Бассейн на террасе пентхауса: можно ли в Петербурге и что согласовывать

Бассейн на террасе пентхауса в Петербурге упирается в три вопроса. Выдержит ли плита. Кому принадлежит то, что лежит под плиткой террасы. И кто должен поставить подпись, прежде чем в чашу нальют первую воду.

Ответ на первый вопрос даёт физика, на второй Жилищный кодекс, на третий порядок согласования переустройства в администрации района. Ниже все три по очереди, а потом цены: где продаются пентхаусы с террасой и что спросить у застройщика до задатка.

Прямого запрета на бассейн на террасе в законе нет. Есть условия, и каждое из них может остановить работу.

Конструкция. Плита под террасой рассчитана на определённый вес. Правила технической эксплуатации жилищного фонда прямо запрещают переоборудование, которое ведёт к нарушению прочности несущих конструкций, к нарушению работы инженерных систем, к ухудшению сохранности и внешнего вида фасада. Бассейн касается всех трёх пунктов сразу.

Переустройство. Чаша с подводом воды, сливом, насосом и подогревом означает новые инженерные сети и оборудование. Жилищный кодекс называет такую работу переустройством, если она требует изменений в техническом паспорте помещения. Переустройство согласуют заранее, до начала работ.

Общее имущество. Если терраса лежит над чужой квартирой, под её покрытием может оказаться кровля дома. Крыши и ограждающие конструкции по закону принадлежат всем собственникам дома. Работа, которая их затрагивает, требует согласия всех собственников.

Отсюда практический вывод. В готовом доме бассейн на террасе возможен, но путь долгий: проект, расчёт, согласование, собрание собственников. В доме, который ещё строится, тот же вопрос решается проще, если поднять его до того, как застройщик закроет кровлю и сдаст дом.

Свод правил «Нагрузки и воздействия» задаёт, на какой вес рассчитывают перекрытия. Для квартир жилых зданий и террас норма одна: 1,5 кПа, или 153 кг на каждый квадратный метр. Для покрытий, на которых отдыхают люди, тоже 1,5 кПа. Для балкона и лоджии по всей площади 2,0 кПа, это 204 кг. У прочих покрытий, куда люди не выходят, норма 0,7 кПа, это 71 кг.

Вода считается просто. Каждые 10 сантиметров глубины добавляют 100 кг на квадратный метр дна. Детская купель глубиной 50 см даёт 500 кг. Взрослый бассейн глубиной 1,2 м даёт 1 200 кг. К этому добавьте вес самой чаши, бортов, облицовки, оборудования и людей в воде.

Цифры в полосках описывают нормативную нагрузку, по которой проектируют перекрытие. Реальный запас прочности плиты в конкретном доме знает только проектировщик этого дома. Поэтому вопрос «выдержит ли» решает расчёт по проекту, и никакая таблица его не заменит.

Пример на целой чаше. Бассейн 3 на 6 метров глубиной 1,2 м вмещает 21,6 кубометра воды. Это 21,6 тонны на площади 18 м². Расчётная нагрузка жилой террасы на той же площади 2,75 тонны. Чтобы такой бассейн встал, плиту под ним либо изначально считают под воду, либо усиливают.

Отсюда же видно, почему мелкий декоративный водоём на террасе тоже требует расчёта. Зеркальная чаша глубиной 15 см на площади 10 м² весит полторы тонны, и этот вес лежит на плите круглый год. Люди на террасе приходят и уходят, вода остаётся.

Терраса входит в квартиру. В приведённую площадь квартиры по договору долевого участия её включают с понижающим коэффициентом 0,3, об этом подробнее в разборе площадь террасы и коэффициент 0,3. Плитка, мебель, ограждение и кадки с деревьями на террасе принадлежат хозяину квартиры.

С тем, что лежит ниже плитки, сложнее. Терраса пентхауса бывает устроена над квартирами нижнего этажа. Тогда её основание работает как эксплуатируемая кровля: в нём слой гидроизоляции, утеплитель и плита перекрытия. Жилищный кодекс относит к общему имуществу многоквартирного дома крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое и санитарно-техническое оборудование.

Из этого следуют два правила кодекса. Первое: уменьшить общее имущество можно только с согласия всех собственников дома и только через реконструкцию. Второе: если переустройство или перепланировка невозможны без присоединения части общего имущества, на них тоже нужно согласие всех собственников. Большинства голосов на собрании здесь мало, нужна подпись каждого.

Для бассейна это значит следующее. Если чаша встаёт поверх готового покрытия террасы и не трогает гидроизоляцию и плиту, речь о переустройстве квартиры. Если под чашу нужно вскрыть кровельный пирог, усилить плиту или провести слив через перекрытие в соседнее помещение, затронуто общее имущество. В доме на 70 квартир это подписи хозяев всех семидесяти.

