Как купить пентхаус в новостройке Петербурга и что спросить у застройщика до сделки

Пентхаус в новостройке покупают реже, чем обычную квартиру, и выбирают дольше. Предложений мало, каждое штучное, а разница в цене между двумя похожими планировками в одном доме доходит до 34 млн рублей. До задатка нужно знать четыре вещи: сколько стоят пентхаусы в новостройках Петербурга, за что в них платят, чем готовый дом отличается от стройки и какие вопросы задать застройщику до подписи договора.

Медиана здесь означает середину списка: половина пентхаусов дешевле 77 млн, половина дороже. Средняя цена для такого рынка обманчива: два пентхауса дороже 400 млн тянут её вверх, и она перестаёт описывать типичную квартиру.

Определения пентхауса в законе нет. В документах застройщика это квартира или апартаменты с номером, площадью и этажом, как и все остальные. Слово «пентхаус» договор не меняет, поэтому сначала стоит договориться о том, что под ним понимать.

На витрине пентхаусом считается квартира на верхнем этаже дома или квартира со своей террасой. По этой мерке в продаже 84 пентхауса. Сорок из них стоят на верхнем этаже, у 58 есть терраса, у 14 есть и то и другое.

Отсюда первая неожиданность. Пентхаус с террасой бывает и на третьем этаже. В квартале Северный ветер в Василеостровском районе продаются две такие квартиры: 119,8 м² за 49,9 млн и 76 м² за 34,7 млн, обе на третьем этаже и обе с террасой. Слово «пентхаус» здесь держится на террасе, высота ни при чём.

Обратная ситуация тоже встречается. В ЛДМ на Петроградской стороне пять квартир на девятом, последнем этаже корпусов, у них нет террас. Это верхний этаж, но выйти на свой открытый воздух нельзя.

Перед просмотром решите, что важнее: высота, терраса или и то и другое. От ответа зависит, сколько вариантов останется. Если нужна терраса на верхнем этаже, на витрине их 14. Если хватит одного из двух условий, выбор вырастает до 84. Подробнее о самом слове в статье что такое пентхаус.

Цены на пентхаусы в новостройках Петербурга начинаются с 31 млн и заканчиваются на 502,1 млн. Сорок два пентхауса дешевле 77 млн, сорок два дороже.

До 50 млн. Здесь два дома: Северный ветер от Брусники в Василеостровском районе и Струны от RBI в Выборгском районе. Самый доступный пентхаус витрины стоит в Струнах: 86,2 м² на 22 этаже с террасой за 31 млн. Все шесть пентхаусов Струн продаются с белой отделкой, сдача в 2027 году. В Северном ветре до 50 млн двенадцать пентхаусов с террасами, все с предчистовой отделкой.

От 50 до 100 млн. Самая широкая ступень: 36 пентхаусов в 12 домах. Тут уже есть выбор района и готовности. Цвет Зеленогорска в Курортном районе продаёт пять пентхаусов с террасами на четвёртом, последнем этаже от 60,1 до 65,2 млн. МИРЪ в Центральном районе, дом уже сдан, четыре пентхауса с террасами от 66,7 до 97,5 млн. Аристократ на Петроградской стороне, два пентхауса на седьмом, последнем этаже за 82 и 83,3 млн.

От 100 до 200 млн. 24 пентхауса в 12 домах. Больше всего их в ЛДМ и в 17/33 Петровский остров, по пять. У 19 пентхаусов из 24 на этой ступени метр дороже миллиона рублей. Дешевле миллиона за метр здесь Галерная гавань, AMO, Bakunina 33, Светоч и один пентхаус Коллекционера.

Дороже 200 млн. Шесть пентхаусов в пяти домах. Самый дорогой в Острове Первых в Адмиралтейском районе: шесть комнат, 286,9 м² с террасой на девятом этаже первого корпуса за 502,1 млн. Дальше Моисеенко 10, 251,3 м² на девятом, последнем этаже за 435,4 млн. Клубный дом Приоритет, сданный дом в Центральном районе, продаёт два пентхауса на седьмом этаже за 271,2 и 349 млн.

