Сколько стоит пентхаус с террасой в Петербурге и что проверить до покупки

Пентхаус с террасой в Петербурге встречается реже, чем о нём говорят. На витрине 75 пентхаусов в 16 домах, и своя терраса есть у 58 из них. Остальные 17 считаются пентхаусами потому, что стоят на верхнем этаже дома, открытой площадки у них нет.

Терраса меняет жизнь в квартире сильнее лишней комнаты. Летом на ней обедают, сушат бельё на солнце, ставят шезлонги и кадки с деревьями. Зимой с неё убирают снег. Она же даёт больше всего споров после покупки: вода в квартире этажом ниже, лёд на водостоке, вопрос, кто платит за кровлю под плиткой. Ниже цены по домам, устройство террасы, закон о площади и список проверок до задатка.

Медиана означает середину списка: половина пентхаусов с террасой дешевле 62,8 млн, половина дороже. Медианная площадь 102,4 м², медианный метр 513 738 ₽. Самый дешёвый метр стоит 355 722 ₽ в Струнах, самый дорогой 1 785 713 ₽ в доме 17/33 Петровский остров. Разница в пять раз.

Слово «пентхаус» английское, корнем оно восходит к старофранцузскому названию пристройки. Долго так называли технический чердак, потом жильё на крыше небоскрёба. Первый признанный пентхаус построили в 1923 году на крыше отеля «Плаза» в Нью-Йорке, с видом на Центральный парк. С тех пор главной приметой такого жилья стала терраса: открытая площадка с одной или нескольких сторон квартиры.

Витрина пентхаусов Петербурга считает пентхаусом квартиру на верхнем этаже дома или квартиру со своей террасой. По этому правилу в десяти домах набирается 58 пентхаусов с террасой. Только 14 из них стоят на подтверждённом верхнем этаже. У остальных 44 верхний этаж не подтверждён: среди них апартаменты на шестом и седьмом этажах, квартиры на 22-м этаже и две квартиры на третьем.

Разброс по высоте большой. Самые низкие террасы на витрине у двух квартир в квартале Северный ветер на Васильевском острове. Самые высокие у двух квартир дома SHEPILEVSKIY в Московском районе, на 24-м этаже. Между ними двадцать один этаж и совсем разная жизнь: у земли терраса работает как маленький сад, на высоте как смотровая площадка, где ветер решает, можно ли сегодня обедать на воздухе.

Половину домов из списка строит RBI: Струны, Коллекционер, Цвет Зеленогорска, МИРЪ и Визионер. Ещё три дома у Element. Выбор пентхауса с террасой в Петербурге узкий, и под конкретный район, бюджет и срок сдачи часто находится два-три варианта.

До разговора о цене полезно знать одну вещь. В общую площадь квартиры терраса не попадает. Часть 5 статьи 15 Жилищного кодекса считает общую площадь как сумму всех частей помещения «за исключением балконов, лоджий, веранд и террас». Терраса в 60 м² может быть больше гостиной, но в выписке из реестра её метров нет.

В договоре долевого участия встречается другая цифра, общая приведённая площадь. К площади квартиры прибавляют летние помещения с понижающим коэффициентом. Коэффициенты установил Минстрой приказом № 854/пр от 25 ноября 2016 года, они действуют с 1 января 2017 года.

Пример на круглых числах. Квартира 100 м² с террасой 60 м². Общая площадь по-прежнему 100 м². Приведённая площадь 100 + 60 × 0,3 = 118 м². Если цену назначили за метр приведённой площади, за каждые десять метров террасы платят как за три метра комнаты.

Отсюда первый вопрос в отделе продаж: какая площадь стоит в цене. На витрине у каждой квартиры одна цифра площади, и цена метра в этой статье посчитана по ней. Если в эту цифру уже добавлена часть террасы, метр самих комнат выходит дороже, чем кажется по объявлению.

Второй вопрос касается документов. Терраса на крыше по проекту может числиться частью квартиры, а может частью кровли дома, которой квартира только пользуется. От ответа зависят три вещи: кто платит за ремонт гидроизоляции, можно ли ставить на террасе беседку или зимний сад и что именно перейдёт в собственность покупателя. Проверить это стоит до подписи, на поэтажном плане и на плане квартиры.