Есть и соседи снизу. Протечка из чаши уходит прямо в их квартиру, поэтому гидроизоляцию под бассейном и доступ к ней для ремонта закладывают в проект с первого листа. О том, что на террасе разрешено без согласований, а что нет, в разборе гриль на террасе.

Порядок согласования переустройства задан Жилищным кодексом. В Петербурге заявление рассматривает межведомственная комиссия при администрации района, документы подают через МФЦ или прямо в комиссию. Без проекта заявление не принимают.

Шаги для бассейна на террасе выглядят так:

• Проверить документы дома. Запросить у застройщика или управляющей компании, на какую нагрузку рассчитана плита под террасой и что лежит в основании покрытия. Ответ нужен письменный.
• Заказать обследование и расчёт. Проектировщик считает чашу вместе с водой, облицовкой и оборудованием и говорит, нужно ли усиление.
• Заказать проект переустройства. В нём разделы водоснабжения, канализации и электроснабжения, схема слива и гидроизоляции.
• Получить согласие собственников, если затронута кровля или плита. Протокол общего собрания с согласием всех собственников прикладывают к заявлению.
• Получить заключение органа охраны памятников, если дом объект культурного наследия. Кодекс прямо требует его в этом случае.
• Подать заявление и проект. Решение принимают не позже чем через 45 дней после подачи документов.
• Выполнить работы и сдать их комиссии. После приёмки изменения вносят в технический паспорт и в реестр.

Срок комиссии известен заранее: 45 дней от подачи документов. Срок собрания собственников зависит только от соседей. Один отказ закрывает вариант со вскрытием кровли, и тогда остаётся чаша, которая встаёт поверх покрытия и укладывается в расчётную нагрузку плиты.

Проект переустройства в Петербурге включает разделы электроснабжения, водоснабжения и канализации. Для бассейна к ним добавляется расчёт плиты под чашей. Проект, решение комиссии и акт приёмки держат вместе с документами на квартиру: при продаже пентхауса они покажут, что бассейн законный.

В строящемся доме перекрытие ещё можно рассчитать под воду. Для этого вопрос задают застройщику на стадии бронирования: можно ли заложить в проект усиленную плиту, слив и сети под чашу на конкретной террасе. Ответ «да» стоит получить письменно, с описанием в договоре. Устное «потом согласуете» означает весь путь согласований после сдачи дома.

Вопрос застройщику лучше задать списком: какая расчётная нагрузка у плиты под этой террасой, что находится этажом ниже, есть ли на террасе выводы воды и канализации, какая гидроизоляция заложена в покрытие. Ответы сразу покажут, о каком бассейне можно говорить: о полноценной чаше, о купели или только о душе.

В готовом доме терраса видна целиком, с реальной высотой ограждения и видом. Зато плита уже залита, кровля уже принадлежит всем собственникам, и любые изменения идут через собрание. Подробнее о разнице в разборе пентхаус на котловане или в готовом доме.

На витрине из 58 пентхаусов с террасой 48 продаются в домах, которые строятся или только начали продажи. Ещё 10 стоят в готовых домах: SHEPILEVSKIY, Коллекционный дом 1919 и МИРЪ.

У готового дома есть ещё одно преимущество. Управляющая компания уже работает, и у неё можно спросить, были ли протечки с террас и кто их чинил. В строящемся доме такой истории ещё нет.

На витрине пентхаусов 84 квартиры и апартаментов в 22 домах. У 58 из них есть своя терраса. Самый доступный пентхаус с террасой стоит 31 млн, самый дорогой 502,1 млн. Середина ряда, медиана, 62,8 млн: половина пентхаусов с террасой дешевле, половина дороже.

Для бассейна цена квартиры говорит мало. Важнее площадь и форма самой террасы, а её в данных витрины отдельно нет. Площадь террасы запрашивают у застройщика по планировке: от неё зависит, поместится ли чаша и останется ли место для шезлонгов.

Остров Первых. Матисов остров, Адмиралтейский район, застройщик Fizika Development. Единственный пентхаус с террасой в доме стоит 502,1 млн: шесть комнат, 286,9 м², девятый этаж первого корпуса. Метр в нём стоит 1,75 млн. Сдача в IV квартале 2028 года. Это самая дорогая терраса на витрине и единственная в доме, поэтому вопрос о воде на ней стоит обсуждать с застройщиком сразу.

