Как проверить гидроизоляцию террасы пентхауса при приёмке в три шага

Для строителя терраса пентхауса называется эксплуатируемой кровлей: это крыша над нижним этажом, которую закрыли плиткой и отдали людям. На витрине таких террас 58 в десяти домах, от третьего этажа Северного ветра до 24-го этажа SHEPILEVSKIY. Ошибка в несколько сантиметров у порога или у воронки заканчивается мокрым пятном на потолке ниже.

В день приёмки протечку видно редко. Вода идёт по слоям под плиткой, ищет шов и выходит далеко от дыры, иногда через несколько месяцев, после первой зимы. Поэтому террасу проверяют при приёмке, пока передаточный акт не подписан и застройщик отвечает за каждый шов.

В своде правил о кровлях (СП 17.13330.2017) эксплуатируемой названа кровля, которую оборудовали защитным слоем и отдали под отдых, спорт или стоянку машин, то есть под пребывание людей. Терраса пентхауса подходит под это определение целиком. К ней относятся все требования к крыше: уклон, примыкания к стенам, воронки, защитный слой.

Под плиткой лежит несколько слоёв: утеплитель, стяжка с уклоном, водоизоляционный ковёр, дренаж. Порядок слоёв задаёт проект. У инверсионной кровли утеплитель лежит поверх ковра, у обычной под ним. На показе видно только верхний слой, плитку или настил, и по нему о ковре ничего не скажешь.

Слабые места у любой террасы одни и те же. Свод правил о приёмке кровельных работ (СП 71.13330.2017) велит в первую очередь проверять примыкания к стенам и выступающим конструкциям, воронки, водоотводящие лотки, места крепления стоек и проходы коммуникаций. Там ковёр режут, гнут, заводят на стену и прижимают. Посреди террасы он лежит целым полотном, в углу у двери из него собирают сложный узел.

Петербург добавляет к этому свою погоду. За год здесь выпадает 666 мм осадков, больше всего в августе, 86 мм. Снег лежит от 110 до 145 дней в году. В первой половине зимы часты оттепели: днём вода затекает в трещину, ночью замерзает и расширяет её. Терраса, которая пережила одну петербургскую зиму без следов на потолке, уже прошла серьёзную проверку.

Отсюда простое правило приёмки. Террасу смотрят так же придирчиво, как крышу частного дома, и делают это до подписи. После подписи о протечке спорят по гарантии: письмами, сроками и доказательствами.

На витрине пентхаусов Петербурга 84 пентхауса в 22 домах. Своя терраса есть у 58 из них, в десяти домах. Остальные 26 стоят на верхних этажах без своей террасы.

Самый доступный пентхаус с террасой стоит 31,0 млн рублей. Это квартира 86,2 м² на 22-м этаже дома Струны. Самый дорогой стоит 502,1 млн: шестикомнатная квартира 286,9 м² на девятом этаже первого корпуса в доме Остров Первых. Середина ряда 62,8 млн: половина пентхаусов с террасой дешевле, половина дороже.

Цена пентхауса и цена ошибки в гидроизоляции живут отдельно. Протечка в квартире за 35 млн и в квартире за 200 млн чинится одинаково: плитку снимают, слои вскрывают, ковёр переделывают, потолок ниже сушат и красят заново. Разница в том, что лежит на террасе и под ней. Чем дороже отделка нижнего этажа, тем дороже каждый день, пока вода идёт.

Десять пентхаусов с террасой стоят в готовых домах: четыре в МИРЪ, три в SHEPILEVSKIY и три в Коллекционном доме 1919. У них есть то, чего нет у строящихся: история. В этих домах уже живут люди, и о протечках можно спросить управляющую компанию и соседей снизу. Подробнее о выборе между стройкой и готовым домом в статье пентхаус в котловане или в готовом доме.

Состояние отделки связано с гидроизоляцией напрямую. Квартиру без отделки ремонтирует владелец, и бригада ходит по террасе с мешками, ставит леса, сверлит стены над примыканием. Застройщик не отвечает за дефект, если докажет, что он появился из-за ремонта самого владельца или нанятых им людей. Поэтому состояние террасы фиксируют до ремонта, с фотографиями и датой.

Проверка террасы начинается за столом. Час на документы экономит месяцы переписки после.

Договор. В договоре ищут три вещи. Первая: терраса входит в состав квартиры или апартаментов и указана на плане. Вторая: гарантийный срок. Третья: как считается площадь террасы в цене, об этом отдельная статья про площадь террасы и коэффициент.