У Петербурга есть свой старый пример сада над помещениями. Висячий сад Малого Эрмитажа строили в 1764-1773 годах по проектам Жана Батиста Валлен-Деламота и Юрия Фельтена. Сад лежит на уровне второго этажа, над помещениями бывших конюшен и манежа, со всех сторон его окружают стены дворца и открыто только небо. Первые растения в нём высадили в 1766 году.

Под садом устроены своды с коммуникациями для подогрева. Даже такая сложная конструкция не спасла от главной беды любой террасы. В 1840-1843 годах сад перестраивал Василий Стасов «из-за постоянных протечек и общего обветшания сооружения».

Через полтора века история повторилась. В 2004 году сад закрыли на большую инженерную реконструкцию, полностью заменили гидроизоляционный слой и систему дренажа. Работы закончились в конце 2011 года, сад простоял закрытым семь лет. Сегодня в нём растут азалии, сирень, яблони, боярышник и облепиха, весной цветут тюльпаны сорта «Эрмитаж».

Урок для частной террасы тот же. Сад, газон или плитка на перекрытии держатся на гидроизоляции и водоотводе, и через несколько десятилетий их меняют целиком. Под Висячим садом были конюшни. Под плиткой частной террасы часто стоит квартира соседей снизу, и за воду в их потолке отвечает тот, чья терраса над ними.

Террасы в домах витрины бывают четырёх видов. От вида зависит, сколько на ней солнца и ветра, кто живёт под ней и что можно на ней поставить.

На крыше. Терраса над последним этажом, сверху только небо. Искать такую стоит среди 14 пентхаусов с террасой на подтверждённом верхнем этаже, например у четырёхкомнатной квартиры в Визионере на девятом этаже из девяти. Устройство конкретной террасы видно по плану кровли. Плюс в виде на все стороны и в том, что над головой нет соседей. Минус в ветре и в том, что под террасой квартира соседа.

На уступе фасада. Дом становится уже кверху, и крыша нижнего этажа превращается в террасу верхнего. Так часто бывает, когда терраса стоит ниже последнего этажа. В 17/33 Петровский остров от пяти до восьми этажей, и все шесть апартаментов с террасой расположены на шестом и седьмом. На крыше дома ресторан с панорамным видом.

В мансарде. Верхний этаж со скатной кровлей и окнами в ней, терраса врезана в скат. Так устроен Коллекционер на улице Чапыгина: верхний этаж мансардный, с люкарнами в скатах крыши, и на нём квартиры с террасами.

Над двором и стилобатом. Терраса на крыше нижней части дома, где внизу паркинг или магазины. В Северном ветре дворы подняты на стилобаты, на первых этажах есть квартиры с террасами и палисадниками, а в таунхаусах террасы устроены на крыше.

У некоторых квартир террас две. В Коллекционере две террасы у квартиры №15 площадью 222 м² на шестом этаже, у неё же есть лоджия и балкон. Ещё две террасы у квартиры №68 площадью 93,7 м² на восьмом, верхнем этаже дома. В Цвете Зеленогорска у каждого из пяти пентхаусов кроме террасы два или три балкона.

Удобство террасы решают детали, которые на плане видно не сразу. Выход из гостиной или кухни удобнее выхода из спальни: туда несут посуду и гостей. Глубина больше трёх метров нужна, чтобы стол и стулья встали без тесноты. Высокое глухое ограждение спасает от ветра, прозрачное открывает вид. Кран с водой, розетки и свет на террасе проще заложить до ремонта, чем потом сверлить фасад.

Цены пентхаусов с террасой в Петербурге идут от 31 млн до 387,3 млн рублей. Три ступени делят их почти поровну.

Дешевле 50 млн. 18 квартир в двух домах: Струны и Северный ветер. Площади от 74,4 до 119,8 м², отделка белая или предчистовая. Самый дешёвый пентхаус с террасой на витрине стоит 31 млн: 86,2 м² на 22-м этаже в Струнах.

От 50 до 100 млн. 24 квартиры в шести домах. Здесь двенадцать больших квартир Северного ветра площадью до 172,3 м², все пять пентхаусов Цвета Зеленогорска, все четыре в МИРЪ, по одному в SHEPILEVSKIY, Коллекционере и Коллекционном доме 1919. На этой ступени уже есть из чего выбирать по району, сроку и отделке.

Дороже 100 млн. 16 пентхаусов в шести домах: 17/33 Петровский остров, Коллекционер, SHEPILEVSKIY, Коллекционный дом 1919, Визионер и Остров Первых. Каждый штучный, и сравнивать его приходится с двумя-тремя соседями по списку.