О ценах по домам и районам подробно в индексе пентхаусов Петербурга.

Медианный метр пентхауса в новостройке 641 тыс. рублей. Разброс широкий: от 355,7 тыс. в Струнах до 1,79 млн в апартаментах 17/33 Петровский остров.

Район и класс объясняют только часть цены. Внутри одного дома две похожие квартиры тоже стоят по-разному, и причины видны из цифр.

Корпус. В ЛДМ две квартиры по 127,5 м² на девятом этаже. Одна в третьем корпусе стоит 171,2 млн, другая в пятом корпусе 137 млн. Площадь и этаж одинаковые, разница 34,2 млн. В Северной Короне похожая пара на восьмом этаже: 131,5 м² за 98,6 млн и 127,7 м² за 155,8 млн, это корпуса 82 и 81. У разных корпусов разный вид и разная сторона света. За что именно доплата, спросите в отделе продаж до выбора.

Число террас. В Коллекционере на восьмом этаже продаются две квартиры почти одной площади, 93,7 и 93,6 м². У первой две террасы, у второй одна. Цена 132,5 и 110,3 млн, разница 22,2 млн при разнице в площади в одну десятую метра.

Терраса на верхнем этаже. В Визионере два пентхауса на девятом, последнем этаже: 110,1 м² с террасой за 155,5 млн и 107 м² без террасы за 88,7 млн. Метр в первом 1,41 млн, во втором 829 тыс.

Ровный метр. Бывает и наоборот. В Цвете Зеленогорска все пять пентхаусов стоят ровно 600 тыс. за метр. В Коллекционном доме 1919 все три пентхауса по 1 083 750 рублей за метр. В таких домах цена считается от площади, и сравнивать планировки проще.

В общую приведённую площадь терраса идёт с понижающим коэффициентом 0,3. Цену её метра назначает застройщик, и это первый вопрос для отдела продаж. Как считается площадь террасы, разобрано в статье о коэффициенте 0,3.

Из 84 пентхаусов 19 продаются в домах, которые уже сданы или введены. Остальные 65 в домах, которые строятся или только вышли в продажу.

Готовый дом. Пентхаус можно увидеть вживую: подняться на террасу, проверить вид, посмотреть, как стекает вода после дождя, и послушать, что шумит на крыше. Сделка идёт по договору купли-продажи, ждать стройку не нужно. Среди готовых домов витрины Клубный дом Приоритет, Северная Корона, МИРЪ, AMO, SHEPILEVSKIY, Коллекционный дом 1919, Bakunina 33 и Сампсониевский, 32.

Стройка. Выбор шире и планировку можно взять раньше всех. Взамен ждать сдачи до трёх лет и покупать по проекту: в домах витрины сроки стоят от I квартала 2027 до II квартала 2029 года. Договор в этом случае почти всегда договор участия в долевом строительстве, деньги лежат на эскроу-счёте в банке.

Разница в метре. Медианный метр пентхауса в сданных и введённых домах 950 тыс. рублей, в домах на стройке 540 тыс. Готовность здесь смешана с адресом: половина готовых домов стоит в Центральном районе и на Петроградской стороне, а на стройке стоят Северный ветер и Струны с 32 пентхаусами, у 30 из них метр дешевле 500 тыс. Сравнивайте метр внутри одного района и класса.

Сравнение двух вариантов по шагам в статье пентхаус на котловане или в готовом доме.

В документах пентхаус бывает двух видов. Квартира стоит в жилом доме. Апартаменты юридически нежилое помещение.

На витрине два дома с пентхаусами продаются как апартаменты: 17/33 Петровский остров на Петроградской стороне и Светоч на Большой Пушкарской. В 17/33 шесть пентхаусов с террасами от 152,7 до 233,6 млн, все без отделки. В Светоче один пентхаус 218,4 м² на четвёртом, последнем этаже с белой отделкой за 117,9 млн, сдача в I квартале 2028 года.

Для владельца разница заметна в трёх местах.