Гарантия. Закон о долевом строительстве (214-ФЗ) ставит гарантию на сам объект не меньше трёх лет со дня передачи. Раньше закон давал пять лет, поэтому в старом договоре срок смотрят в самом тексте договора. На технологическое и инженерное оборудование гарантия тоже не меньше трёх лет, но считается она со дня подписания первого передаточного акта в доме. На отделочные работы не меньше года. Договор может дать больше, меньше не может.

Инструкция по эксплуатации. Застройщик обязан передать её вместе с квартирой. Для террасы это главный документ после договора. В инструкции ищут ответы на четыре вопроса: можно ли сверлить пол, какой вес выдержат кадки, можно ли менять покрытие, можно ли ставить купель или бассейн. Если дефект возник из-за нарушения правил инструкции, застройщик за него не отвечает. Инструкцию читают до подписи акта и задают вопросы по каждому запрету.

Схема слоёв и воронок. Попросите у застройщика схему террасы: какие слои лежат под плиткой, где стоят воронки, есть ли у них обогрев, куда уходит вода при засоре. Схема нужна и при ремонте: по ней видно, где можно крепить навес или перголу, а где под плиткой ковёр.

Акты на скрытые работы. Гидроизоляцию закрывают стяжкой и плиткой, после этого её не видно. Попросите показать акты и фотографии этапа, когда ковёр уложили и заводили на стены. Если застройщик их показывает, это хороший знак. Если отказывает, записывают отказ и смотрят террасу внимательнее.

Квартира или апартаменты. Шесть пентхаусов с террасой в доме 17/33 Петровский остров продаются как апартаменты. Подробно о разнице в статье пентхаус или апартаменты.

На осмотр берут рулетку, ровную рейку длиной два метра, металлическую линейку, фонарь и телефон для фото. Рейкой и линейкой при приёмке кровель ищут лужи: рейку кладут на поверхность и линейкой меряют глубину под ней.

Уклон. Для эксплуатируемых кровель свод правил задаёт уклон от 1,5 до 3 %. На каждом метре поверхность опускается к воронке на 15-30 мм. Ровная на глаз терраса без уклона держит воду. Рейку кладут по направлению к воронке и смотрят, куда уходит налитая вода.

Порог двери. От поверхности ковра или плитки до дверного проёма на террасу должно быть не меньше 150 мм. Если у двери стоит водоотводящий лоток или дренаж с решёткой, хватает 50 мм. Порог ниже этой высоты пропускает воду в комнату при ливне и при таянии снега. Меряют рулеткой у каждой двери на террасу.

Примыкания к стенам. Дополнительный водоизоляционный ковёр заводят на стены не меньше чем на 300 мм от поверхности кровли. Верх ковра прижимают металлической рейкой или хомутом и закрывают герметиком. На парапетах и стенах ковёр защищают от ударов. Если край ковра виден, его меряют рулеткой, смотрят, есть ли прижимная рейка, сплошной ли герметик без трещин.

Воронки. Водостоки защищают от засора уловителями листвы и гравия. Забитая или замёрзшая воронка не принимает воду, она собирается на террасе и ищет дорогу под порог. На осмотре снимают решётку, светят фонарём внутрь и спрашивают, есть ли у воронки обогрев.

Плитка. Защитный слой эксплуатируемой кровли делают плитным или монолитным, из негорючего материала с морозостойкостью не ниже F150. Спросите паспорт на плитку и посмотрите эту строку. Плитка с низкой морозостойкостью трескается после нескольких зим, и вода идёт прямо на ковёр.

Дефекты ковра. На готовом покрытии не допускаются пробои, порезы, вздутия, расслоения, отслоения и трещины. Там, где ковёр открыт, у стен, у воронок, у стоек ограждения, его осматривают с фонарём и ощупывают. Вздутие похоже на пузырь под плёнкой, порез похож на щель с ровными краями.

Проходы и крепления. Стойки ограждения, кронштейны светильников, трубы вентиляции и кабели на террасе проходят сквозь ковёр. Каждое такое место обходят отдельно: есть ли манжета, есть ли герметик, нет ли трещины вокруг.

Всё найденное фотографируют с рулеткой или линейкой в кадре. Снимок «порог 9 см» спорить с застройщиком помогает лучше, чем запись «порог низкий».

Третий шаг самый простой и самый наглядный: на террасу льют воду и смотрят, куда она уходит.