Цена метра разводит дома ещё сильнее. Медианный метр пентхауса с террасой в доме 17/33 Петровский остров 1 572 021 ₽, в Струнах 357 747 ₽. Между ними все остальные: Петроградская сторона и центр ближе к верху списка, Выборгский и Курортный районы и Васильевский остров у Финского залива ближе к низу.

Внутри одного дома цену двигают три вещи, и каждая видна в цифрах.

Сама терраса. В Визионере на девятом, верхнем этаже продаются две квартиры почти одной площади. Четырёхкомнатная 110,1 м² с террасой стоит 155,5 млн. Квартира 107 м² в соседнем корпусе без террасы стоит 88,7 млн. Разница 66,8 млн.

Число террас. В Коллекционере на восьмом этаже две квартиры площадью 93,7 и 93,6 м². У первой две террасы, у второй одна. Первая стоит 132,5 млн, вторая 110,3 млн, разница 22,2 млн.

Высота. В SHEPILEVSKIY пентхаусы с террасой на 24-м этаже стоят 1 188 300 ₽ за метр, на 18-м этаже 650 000 ₽. Шесть этажей разницы, и метр почти вдвое дороже. В Коллекционере квартиры с террасой на шестом и седьмом этажах стоят по 942 480 ₽ за метр, на восьмом от 1 060 290 до 1 413 721 ₽.

Северный ветер. Первый проект Брусники в Петербурге, на берегу Финского залива на Васильевском острове. Четыре дома, 383 квартиры и таунхаусы, паркинг на 182 машино-места в стилобате, детский сад на 75 мест и школа на 275 мест. Сдача домов во II и IV кварталах 2028 года. Пентхаусов с террасой здесь 24, у следующих по счёту домов их по шесть. Цены от 34,7 до 75,3 млн, отделка предчистовая, медианный метр 457 921 ₽.

Самая большая квартира с террасой в квартале, четырёхкомнатная 172,3 м² на седьмом этаже, стоит 73,7 млн. Пять пентхаусов с террасой стоят на восьмом, верхнем этаже своих домов. Двухкомнатная 76 м² на третьем этаже за 34,7 млн показывает другой тип: терраса невысоко, и вид с неё скромнее. Зато перед покупателем самый дешёвый пентхаус с террасой в квартале.

17/33 Петровский остров. Дом Element на берегу Малой Невы, от пяти до восьми этажей, потолки до семи метров, архитектура бюро А.Лен. Здесь продаются апартаменты, это важно для регистрации и налогов. Шесть апартаментов с террасой на шестом и седьмом этажах, площадью от 94 до 135,6 м², стоят от 152,7 до 233,6 млн. Самый дорогой метр среди всех террас витрины здесь: трёхкомнатные апартаменты 130,8 м² на седьмом этаже за 233,6 млн, 1 785 713 ₽ за метр. Отделки нет ни у одного.

Коллекционер. Клубный дом RBI на улице Чапыгина, 4, рядом с Ботаническим садом. Две секции, 69 квартир площадью от 42,8 до 222 м², в доме своя галерея с работами художника Латифа Казбекова, во дворе патио. Пять квартир с террасой стоят от 78,6 до 209,2 млн, без отделки, сдача в IV квартале 2028 года. Три из них на восьмом, мансардном этаже. Самая большая, 222 м² на шестом этаже, с двумя террасами, лоджией и балконом.

Струны. Дом RBI в Выборгском районе. Все шесть пентхаусов с террасой стоят на 22-м этаже, площадью от 86,2 до 102,1 м², цены от 31 до 36,3 млн. Отделка белая, сдача корпусов в I и IV кварталах 2027 года. Три из шести квартир уже забронированы. Медианный метр 357 747 ₽, самый низкий среди террас витрины.

Цвет Зеленогорска. Дом RBI в Курортном районе, четыре этажа. Все пять пентхаусов с террасой на четвёртом, верхнем этаже, площадью от 100,2 до 108,6 м². Метр у всех пяти одинаковый, ровно 600 000 ₽, поэтому цены идут от 60,1 до 65,2 млн строго по площади. У каждой квартиры кроме террасы два или три балкона. Отделка белая, сдача в III квартале 2028 года.

МИРЪ. Дом RBI в Центральном районе, сдан. Четыре квартиры с террасой на восьмом этаже, площадью от 91,6 до 102,6 м², стоят от 66,7 до 97,5 млн. У трёх из них кроме террасы есть лоджия. Отделки нет. Других пентхаусов с террасой в готовых домах центра на витрине нет.

