Почему в центре Петербурга нет высоток и при чём здесь Зимний дворец

Центр Петербурга больше 180 лет живёт под одной отметкой высоты, и задал её Зимний дворец. История этой отметки проходит через указ Николая I, Дом Зингера с глобусом, несбывшиеся ленинградские высотки, список ЮНЕСКО и башню на 396 м, которую с Охты увели на берег Финского залива.

Для того, кто выбирает пентхаус, у этой истории есть цена. В Центральном, Адмиралтейском и Петроградском районах новые дома витрины поднимаются от 4 до 9 этажей. Самый дорогой пентхаус витрины, 286,9 м² на девятом этаже Острова Первых, стоит 502,1 млн рублей. Метр в самом дорогом пентхаусе 17/33 Петровский остров на седьмом этаже стоит 1 786 тыс., в SHEPILEVSKIY на 24 этаже 1 188 тыс.

Зимний дворец строили в 1754-1762 годах по проекту Франческо Бартоломео Растрелли. Здание в стиле елизаветинского барокко поднимается на 23,5 м. В нём 1 084 комнаты и 1 476 окон, фасад вдоль Невы тянется на 210 м, фасад к Адмиралтейству на 175 м.

29 декабря 1837 года во дворце начался пожар. Восстановление заняло два года, работами руководили архитекторы В. П. Стасов, А. П. Брюллов и А. Е. Штауберт. Фасады восстанавливал И. М. Маевский.

Через семь лет после пожара, в 1844 году, Николай I издал указ о предельной высоте частных жилых зданий столицы: 11 саженей, или 23,47 м. Дворец в тексте указа прямо не упомянут. Цифра говорила сама за себя: жилой частный дом не мог превзойти по высоте Зимний дворец. Указ касался частного жилья.

Этажность доходных домов росла медленно и до указа. До начала XIX века дома разрешали строить не выше четырёх этажей. В 1827 году в Петербурге появился первый доходный дом-«гигант» в пять этажей, дом Зверкова в Столярном переулке, 18. Доходные дома выше пяти этажей не разрешали до 1910 года.

Над ровной линией домов центра поднимаются несколько доминант. Самая высокая стоит в городе почти с самого основания.

Петропавловский собор строили с 1712 по 1733 год под руководством швейцарского архитектора Доменико Трезини. Вместе со шпилем он поднимается на 122,5 м. Самым высоким зданием Петербурга собор оставался до 1962 года, самым высоким в России до 1952 года. На шпиле стоит позолоченный ангел с крестом. Нынешнюю фигуру высотой 3,2 м и размахом крыльев 3,8 м сделал в 1857 году скульптор Роберт Залеман по замыслу Трезини.

Второй ориентир центра стоит на другом берегу. Шпиль Главного Адмиралтейства поднимается на 72 м, из них 23 м приходится на сам шпиль. На вершине позолоченный кораблик-флюгер: нынешний поставлен в 1886 году как точная копия, первый хранится в Военно-морском музее. Андреян Захаров перестраивал Адмиралтейство с 1806 года. К его шпилю сходятся три главные улицы центра: Невский проспект, Гороховая улица и Вознесенский проспект.

Третья высокая точка, Исаакиевский собор, достроена в 1858 году. Высота собора по кресту 101,5 м.

Частный дом высотой 23,47 м оставался ниже каждого из этих зданий: втрое ниже шпиля Адмиралтейства и впятеро ниже Петропавловского собора.

Предел в 11 саженей касался высоты дома. Архитекторы начала XX века искали, как поднять над этой отметкой хотя бы башню.

Самый известный пример стоит на Невском проспекте, 28. Дом компании «Зингер» построили в 1902-1904 годах по проекту Павла Сюзора. В здании шесть основных этажей и мансарда. Над углом Сюзор поставил башню с куполом, на куполе скульптурную группу и стеклянный глобус с надписью «Зингер» на металлической ленте. Высоту самого дома ограничивал тот же предел в 11 саженей.

С 1938 по 1999 год в доме работал книжный магазин «Дом книги», в 2022 году он вернулся на прежнее место. С 2010 года в здании находится штаб-квартира «ВКонтакте».

Башенки над углом, купола и мансарды под крутыми крышами встречаются и у других доходных домов центра. Как они устроены и что в них покупают сегодня, разобрано в статьях про мансарды доходных домов, башенки Петроградской стороны и верхние этажи Невского.