• Регистрация. Постоянную регистрацию по месту жительства оформляют в жилом помещении. В апартаментах постоянной регистрации нет.
• Налоговый вычет. Имущественный вычет по статье 220 Налогового кодекса дают за жилой дом, квартиру, комнату и доли в них. Апартаментов в этом списке нет. Подробности в статье о налоговом вычете при покупке пентхауса.
• Платежи. Налог на имущество и тарифы на коммунальные услуги для нежилых помещений считаются по своим правилам. Сумму в год стоит спросить у застройщика или управляющей компании до задатка.

Апартаменты выбирают за адрес и за то, чего нет в жилых домах рядом: вид на Малую Неву у 17/33, территорию бывшей фабрики у Светоча. Если нужна постоянная регистрация или вычет, эти два дома из списка лучше убрать сразу. Пять различий подробно в статье пентхаус или апартаменты.

Сделка с пентхаусом на стройке устроена так же, как с любой квартирой в новостройке. Отличаются суммы и число деталей, которые надо согласовать до подписи.

• Шаг 1. Короткий список. Три-четыре пентхауса в разных домах по бюджету, району и сроку. Сравнение по метру, по площади террасы и по виду договора.
• Шаг 2. Показ. В готовом доме подъём на этаж и на террасу. В доме на стройке шоурум, макет и, если пускают, площадка.
• Шаг 3. Бронь. Застройщик снимает квартиру с продажи на оговорённый срок. Срок брони, её цена и что будет с деньгами при отказе, должны быть на бумаге.
• Шаг 4. Документы. Проектная декларация, разрешение на строительство, проект договора, поэтажный план с террасой. Юрист читает договор до подписи.
• Шаг 5. Договор. На стройке договор участия в долевом строительстве, он проходит государственную регистрацию. В готовом доме договор купли-продажи.
• Шаг 6. Оплата. На стройке деньги идут на эскроу-счёт в банке, при рассрочке по графику из договора. Ипотеку, рассрочку и скидку за полную оплату обсуждают до подписи.
• Шаг 7. Приёмка. После ввода дома квартиру принимают по передаточному акту. Замечания к квартире и террасе записывают в акт или в отдельный лист осмотра.
• Шаг 8. Право собственности. Регистрация права, после неё ремонт и благоустройство террасы.

Что обсудить до подписи. Скидку за полную оплату, машино-места в пакете, перенос стен до монтажа, сроки ремонта террасы, если она общая с кровлей. Каждую договорённость фиксируйте письменно, в договоре или в дополнительном соглашении. Устная скидка в отделе продаж к сделке отношения не имеет, пока её нет в бумагах.

Кто нужен рядом. Юрист, который читал договоры долевого участия, и инженер на приёмку. Приёмка пентхауса дольше обычной: к квартире добавляется терраса с гидроизоляцией, трапами и ограждением, и каждый из этих узлов проверяют отдельно.

Отдел продаж охотно рассказывает про вид и про лобби. Про деньги и документы спрашивать приходится самому, и ответы лучше получить письменно.

Какой договор и где лежат деньги. В доме на стройке это договор участия в долевом строительстве. Деньги идут на эскроу-счёт в банке и переходят застройщику после ввода дома. Спросите название банка. Страховка вкладов закрывает эскроу-счёт по такому договору на сумму до 10 млн рублей. Пентхаус стоит в разы дороже, и за остаток отвечает надёжность самого банка.

Как считается площадь. В договоре стоит общая приведённая площадь, где терраса идёт с коэффициентом 0,3. Попросите отдельно площадь террасы в метрах без коэффициента и цену её метра. Две квартиры с одинаковой приведённой площадью могут иметь террасы разного размера.

Чья терраса. Терраса может принадлежать квартире или быть частью кровли, то есть общим имуществом дома с правом пользования. От этого зависит, кто чинит гидроизоляцию и кто платит за ремонт кровли над соседями снизу. Ответ должен быть в договоре и в поэтажном плане.

Что можно ставить на террасе. Кадки с деревьями, джакузи, перголу, гриль. Каждая вещь даёт нагрузку на перекрытие и меняет вид фасада. Спросите допустимую нагрузку на метр террасы и кто согласует навесы. Про огонь на открытом воздухе отдельная статья: гриль на террасе.