SHEPILEVSKIY. Дом Element в Московском районе, 25 этажей, сдан. Две трёхкомнатные квартиры с террасой на 24-м этаже, 162,9 и 142,9 м², стоят 193,6 и 169,8 млн. Ещё одна, двухкомнатная 83,6 м² на 18-м этаже, стоит 54,3 млн. Отделка предчистовая. Здесь самые высокие террасы витрины.

Коллекционный дом 1919. Ещё один дом Element в Московском районе, двенадцать этажей, введён в эксплуатацию. Три квартиры с террасой на 11-м этаже: две трёхкомнатные по 111,4 и 111,2 м² за 120,7 и 120,5 млн и однокомнатная 83,3 м² за 90,3 млн. Метр у всех трёх одинаковый, 1 083 750 ₽. Отделка предчистовая.

Визионер. Дом RBI на Петроградской стороне, девять этажей, сдача в III квартале 2028 года. Одна квартира с террасой: четыре комнаты, 110,1 м² на девятом, верхнем этаже, 155,5 млн, без отделки.

Остров Первых. Fizika Development, Адмиралтейский район. Самый дорогой пентхаус с террасой на витрине: шесть комнат, 286,89 м² на девятом этаже первого корпуса, 387,3 млн, ровно 1 350 000 ₽ за метр. Сдача в IV квартале 2028 года.

Терраса на показе выглядит лучше, чем живёт. Шоурум не покажет ни мартовскую капель, ни ноябрьский ветер. До задатка полезно получить ответы на восемь вопросов.

• Кто под террасой. Квартира соседа, общий коридор или технический этаж. От этого зависит цена ошибки гидроизоляции и то, кто придёт с претензией.
• Чья терраса по документам. Часть квартиры или часть кровли дома. Проверьте план в приложении к договору и проектную декларацию.
• Какая площадь в цене. Общая или приведённая, с какой площадью террасы и каким коэффициентом. Попросите расчёт цифрами.
• Куда уходит вода. Сколько воронок, есть ли подогрев водостока, какой уклон у пола. Вода, которой некуда уйти, через несколько зим найдёт дорогу в потолок соседа.
• Сколько выдержит пол. Кадки с деревьями, бассейн, джакузи и барбекю требуют расчётной нагрузки на перекрытие. Цифру нагрузки уточните у проектировщика дома до того, как заказывать сад.
• Что можно менять. Можно ли ставить навес, остекление, перголу, зимний сад. Любая конструкция на террасе меняет фасад, и на неё нужно согласие.
• Кто убирает снег. Собственник сам или управляющая компания. Снег на террасе весной тает и идёт туда же, куда и дождь.
• Вода, свет, розетки. Есть ли на террасе кран, освещение, розетки и слив. Заложить их до ремонта проще, чем потом сверлить фасад и гидроизоляцию.

Ещё один вопрос задают реже всего: что видно с террасы через десять лет. Визуализация показывает вид с высоты птичьего полёта. Посмотрите по плану района, что разрешено строить напротив, и поднимитесь на стройку на свой этаж.

• Тем, кто живёт летом в городе. Терраса заменяет дачу на будни: завтрак на воздухе, цветы, вечер без поездки за город. Для такой жизни нужен выход из гостиной и глубина под стол.
• Тем, кто хочет въехать без стройки. Готовые дома с террасами на витрине: МИРЪ в центре, SHEPILEVSKIY и Коллекционный дом 1919 в Московском районе. Десять пентхаусов с террасой, от 54,3 до 193,6 млн.
• Тем, кому нужен вид. Высокие террасы стоят в SHEPILEVSKIY на 24-м этаже и в Струнах на 22-м. Цена вида видна в метре: на 24-м этаже он почти вдвое дороже, чем на 18-м.
• Тем, кто выбирает верх рынка. 17/33 Петровский остров на берегу Малой Невы и Остров Первых в Адмиралтейском районе. Метр от 1,35 млн, на Петровском острове это апартаменты.
• Семье с детьми. Терраса невысокого этажа в Северном ветре: в квартале свои детский сад на 75 мест и школа на 275 мест, а на седьмом или третьем этаже ветра меньше, чем на 22-м.
• Тем, кто хочет тишины за городом в черте Петербурга. Цвет Зеленогорска в Курортном районе: четвёртый, верхний этаж, терраса и балконы, 600 000 ₽ за метр.