17/33 Петровский остров. Element, Петровский остров. Весь дом продаётся как апартаменты. Шесть апартаментов с террасой на шестом и седьмом этажах, от 94 до 135,6 м², цены от 152,7 до 233,6 млн, медианный метр 1,57 млн. Отделки нет ни у одного. Для жителей в доме фитнес и спа, общая терраса площадью 120 м² и ресторан на крыше. Верхний этаж у этих апартаментов не подтверждён, поэтому над террасой могут оказаться другие этажи дома. О разнице между квартирой и апартаментами в разборе пентхаус или апартаменты.

Коллекционер. RBI, улица Чапыгина, Петроградский район. Пять пентхаусов с террасой, от 74,1 до 222 м², цены от 78,6 до 209,2 млн. У двух квартир по две террасы: 222 м² на шестом этаже за 209,2 млн и 93,7 м² на восьмом этаже за 132,5 млн. Три квартиры на восьмом этаже стоят на верхнем этаже дома. Отделки нет, сдача в IV квартале 2028 года.

Визионер. RBI, Петроградский район. Четырёхкомнатная квартира 110,1 м² на девятом, верхнем этаже с террасой за 155,5 млн. Без отделки, сдача в III квартале 2028 года. Первое, что уточняют у застройщика про такую террасу: что находится под ней и чья там кровля.

SHEPILEVSKIY. Element, Московский район, дом сдан. Две квартиры с террасой на 24-м этаже: 162,9 м² за 193,6 млн и 142,9 м² за 169,8 млн. Ещё одна на 18-м этаже: 83,6 м² за 54,3 млн. Отделка предчистовая. Это самые высокие террасы витрины.

Коллекционный дом 1919. Element, Московский район, дом введён. Три квартиры с террасой на 11-м этаже: 111,2 м² за 120,5 млн, 111,4 м² за 120,7 млн и однокомнатная 83,3 м² за 90,3 млн. Отделка предчистовая.

МИРЪ. RBI, Центральный район, дом сдан. Четыре квартиры с террасой на восьмом этаже, от 91,6 до 102,6 м², цены от 66,7 до 97,5 млн. Без отделки. Готовый дом в центре, где террасу видно до покупки.

Цвет Зеленогорска. RBI, Курортный район. Пять квартир на четвёртом, верхнем этаже, у каждой терраса и два или три балкона. Площади от 100,2 до 108,6 м², цены от 60,1 до 65,2 млн. Белая отделка, сдача в III квартале 2028 года. Четырёхэтажный дом в Курортном районе ближе всех на витрине к загородной жизни.

Северный ветер. Брусника, Василеостровский район. Больше всего террас на витрине: 24 квартиры, от 74,4 до 172,3 м², цены от 34,7 до 75,3 млн. Отделка предчистовая. Террасы на третьем, седьмом, восьмом и девятом этажах, сдача корпусов во II и IV кварталах 2028 года и во II квартале 2029 года. Пять квартир с террасой на восьмом этаже стоят на верхнем этаже дома. Выбор из 24 террас самый широкий на витрине: есть с чем сравнивать площадь, этаж и то, что под террасой.

Струны. RBI, Выборгский район. Шесть квартир с террасой на 22-м этаже, от 86,2 до 102,1 м², цены от 31 до 36,3 млн. Белая отделка, сдача в 2027 году. Самые доступные террасы витрины.

На показе терраса пустая, сухая и залита солнцем. Бассейн на ней появится через год, а вопросы к нему лучше задать сейчас.

• Что под террасой. Квартира соседа, технический этаж или холл. От этого зависит, чья кровля под плиткой и сколько подписей понадобится.
• На какую нагрузку рассчитана плита. Нормативные 153 кг на квадратный метр или больше. Запросите письменный ответ с номером листа проекта.
• Где трап и куда уходит вода. Дождевую воду с террасы куда-то уже отводят. Спросите, рассчитан ли этот водосток на слив целой чаши.
• Есть ли на террасе вода и розетки. Подвод воды и электричества на террасу заранее экономит вскрытие стен и перекрытий потом.
• Что с фасадом. Чаша выше ограждения меняет вид дома с улицы. Внешний вид фасада защищён правилами эксплуатации.
• Зимний режим. Петербургская зима долгая. Спросите проектировщика, что будет с чашей и трубами в мороз и где хранить слитую воду.
• Кто страхует. Узнайте, покрывает ли страховка квартиры ущерб соседям от протечки с террасы.

Отдельный вопрос про шум насосов и фильтров. Оборудование бассейна работает и ночью. О тишине на террасе подробнее в разборе шум на террасе.

• Покупателю, который готов решать вопрос с застройщиком до сдачи дома. Остров Первых, Коллекционер, Визионер, 17/33 Петровский остров, Северный ветер: дома строятся, и усиленную плиту ещё можно обсуждать.
• Тому, кому хватит купели или душа. Небольшая ёмкость тоже требует расчёта, зато весит в разы меньше бассейна. Терраса в готовом доме МИРЪ или SHEPILEVSKIY видна сразу.