Как лить. Нужен шланг или несколько вёдер. Воду льют у дальнего от воронки края и у порога, потом у стен. Смотрят три вещи: уходит ли вода к воронке, остаются ли лужи, не подтекает ли вода под порог. Если накануне шёл сильный дождь, террасу стоит осмотреть сразу после него.

Лужи. Через полчаса после проливки лужи меряют: рейку кладут поперёк лужи, линейкой меряют глубину под ней. При приёмке кровель такие места зовут застойными зонами, и их глубину положено определять инструментом. Каждую лужу фотографируют с рейкой и линейкой.

Нижний этаж. Самое ценное наблюдение делают этажом ниже. Под террасой бывает нижний уровень своей квартиры, квартира соседа или общий коридор. Если есть доступ, через несколько часов после проливки осматривают потолок под террасой и стены у её края. Пятно, капля, тёмный шов штукатурки записывают в акт.

Что записать. Если вода стоит или уходит не туда, закон даёт два права. До подписания передаточного акта можно потребовать от застройщика акт о несоответствии квартиры требованиям и отказаться подписывать передаточный акт, пока недостатки не исправят. В акт пишут конкретно: «у двери на террасу высота порога 90 мм», «лужа у северной стены глубиной 15 мм», «воронка без уловителя листвы».

Срок приёмки. Получив сообщение о готовности квартиры, к приёмке приступают в срок из договора, а если его нет, в течение семи рабочих дней. Проливку и осмотр стоит назначать в эти дни, не откладывая.

Если для проверки нужен специалист, его зовут на приёмку заранее. Инженер по кровлям знает, где искать слабые узлы, и его письменное заключение прикладывают к акту.

Показ квартиры проходит в солнечный день, с вымытой плиткой и расставленной мебелью. Гидроизоляции на нём не видно вовсе.

Ровность основания. Под ковром лежит стяжка. Отклонение её поверхности вдоль уклона не должно превышать 5 мм под трёхметровой рейкой. Неровная стяжка даёт ямки, в которых вода стоит месяцами. После укладки плитки стяжку не проверить, поэтому ценятся фотографии и акты этапа.

Сцепление слоёв. Прочность сцепления ковра с основанием должна быть не меньше 0,1 МПа. Проверяют её прибором на стройке, глазом на готовой террасе это не определить. Слабое сцепление даёт вздутия, а вздутие со временем рвётся.

Швы ковра. При наплавлении рулонов из-под кромки должен выступать битум на 5-15 мм. Это видно до укладки плитки и не видно после. Ровный валик по шву говорит, что шов проварен по всей длине.

Чья крыша. Крыши входят в общее имущество многоквартирного дома. Как это касается частной террасы над соседом, решают документы конкретного дома: договор, проект и правила управляющей компании. До сделки спросите, кто чинит гидроизоляцию террасы после гарантии застройщика и кто платит за ремонт потолка соседа снизу.

Высота и снег. В доме SHEPILEVSKIY пентхаусы с террасой стоят на 24-м и 18-м этажах, в Струнах на 22-м. Снег лежит в Петербурге до 145 дней в году, и сугроб у порога весной тает прямо на примыкание. Спросите застройщика отдельно: где на террасе копится снег, кто его убирает и чем, чтобы не порвать ковёр лопатой.

Что над террасой. Иногда над пентхаусом есть технический этаж с оборудованием. Протечка с него похожа на протечку террасы, хотя причина другая. Об этом подробно в статье технический этаж над пентхаусом.

Протечка, найденная в гарантийный срок, остаётся заботой застройщика. По закону владелец выбирает одно из трёх требований: бесплатно устранить недостаток в разумный срок, соразмерно уменьшить цену договора или возместить расходы на устранение. Требование подают в суд или застройщику письменно, с перечнем найденных недостатков.

Условия договора, которые освобождают застройщика от ответственности за недостатки, по закону ничтожны. Подпись под таким пунктом гарантию не отменяет.

У гарантии есть границы. Застройщик не отвечает за дефект, если докажет одно из трёх: нормальный износ, ремонт самого владельца или его подрядчиков, нарушение правил из инструкции по эксплуатации. Отсюда три правила для владельца террасы.

