или апартаменты. Проверьте назначение помещения в договоре. От него зависят налог самозанятого, ставка налога на имущество и правила сдачи.
• Правила дома. Управляющая компания может ограничивать въезд грузовых машин, время ремонта и доступ на кровлю. Спросите правила до задатка.
• Паркинг. Узнайте, продаются ли в доме машино-места и сколько они стоят. Решите заранее, сдаёте пентхаус вместе с местом или отдельно.
• Месяцы без жильца. Коммунальные платежи, взносы на капитальный ремонт и налог на имущество платит владелец и тогда, когда пентхаус пустует.

О том, что проверить при приёмке, подробно в чек-листе приёмки пентхауса.

Аренда дорогой квартиры в Петербурге старше любого из сегодняшних домов. Целенаправленно строить доходные дома, то есть дома с квартирами под сдачу, в городе начали с середины XIX века. Большая часть этих домов стоит до сих пор и остаётся жилой.

К концу XIX века «барская» квартира в доходном доме почти вытеснила особняк как жильё богатых петербуржцев. По переписи 1890 года квартиры в 6-10 комнат составляли 9,2% петербургских квартир, а квартиры больше чем в 11 комнат только 1,5%. Аренда барской квартиры стоила от 2 до 5 тысяч рублей в год. Большую квартиру в центре Петербурга тогда снимали у владельца дома.

Самым большим жилым комплексом города перед революцией стал дом Бенуа на Каменноостровском проспекте. Это доходный дом, построенный в 1911-1914 годах по заказу Первого Российского страхового общества: 250 квартир, паровое отопление, лифты, электричество, гаражи, телефоны и своя электростанция. Страховое общество строило его ради дохода от аренды, так же как сегодня покупают пентхаус под сдачу.

Доходным домом был и дом Трёх граций на Захарьевской, 41. Его построили в 1906-1907 годах для Карла Шрейбера по проекту архитектора Вильгельма Ван-дер-Гюхта. Через сто с лишним лет Еврострой реконструирует его под 22 резиденции площадью от 212 до 515 м².

Разница с прошлым веком в том, кто владеет квартирой. Тогда доходный дом принадлежал одному владельцу, и доход шёл с десятков квартир. Сейчас владелец пентхауса сдаёт одну квартиру, и вся доходность держится на одном жильце.

• Хочу доход с первого года. Смотрите готовые дома: SHEPILEVSKIY, AMO, МИРЪ, Коллекционный дом 1919, Северная Корона, Bakunina 33, Сампсониевский, 32, клубный дом Приоритет. Заложите время на ремонт: в пяти из восьми домов отделки нет или она предчистовая.
• Важен процент на вложенный рубль. Сравнивайте цену метра. Пентхаусы AMO с метром от 553 549 рублей требуют на те же 5% годовых меньше аренды за метр, чем Приоритет с метром от 1,3 млн.
• Хочу платить налог самозанятого. Нужна квартира, без апартаментов, и аренда до 200 000 рублей в месяц. Под этот предел подходят пентхаусы до 48 млн на 5% годовых и до 80 млн на 3%.
• Готов ждать сдачи дома. Северный ветер, Струны, ЛДМ, Коллекционер, Визионер: выбор шире, и часть пентхаусов дешевле готовых. Посчитайте, сколько стоят деньги, которые лежат в стройке без аренды.
• Хочу жить сам, а сдавать потом. Тогда доходность второстепенна, и выбор идёт по виду, террасе и району. Подборка по вкусу в статье как выбрать пентхаус в новостройке.

Подобрать пентхаус под сдачу и посчитать доходность по конкретной квартире поможет специалист витрины: оставить заявку.

• Считать доход от цены квартиры без налога. У готовых пентхаусов витрины 5% до налога превращаются в 4,2-4,3% после налога на доходы физических лиц, если других доходов нет. С зарплатой меньше.
• Забыть про месяцы ремонта. Пентхаус без отделки не сдаётся в день получения ключей. Каждый месяц ремонта без аренды снижает доходность первого года на двенадцатую часть.
• Путать апартаменты с квартирой. У апартаментов закрыт налог самозанятого, и ставка налога на имущество для них своя.
• Сравнивать пентхаусы по цене целиком. Аренда на нужный процент зависит от цены метра. Пентхаусы в Коллекционном доме 1919 и Bakunina 33 отличаются по площади на 67,5 м², а нужная аренда отличается на 45 тысяч.
• Не сравнить с банковской ставкой. При ставке 14% те же деньги без пентхауса дали бы 1,17% от цены в месяц. Решение покупать пентхаус под сдачу честнее принимать, держа эту цифру перед глазами.
• Верить средней аренде по городу. Средняя цифра описывает обычные квартиры. Цена аренды пентхауса зависит от этажа, террасы, вида и ремонта конкретной квартиры, и проверять её надо по похожим пентхаусам рядом.

Цены, площади, этажи, террасы, отделка и сроки сдачи взяты из данных витрины пентхаусов penthouse.spb.ru, куда ложатся цены застройщиков Петербурга.

• Пентхаус. Квартира на верхнем этаже дома или со своей террасой. Всего 84 пентхауса в 22 домах.
• Готовый дом. Дом со статусом «сдан» или «введён» в данных витрины. Таких восемь, пентхаусов в них 19.
• Аренда на процент. Цена пентхауса, умноженная на процент годовых и делённая на 12. Налоги и расходы в этой цифре не учтены.
• Медиана. Середина списка: половина цен ниже, половина выше.
• Налог. Ставки налога на доходы физических лиц и налога самозанятого по Налоговому кодексу и закону о налоге на профессиональный доход. Расчёт сделан для владельца без других доходов.
• Ставка Банка России взята с сайта Банка России.
• Цены аренды из объявлений в расчёте не учтены: в статье посчитан платёж, который нужен на выбранный процент.

Разбор цен по домам и районам есть в индексе пентхаусов Петербурга.

Сколько можно получать в месяц, если сдать пентхаус в Петербурге? Столько, сколько согласится платить жилец, а доходность зависит от цены покупки. Пентхаус за 98,6 млн, середина цен готовых пентхаусов витрины, приносит 5% годовых при аренде 410 938 рублей в месяц и 3% при аренде 246 563 рубля.

Сколько стоит самый доступный пентхаус, который можно сдать сразу? 54,34 млн: пентхаус 83,6 м² с террасой на 18-м этаже в SHEPILEVSKIY в Московском районе. На 5% годовых ему нужна аренда 226 417 рублей в месяц.

Какой налог платить с аренды пентхауса? Налог на доходы физических лиц: 13% с дохода до 2,4 млн за год и выше по прогрессивной шкале. Налог самозанятого 4% доступен для квартиры при доходе до 2,4 млн за год, то есть при аренде до 200 000 рублей в месяц.

Можно ли сдавать апартаменты как самозанятый? Нельзя. Апартаменты юридически нежилые, и с их аренды налог на профессиональный доход не платят.

Можно ли сдавать пентхаус посуточно? Жилое помещение в многоквартирном доме по Жилищному кодексу нельзя использовать для гостиничных услуг. Сдача жильцу по договору найма разрешена, на срок до пяти лет.

Что выгоднее: сдавать пентхаус или держать деньги под ставку? По одной арифметике ставка 14% выше: чтобы с ней сравняться, пентхаус должен сдаваться за 1,17% своей цены в месяц. Пентхаус под сдачу выбирают, когда кроме аренды важны сама квартира, возможность жить в ней и цена продажи в будущем.