Один из домов той эпохи снова продаётся. Три грации на Захарьевской улице, 41, построили в 1906-1907 годах в стиле необарокко по проекту архитектора Вильгельма Ван-дер-Гюхта для Карла Шрейбера. Это годы, когда доходные дома выше пяти этажей в столице ещё не разрешали. Еврострой реконструирует дом под 22 резиденции площадью от 212 до 515 м² с потолками до четырёх метров. Окна выходят на Таврический сад, Смольный собор и Неву. Пентхаусом витрина не считает ни одну из них.

В 1950-е годы Москва строила высотные здания. В Ленинграде такие проекты тоже рисовали, и мест для них искали немало.

Среди несбывшихся проектов того времени было стометровое здание Финляндского вокзала. Высотное здание хотели поставить на проспекте Сталина, так тогда назывался Московский проспект, рядом с Московским парком Победы. Ещё одно здание планировали у набережной Обводного канала, одно на въезде на Ивановскую улицу в Невском районе, ещё одно у Светлановской площади в Выборгском районе. Ни одна из этих башен не появилась.

В 1962 году город получил новую высшую точку, телебашню высотой 326 м. Она первой поднялась выше Петропавловского собора, через 229 лет после его окончания.

Через полвека собор обогнали и дома. Жилой комплекс «Князь Александр Невский» высотой 126 м и в 37 этажей достроили в 2012 году, башню «Лидер Тауэр» высотой 145,5 м и в 42 этажа в 2013 году. Обе выше Петропавловского собора.

В 1990 году исторический центр Санкт-Петербурга и связанные с ним группы памятников вошли в список всемирного наследия ЮНЕСКО под номером 540. Это первый объект СССР в списке. В нём 36 частей: центр города, дворцы и парки Пушкина, Павловска, Петергофа и Ораниенбаума, крепости, дороги и водные пути.

В ноябре 2006 года город увидел проект делового центра Газпрома на правом берегу Невы в Красногвардейском районе. До марта 2007 года проект назывался «Газпром-сити», потом «Охта-центр». Башню высотой 396 м проектировало бюро RMJM London.

Высотный регламент на этом участке разрешал 40 м. По закону о зонах охраны здесь действовала зона ЗРЗ 2-1: 28 м до карниза уличного фронта, 33 м до конька, 40 м внутри квартала. В октябре 2009 года губернатор подписала постановление № 1079: участку разрешили отклониться от предельной высоты, до 403 м.

ЮНЕСКО на 31-й сессии в 2007 году настойчиво рекомендовал приостановить проект и пригрозил внести Петербург в список объектов под угрозой. Суды всех инстанций признавали стройку законной. 21 июля 2010 года Конституционный суд указал, что градостроительные нормы надо применять вместе с международным правом об охране наследия. В декабре 2010 года от строительства на Охте отказались.

Башню перенесли на берег Финского залива в Приморский район и назвали Лахта-центром. Высота 462 м, 87 этажей. Это самое высокое здание России и Европы и самый северный небоскрёб мира. Разрешение на ввод комплекс получил в октябре 2018 года, в августе 2021 года Газпром перерегистрировался в Петербурге по адресу Лахта-центра. Смотровую площадку на высоте 365 м открыли в феврале 2025 года.

Пентхаусы витрины в Красногвардейском районе стоят в доме Легенда на Охте от Legenda. Верхний этаж дома 14, на нём три пентхауса площадью от 101,9 до 108,7 м² за 75,5-79,5 млн рублей.

Временный высотный регламент Петербурга действует с 2004 года. В декабре 2007 года его поправили, в апреле 2008 года он получил силу закона. Регламент делит город на девять зон с разной предельной высотой. Для охранной зоны исторического центра предел записан около 23,5 м, почти ровно в 11 саженей указа 1844 года.

В том же 2008 году градостроительный совет рассмотрел 176 проектов и рекомендовал снизить высоту у 39 из них. Вторую сцену Мариинского театра опустили с 43 до 32 м.

19 января 2009 года город принял закон № 820-7 «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон». Он описывает охранные зоны памятников и задаёт для каждой свои правила.