• Ничего не сверлить в пол террасы и в стены над примыканием без согласования. Отверстие под навес или маркизу даёт застройщику довод о ненадлежащем ремонте.
• Не чинить протечку своими силами до письменной претензии. Бригада, которая вскрыла плитку и замазала шов, превращает гарантийный случай в «ненадлежащий ремонт».
• Хранить фотографии приёмки. Снимки порога, примыканий и луж с датой показывают, какой терраса была в день передачи.

После протечки фиксируют всё в тот же день: снимки потолка и стен ниже, снимки террасы над пятном, дату и погоду. Вызывают управляющую компанию составить акт о заливе. Пишут застройщику претензию с перечнем недостатков и приложениями. О тёплом поле на террасе против наледи у порога есть статья тёплый пол на террасе.

На витрине пентхаусы со своей террасой продают десять домов. У каждого своя особенность, и проверка террасы в них идёт по-разному.

Северный ветер. Брусника, Василеостровский район. Здесь 24 из 58 пентхаусов с террасой на витрине. Площади от 74,4 до 172,3 м², цены от 34,7 до 75,3 млн, отделка предчистовая, сдача со II квартала 2028 года по II квартал 2029 года. Большинство террас стоят на седьмом этаже, под ними жилые этажи того же дома. Две террасы стоят на третьем этаже. Протечка любой из них уходит в квартиру соседа, поэтому вопрос об ответственности после гарантии здесь задают до сделки.

Струны. RBI, Выборгский район. Шесть пентхаусов с террасой на 22-м этаже, площадью от 86,2 до 102,1 м², сейчас в продаже от 31,0 до 36,3 млн. Белая отделка, сдача в I и IV кварталах 2027 года. Самые доступные пентхаусы с террасой на витрине. На такой высоте отдельно смотрят крепление ограждений и плитки.

Коллекционер. RBI, улица Чапыгина, 4, Петроградский район. Пять пентхаусов с террасой на шестом, седьмом и восьмом этажах, от 74,1 до 222 м², цены от 78,6 до 209,2 млн, без отделки, сдача в IV квартале 2028 года. У квартир №15 и №68 по две террасы. Квартира №15 двухуровневая, у неё кроме двух террас есть балкон и лоджия. У каждой террасы, балкона и лоджии свои пороги и примыкания, и проверяют их по отдельности.

Цвет Зеленогорска. RBI, Курортный район. Пять пентхаусов на четвёртом, верхнем этаже дома, от 100,2 до 108,6 м², цены от 60,1 до 65,2 млн, белая отделка, сдача в III квартале 2028 года. У каждого кроме террасы два или три балкона. Каждый балкон и терраса дают свои примыкания и свои пороги, и проверяют их все.

МИРЪ. RBI, Центральный район, дом сдан. Четыре пентхауса с террасой на восьмом этаже, от 91,6 до 102,6 м², от 66,7 до 97,5 млн, без отделки. У трёх из них есть и лоджия. Готовый дом даёт преимущество: о протечках прошлых зим можно спросить управляющую компанию.

SHEPILEVSKIY. Element, Московский район, дом сдан. Три пентхауса с террасой: два на 24-м этаже площадью 142,9 и 162,9 м² за 169,8 и 193,6 млн, один на 18-м этаже, 83,6 м² за 54,3 млн. Отделка предчистовая. Самые высокие террасы витрины.

Коллекционный дом 1919. Element, Московский район, дом введён. Три пентхауса с террасой на одиннадцатом этаже, от 83,3 до 111,4 м², от 90,3 до 120,7 млн, отделка предчистовая.

Визионер. RBI, Петроградский район. Один пентхаус с террасой на девятом, верхнем этаже: 110,1 м² за 155,5 млн, без отделки, сдача в III квартале 2028 года.

17/33 Петровский остров. Element, Петроградский район, апартаменты. Шесть апартаментов с террасой на шестом и седьмом этажах, от 94 до 135,6 м², от 152,7 до 233,6 млн, без отделки.

Остров Первых. Fizika Development, Адмиралтейский район. Одна квартира с террасой: 286,9 м² на девятом этаже первого корпуса за 502,1 млн, сдача в IV квартале 2028 года. Самый дорогой пентхаус с террасой на витрине.

Терраса требует внимания каждый год: чистить воронки, убирать снег у порога, проверять герметик. Кому-то это в радость, кому-то в тягость.

Подойдёт тем, кто готов следить за террасой как за крышей загородного дома. Тем, кто проведёт приёмку сам или с инженером и не подпишет акт с лужей у порога. Тем, кто планирует на террасе сад, бассейн или кухню и согласует проект с застройщиком до работ. О бассейне подробно в статье бассейн на террасе пентхауса.