Где будут кондиционеры и вентиляция. На верхнем этаже место для наружных блоков может оказаться на той же террасе. Уточните, где корзины для блоков и где проходят вытяжки соседей.

Что с отделкой. На витрине встречаются четыре варианта: без отделки, предчистовая, белая отделка и пентхаусы, где отделка в данных не указана. От этого зависит, сколько месяцев и денег уйдёт на ремонт после ключей. Что включает белая отделка, разобрано в статье о white box.

Машино-места и кладовые. Сколько мест положено к квартире, сколько стоит каждое и продаются ли они отдельно. Хватит ли мест на вторую машину, лучше выяснить до брони.

Срок и документы. Проектная декларация, разрешение на строительство и ход стройки публикуются в Единой информационной системе жилищного строительства. Срок сдачи из договора сверьте с этим реестром.

Можно ли менять планировку. Объединить две квартиры, перенести кухню, поставить лестницу на второй уровень. На этапе стройки такие изменения иногда согласуют до монтажа стен, после ключей они идут через проект перепланировки.

Шоурум и рендер показывают пентхаус в лучшую погоду. Часть важного проверяется только на месте или по документам.

• Вид с вашей высоты. Рендер обычно показывает дом с высоты птичьего полёта. Поднимитесь на этаж в готовом доме или попросите у застройщика фото со стройки с отметки своего этажа.
• Что построят напротив. Участок через улицу может быть пустым сегодня и застроенным через три года. Посмотрите градостроительный план квартала и соседние стройки в Единой информационной системе жилищного строительства.
• Крыша над головой. На последнем этаже над потолком кровля, а на кровле нередко стоит техника: вентиляция, лифтовые машинные отделения. Спросите, что расположено над вашей квартирой.
• Вода на террасе. Где трапы, какой уклон, есть ли подогрев водостока зимой. Посмотрите террасу после дождя в готовом доме.
• Ветер и солнце. Терраса на 22 этаже и терраса на четвёртом живут по-разному. На высоте ветер сильнее, на южной стороне летом жарко без навеса.
• Лифт до этажа. Мебель для террасы, кадки с деревьями и стройматериалы поднимаются на лифте. Узнайте размеры грузового лифта и доходит ли он до вашего этажа.
• Соседи сверху и сбоку. В пентхаусе на последнем этаже соседей сверху нет, но соседняя терраса может оказаться в двух метрах. Правила тишины на террасах разобраны в статье о шуме на террасе.

Пентхаус выбирают под задачу. Для каждой задачи на витрине есть свои дома.

• Нужно въехать в ближайшие месяцы. Готовые дома: Клубный дом Приоритет, Северная Корона, МИРЪ, AMO, SHEPILEVSKIY, Коллекционный дом 1919, Bakunina 33, Сампсониевский, 32. В них 19 пентхаусов от 54,3 до 349 млн.
• Главное терраса, бюджет до 50 млн. Северный ветер и Струны. 18 пентхаусов с террасами, отделка предчистовая или белая.
• Терраса и верхний этаж сразу. Таких пентхаусов на витрине 14. Пять в Цвете Зеленогорска, пять в Северном ветре, три в Коллекционере и один в Визионере.
• Нужны постоянная регистрация и вычет. Исключите апартаменты 17/33 Петровский остров и Светоч. Остальные дома витрины продают квартиры.
• Большая площадь. Пентхаусов больше 200 м² шесть: в Острове Первых, Моисеенко 10, Клубном доме Приоритет, Коллекционере, Светоче и AMO. В AMO 213,2 м² на шестом, последнем этаже сданного дома за 123 млн, метр 577 тыс. Дешевле метр среди больших пентхаусов только в апартаментах Светоча.
• Петроградская сторона. ЛДМ, Коллекционер, Визионер, Аристократ, Северная Корона, 17/33 Петровский остров и Светоч. Пентхаусы от 78,6 до 233,6 млн.
• Вид на воду. Самый дорогой пентхаус Острова Первых продаётся с прямым видом на Неву, у 17/33 Петровский остров вид на Малую Неву.