• Тому, кому нужен бассейн за городом. Цвет Зеленогорска: четыре этажа, верхний этаж, терраса и балконы у каждой квартиры, цены от 60,1 до 65,2 млн.
• Тому, кто покупает высоту. SHEPILEVSKIY с террасой на 24-м этаже и Струны на 22-м. Спросите проектировщика, как чаша на такой высоте поведёт себя под ветром.
• Тому, кому нужна постоянная регистрация. Исключите 17/33 Петровский остров: весь дом продаётся как апартаменты. В остальных домах назначение помещения проверьте в договоре.

Кому терраса под бассейн не подойдёт. Тому, кто хочет въехать и сразу налить воду. Даже в готовом доме впереди проект, расчёт и 45 дней комиссии, а при работах с кровлей ещё и собрание собственников.

• Верить картинке. Визуализация с бассейном на террасе в рекламе не равна разрешению. Проверьте, есть ли чаша в проектной документации дома.
• Считать только воду. К воде добавляются чаша, облицовка, оборудование, люди и снег зимой. Проектировщик считает всё вместе.
• Начинать работы до согласования. Переустройство без решения комиссии или с отступлением от проекта считается самовольным. Хозяин обязан вернуть помещение в прежнее состояние в срок, который назначит комиссия.
• Забыть о соседях снизу. Протечка с террасы уходит в чужую квартиру. Спросите проектировщика, как к гидроизоляции под чашей добраться для ремонта, не разбирая бассейн.
• Путать квартиру и апартаменты. Порядок согласования работ в апартаментах может отличаться от квартирного. Уточните назначение помещения в договоре.
• Не спросить про обслуживание. Бассейн требует очистки воды, ухода за фильтрами и зимней консервации. Узнайте, кто будет этим заниматься и через какой вход оборудование попадёт на террасу.

Если бассейн обязательное условие покупки, террасу выбирают сначала по нагрузке и устройству кровли, потом по виду. Подбор пентхауса с террасой и письменный ответ застройщика о расчётной нагрузке: оставить заявку. Мебель и всё, что ставят на террасу кроме воды, разобрано в статье мебель для террасы.

• Пентхаусы. Квартиры и апартаменты, которые витрина пентхаусов считает пентхаусами: на верхнем этаже дома или со своей террасой. Всего 84 в 22 домах.
• Пентхаусы с террасой. Из них те, у которых указана хотя бы одна терраса: 58 в 10 домах.
• Цены и площади по каждой квартире в данных витрины, сейчас в продаже. Проданные квартиры не учтены.
• Медиана означает середину ряда: половина цен ниже, половина выше.
• Верхний этаж назван только там, где он подтверждён сайтом застройщика.
• Нормы нагрузки из свода правил «Нагрузки и воздействия», таблица нормативных значений равномерно распределённых нагрузок. Килопаскали переведены в килограммы на квадратный метр.
• Правила согласования из Жилищного кодекса и правил технической эксплуатации жилищного фонда.

Все пентхаусы с террасой собраны на витрине пентхаусов. Общий разбор террас в статье пентхаус с террасой.

Можно ли сделать бассейн на террасе квартиры? Можно, если плита выдерживает вес воды, есть проект переустройства и решение комиссии при администрации района. Если работы затрагивают кровлю или плиту, нужно согласие всех собственников дома.

Сколько весит бассейн на террасе? Каждые 10 см воды дают 100 кг на квадратный метр. Бассейн глубиной 1,2 м весит 1 200 кг на квадратный метр без чаши и оборудования. Жилую террасу рассчитывают на 153 кг.

Нужно ли согласие соседей? Нужно, если под чашу вскрывают кровлю, усиливают плиту или ведут трубы через общие конструкции. Тогда требуется согласие всех собственников дома, оформленное протоколом общего собрания.

Сколько длится согласование? Комиссия принимает решение не позже чем через 45 дней после подачи документов. Время на проект, расчёт и собрание собственников идёт до этого.

Сколько стоит пентхаус с террасой в Петербурге? Сейчас в продаже 58 пентхаусов с террасой от 31 до 502,1 млн. Медиана 62,8 млн. Больше всего террас в Северном ветре на Васильевском острове: 24 квартиры от 34,7 до 75,3 млн.

Можно ли поставить купель или спа-ванну без согласования? Вес считается так же, как у бассейна: глубина воды на площадь дна. Подвод воды, слив и электричество на террасе означают переустройство, и его согласуют заранее.