Кому пентхаус с террасой не подойдёт: тем, кто уезжает на зиму надолго и не готов поручить кому-то снег и водостоки, и тем, кто не хочет заниматься садом. Пустая терраса под снегом зимой и под пылью летом остаётся дорогими метрами без пользы.

• Считать террасу жилыми метрами. В общую площадь она не попадает. Сравнивайте квартиры по площади комнат и отдельно по площади террасы.
• Верить слову «пентхаус» в описании. Из 58 пентхаусов с террасой на витрине только 14 стоят на подтверждённом верхнем этаже. Если важно, чтобы сверху никого не было, проверьте этажность дома и план кровли.
• Покупать террасу по визуализации. На картинке нет ветра, тени от соседнего корпуса и шума улицы. Поднимитесь на свой этаж на стройке или в готовом доме в ветреный день.
• Забыть о бюджете на террасу. Плитка, дренаж, ограждение, растения, свет и мебель для улицы стоят отдельных денег. Закладывайте их в смету ремонта сразу.
• Не прочитать договор про кровлю. Если терраса числится частью крыши дома, ремонт гидроизоляции может решаться общим собранием собственников. Если частью квартиры, платит собственник. Узнайте до подписания.
• Путать апартаменты с квартирами. В доме 17/33 Петровский остров все террасы продаются в апартаментах. Разница видна в регистрации, налоге на имущество и тарифах.

Все цифры посчитаны витриной пентхаусов penthouse.spb.ru: квартиры и апартаменты в домах, которые стоят на витрине.

• Пентхаус означает квартиру или апартаменты, которые витрина считает пентхаусом: на верхнем этаже дома или со своей террасой. Другие квартиры тех же домов в расчёт не попали.
• Пентхаус с террасой означает пентхаус, у которого указана хотя бы одна терраса. Таких 58 в десяти домах.
• Верхний этаж назван только там, где он подтверждён. У остальных квартир указан номер этажа.
• Медиана означает середину списка: половина цен ниже, половина выше. Медианная цена посчитана по 58 пентхаусам с террасой, медианный метр по цене и площади каждого.
• Площадь та, что указана у квартиры на витрине. Если в ней учтена часть террасы с коэффициентом, метр комнат дороже.
• Забронированные квартиры посчитаны вместе с остальными: их три в Струнах.

Цены на витрине обновляются вместе с ценами застройщиков. Подборка пентхаусов с террасой по району, бюджету и сроку есть на витрине пентхаусов.

Пентхаусов с террасой в Петербурге 58, и выбор между ними сводится к трём вопросам: какой район, какая высота и готов ли дом. Остальное решают детали, которые не видно на плане: кто живёт под террасой, куда уходит вода, сколько выдержит пол.

Разборы по соседним темам: что такое пентхаус, трёхкомнатная квартира с террасой в Петербурге, пентхаус на стадии котлована или в готовом доме и налоговый вычет при покупке пентхауса.

Чтобы получить подборку под свой бюджет, планы этажей и ответы застройщика о террасе до задатка, оставьте заявку.

Сколько стоит пентхаус с террасой в Петербурге? От 31 млн за 86,2 м² в Струнах до 387,3 млн за 286,9 м² в доме Остров Первых. Медианная цена 62,8 млн, медианный метр 513 738 ₽.

Учитывается ли терраса в общей площади квартиры? Нет. Жилищный кодекс исключает террасы из общей площади. В приведённой площади из договора долевого участия терраса считается с коэффициентом 0,3: десять метров террасы дают три метра.

Где больше всего пентхаусов с террасой? В квартале Северный ветер на Васильевском острове: 24 из 58. Дальше 17/33 Петровский остров и Струны, по шесть.

Есть ли пентхаусы с террасой в готовых домах? Да, десять. Четыре в доме МИРЪ в Центральном районе, по три в SHEPILEVSKIY и Коллекционном доме 1919 в Московском районе. Цены от 54,3 до 193,6 млн.

Пентхаус с террасой всегда стоит на последнем этаже? Нет. Из 58 пентхаусов с террасой на подтверждённом верхнем этаже стоят 14. Две квартиры с террасой стоят даже на третьем этаже.

Что проверить на террасе до покупки? Кто живёт под ней, чья она по документам, куда уходит вода, какую нагрузку выдержит пол, что можно на ней строить и кто убирает снег. Ответы нужны письменно до задатка.