Кому не подойдёт пентхаус вообще. Тем, кто не готов к ремонту на сотни метров и к уходу за террасой. Терраса требует мебели на зиму, чистки снега, проверки водостоков. Для такой жизни проще квартира с большим балконом на среднем этаже.

• Сравнивать по общей цене. 110,3 и 132,5 млн в Коллекционере кажутся разными классами квартир. На деле это почти одинаковые 93,6 и 93,7 м² на одном этаже, у одной квартиры терраса, у другой две. Сравнивайте цену метра, число и площадь террас.
• Считать верхним любой пентхаус. Терраса бывает на третьем этаже, а квартира на 22 этаже не всегда последняя. Уточняйте этажность корпуса.
• Не спрашивать про корпус. В ЛДМ одинаковые 127,5 м² на девятом этаже стоят 137 и 171,2 млн в разных корпусах. Выясните, за что разница: вид, сторона света, близость к воде.
• Путать апартаменты с квартирой. Вид помещения пишется в договоре. Без проверки можно остаться без постоянной регистрации и без налогового вычета.
• Забыть про страховку эскроу. Страховка вклада на эскроу-счёте закрывает до 10 млн рублей. При цене пентхауса в 150 млн выбор банка тоже часть сделки.
• Покупать вид по рендеру. Через три года напротив может встать дом. Проверьте план застройки квартала.
• Не заложить ремонт. Пентхаусы без отделки в 17/33, Коллекционере, Визионере и Северной Короне требуют полного ремонта и отдельного бюджета на террасу: настил, свет, воду, мебель.

Цифры статьи собраны витриной пентхаусов penthouse.spb.ru по квартирам в продаже в новостройках Петербурга.

• Только новостройки. Квартиры и апартаменты новых домов в первичной продаже. Перепродажи в счёт не попадают.
• Пентхаус. Квартира или апартаменты на верхнем этаже дома или со своей террасой, ровно как на главной витрины. Остальные квартиры тех же домов не посчитаны.
• Верхний этаж. Квартира названа верхней, только если этаж подтверждён сайтом застройщика.
• Бронь. Четыре пентхауса из 84 стоят в брони, они посчитаны: бронь может сняться.
• Готовый дом. Дом со статусом «сдан» или «введён». Таких домов с пентхаусами восемь.
• Медиана. Середина списка: половина цен ниже, половина выше.
• Цена метра. Цена квартиры, делённая на её общую площадь.

Пентхаусы продаются, застройщики выводят новые, и список домов меняется. Если нужен вариант под конкретный бюджет, район и срок, оставьте заявку. Подборку соберут по живым ценам застройщиков, с площадью террас, видом договора и сроком сдачи по каждому дому.

Сколько стоит пентхаус в новостройке Петербурга? В новостройках витрины 84 пентхауса от 31 до 502,1 млн рублей. Медианная цена 77 млн, медианный метр 641 тыс. рублей.

Где самый доступный пентхаус? В Струнах в Выборгском районе: 86,2 м² на 22 этаже с террасой и белой отделкой за 31 млн, сдача в IV квартале 2027 года.

Где самый дорогой пентхаус в новостройке? В Острове Первых в Адмиралтейском районе: шесть комнат, 286,9 м² с террасой на девятом этаже за 502,1 млн, метр 1,75 млн.

Можно ли купить пентхаус в готовом доме? Да, 19 пентхаусов продаются в сданных и введённых домах, от 54,3 до 349 млн. Среди них Клубный дом Приоритет, Северная Корона, МИРЪ, AMO и SHEPILEVSKIY.

Пентхаус всегда на последнем этаже? Нет. Пентхаусом на витрине считается и квартира со своей террасой. В Северном ветре пентхаусы с террасами есть даже на третьем этаже.

Деньги за пентхаус на стройке застрахованы? Деньги по договору долевого участия лежат на эскроу-счёте и переходят застройщику после ввода дома. Страховка вкладов закрывает такой счёт на сумму до 10 млн рублей, остальное зависит от надёжности банка.