В самом центре новый дом не может быть выше соседних исторических зданий. В зоне ОЗРЗ-2, которая окружает центр, разрешены новые дома высотой от 28 до 35 м. Здесь споры не утихают: на Малой Митрофаньевской улице исторические дома стоят в три этажа, а проект рядом предлагал десять. После ужесточения правил в 2014 году проект на Введенском канале, 4, сократили с шести этажей до четырёх.

Летом 2020 года Законодательное собрание приняло в первом чтении законопроект губернатора Александра Беглова. Он уточняет расчёт предельной высоты зданий, расширяет существующие зоны охраны и создаёт новые, в том числе в промышленном поясе.

Регламент виден в цифрах витрины. На витрине пентхаусов 83 пентхауса в 21 доме. Пентхаусом считается квартира или апартаменты на верхнем этаже дома или со своей террасой.

Причина видна по районам. В Центральном, Адмиралтейском и Петроградском районах новые дома витрины с подтверждённым верхним этажом поднимаются от 4 до 9 этажей. Дома в 12 этажей и выше стоят в Московском, Василеостровском и Красногвардейском районах.

Клубный дом Приоритет. Дом Еврострой стоит на Воскресенской набережной, 32. Фасад воссоздаёт историческое здание в стиле модерна и неоклассицизма начала XX века. Из 40 квартир открываются виды на Большую Неву, разводные мосты и Петропавловскую крепость. Дом сдан в декабре 2022 года, под ним двухуровневый подземный паркинг с автомобильным лифтом. На верхнем, седьмом этаже сейчас в продаже два пентхауса: 180,8 м² за 271,2 млн рублей и 240,7 м² за 349 млн.

Фонтанка, 130. Ещё один клубный дом Еврострой, на набережной Фонтанки, 130А, в Адмиралтейском районе. В доме 110 квартир, у пентхаусов террасы с видом на Троице-Измайловский собор. На этом месте Измайловский полк присягал Екатерине II. Пентхаус на верхнем, седьмом этаже площадью 114,7 м² стоит 184,7 млн рублей. Ключи во II квартале 2029 года.

Моисеенко 10. Дом Fizika Development на улице Моисеенко в Центральном районе. Верхний этаж девятый, на нём сейчас в продаже шестикомнатный пентхаус 251,3 м² за 435,4 млн рублей. Ключи в III квартале 2028 года.

ЛДМ. Дом Aurix на Песочной набережной в Петроградском районе. Верхний этаж девятый, и все пять пентхаусов дома стоят на нём: от 123 до 131,8 м², цены от 135,4 до 160,4 млн рублей. Ключи в IV квартале 2027 года.

Остров Первых. Дом Fizika Development на Матисовом острове в Адмиралтейском районе. Шестикомнатная квартира 286,9 м² с террасой на девятом этаже первого корпуса стоит 502,1 млн рублей. Это самый дорогой пентхаус витрины. Ключи в IV квартале 2028 года.

Bakunina 33. Дом ПСК в Центральном районе сдан, верхний этаж девятый. Пентхаус на нём площадью 150,8 м² без отделки стоит 101 млн рублей.

Середина цены пентхауса на витрине 78,6 млн рублей: половина дешевле, половина дороже. Низкие этажи здесь дороже высоких. У 65 пентхаусов не выше девятого этажа середина цены 82 млн, у 18 пентхаусов на 11 этаже и выше 65,3 млн.

Цену делает место. Самые дорогие метры у домов центра и островов, где новые дома витрины не поднимаются выше девятого этажа.

Ниже пентхаусы домов центра и островов.

17/33 Петровский остров. Дом Element продаётся как апартаменты. Шесть апартаментов с террасой на шестом и седьмом этажах стоят от 152,7 до 233,6 млн рублей, площади от 94 до 135,6 м², отделки нет. Над ними в доме есть и восьмой этаж, поэтому верхними эти апартаменты назвать нельзя: пентхаусами их делает терраса.

До 100 млн в центре и на Петроградской стороне. Пентхаусы этой ступени тоже есть. В доме МИРЪ от RBI на восьмом этаже четыре квартиры с террасами от 66,7 до 97,5 млн рублей, дом сдан. В Аристократе от Сэтл Групп на верхнем, седьмом этаже два пентхауса за 82 и 83,3 млн, ключи в 2029 году. В Коллекционере от RBI пентхаус 74,1 м² с террасой на верхнем, восьмом этаже стоит 78,6 млн.