Не подойдёт тем, кто бывает в Петербурге наездами и не может вовремя заметить засор воронки. Тем, кто хочет сразу после ключей ставить тяжёлую перголу и сверлить пол. Для них проще пентхаус на верхнем этаже без террасы: на витрине таких 26.

• Принимать террасу в сухую погоду и без воды. Сухая плитка ничего не говорит о стоке. Проливка из шланга за полчаса показывает уклон, лужи и порог.
• Подписывать передаточный акт с замечаниями «потом исправят». Пока акт не подписан, закон даёт право требовать акт о несоответствии и ждать исправления. После подписи разговор идёт через претензию и сроки.
• Не читать инструкцию по эксплуатации. Запрет из инструкции, нарушенный при ремонте, снимает с застройщика ответственность за протечку.
• Сверлить пол под навес в первый месяц. За протечку через своё отверстие застройщик не отвечает, если докажет, откуда она.
• Чинить протечку самому. Своя бригада, вскрывшая плитку до претензии, даёт застройщику довод о ненадлежащем ремонте.
• Не спрашивать про обогрев воронок. Замёрзшая воронка не принимает талую воду, и она стоит на террасе.
• Смотреть только свою террасу. Протечка в пентхаус бывает и сверху, с технического этажа или общей крыши. Подробнее о рисках верхнего этажа в статье последний этаж новостройки.

Полный список пунктов приёмки квартиры собран в статье приёмка пентхауса, чек-лист. Подобрать пентхаус с террасой под бюджет и район можно на витрине. Чтобы получить подборку и схемы террас по выбранным домам, оставить заявку.

Цифры собраны витриной пентхаусов penthouse.spb.ru по квартирам, которые застройщики Петербурга выставили в продажу.

• Пентхаус означает квартиру или апартаменты, которые витрина считает пентхаусом: на верхнем этаже дома или со своей террасой. Всего таких 84 в 22 домах.
• Пентхаус с террасой означает пентхаус, у которого в описании есть хотя бы одна терраса. Таких 58 в десяти домах, у двух квартир по две террасы.
• Середина цены означает медиану: половина пентхаусов с террасой дешевле 62,8 млн, половина дороже.
• Верхним этажом называется этаж, подтверждённый сайтом застройщика. Если подтверждения нет, этаж в тексте назван номером без слова «верхний».
• Цены взяты из открытых цен застройщиков. Забронированные квартиры остались в счёте, если застройщик их показывает.
• Нормы взяты из двух сводов правил: о кровлях (СП 17.13330.2017) и об изоляционных и отделочных покрытиях (СП 71.13330.2017). Гарантия и приёмка взяты из закона о долевом строительстве (214-ФЗ). Погода взята из климатической таблицы Петербурга за 1991-2020 годы.

Подробная картина цен на пентхаусы по домам и районам в индексе пентхаусов Петербурга.

Почему протекает терраса над квартирой? Вода находит дорогу там, где ковёр режут и гнут: на примыканиях к стенам, у низкого порога, у воронок и в местах, где ковёр пробит креплениями. При приёмке кровель эти места проверяют первыми. Ещё одна причина в слишком малом уклоне: вода стоит, замерзает и рвёт покрытие.

Какой уклон должен быть у террасы? Для эксплуатируемой кровли свод правил задаёт уклон от 1,5 до 3 %, то есть от 15 до 30 мм на каждый метр в сторону воронки.

Какой высоты должен быть порог двери на террасу? Не меньше 150 мм от ковра или плитки до дверного проёма. Если у двери стоит водоотводящий лоток или дренаж с решёткой, не меньше 50 мм.

Как проверить гидроизоляцию при приёмке? В три шага. Сначала бумаги: договор, гарантия, инструкция, схема слоёв. Потом осмотр: уклон, порог, примыкания, воронки, плитка. Потом вода: проливка шлангом, замер луж рейкой и линейкой, осмотр потолка ниже.

Сколько действует гарантия на террасу? На сам объект не меньше трёх лет со дня передачи, на инженерное оборудование не меньше трёх лет с первого передаточного акта в доме, на отделку не меньше года. Договор может дать больше.

Сколько стоит пентхаус с террасой в Петербурге? На витрине 58 пентхаусов с террасой от 31,0 до 502,1 млн. Середина ряда 62,8 млн. Дешевле 50 млн таких 18, дороже 100 млн таких 16.