Визионер и Коллекционер. Оба дома RBI стоят в Петроградском районе. В Визионере на верхнем, девятом этаже два пентхауса: 110,1 м² с террасой за 155,5 млн и 107 м² за 88,7 млн рублей, ключи в III квартале 2028 года. В Коллекционере пять пентхаусов от 74,1 до 222 м², самый большой с двумя террасами на шестом этаже стоит 209,2 млн, ключи в IV квартале 2028 года.

AMO. Дом AAG в Василеостровском районе сдан, верхний этаж шестой. На нём три квартиры от 112,7 до 213,2 м² за 65,6-123 млн рублей.

За пределами Центрального, Адмиралтейского и Петроградского районов пентхаусы поднимаются выше. На витрине пять домов выше девяти этажей с пентхаусами, ещё один, Струны, с террасами на 22 этаже.

SHEPILEVSKIY. Дом Element стоит на Алтайской улице, 39, в Московском районе. Дом сдан, верхний этаж 25, в доме есть Sky Lounge с видом. На 24 этаже два пентхауса с террасой: 142,9 м² за 169,8 млн и 162,9 м² за 193,6 млн рублей. Ещё один, 83,6 м² на 18 этаже, стоит 54,3 млн. Element строит и 17/33 Петровский остров: у одного застройщика пентхаусы на 7 и на 24 этаже, и метр дороже в низком доме на островах.

Коллекционный дом 1919. Ещё один дом Element в Московском районе, на улице Коли Томчака, 3. Дом введён, верхний этаж 12. На 11 этаже три пентхауса с террасой от 83,3 до 111,4 м², цены от 90,3 до 120,7 млн рублей, отделка предчистовая.

Северный ветер. Дом Брусники в Василеостровском районе поднимается до 16 этажей. В нём 26 пентхаусов, больше всех на витрине, от 34,7 до 75,3 млн рублей, все с предчистовой отделкой. Самые большие стоят на седьмом этаже: 171,4 м² за 75,3 млн и 172,3 м² за 73,7 млн. Ключи с II квартала 2028 года до II квартала 2029 года, по корпусам.

Галерная гавань. Дом ПСК в Василеостровском районе, верхний этаж 12. Пентхаус на нём площадью 134,1 м² стоит 105,1 млн рублей, ключи в III квартале 2028 года.

Струны. Дом RBI в Выборгском районе. Шесть пентхаусов с террасами на 22 этаже площадью от 86,2 до 102,1 м² стоят от 31 до 36,3 млн рублей, отделка белая. Ключи в 2027 году.

Высота за центром стоит дешевле за метр. Самый дорогой метр пентхауса в Струнах на 22 этаже стоит 374 тыс. рублей, в Легенде на Охте на 14 этаже 732 тыс., в SHEPILEVSKIY на 24 этаже 1 188 тыс. В восьми домах центра и островов из полосок выше самый дорогой метр пентхауса на 7-9 этаже стоит от 1 258 до 1 786 тыс.

Регламент и защищает пентхаус, и ограничивает его. Он держит вид, но задаёт рамки для крыши и террасы. Эти вопросы лучше задать до задатка.

• Зона охраны участка. Попросите назвать зону по закону о зонах охраны и её предельную высоту. В центре соседний новый дом не может быть выше исторических, в зоне ОЗРЗ-2 рядом может вырасти дом до 35 м.
• Что стоит напротив. Вид с террасы через десять лет зависит от участка за окном. Узнайте, что разрешено строить на нём и какой высоты.
• Что над пентхаусом. Над верхним этажом бывают машинные помещения лифтов и инженерные короба. Спросите, что будет на крыше над вами. Подробнее в статье про технический этаж над пентхаусом.
• Что можно поставить на террасе. Спросите письменно, можно ли ставить перголу, остекление или зимний сад и что из этого уже согласовано в проекте.
• Верхний этаж или нет. Пентхаус с террасой может стоять под чужими окнами. В 17/33 над апартаментами с террасой есть восьмой этаж, у Острова Первых верхний этаж не подтверждён.
• Исторический дом. В доме-памятнике спросите, что при реконструкции разрешено менять на крыше и фасаде. Больше о таких домах в статье про пентхаус в реконструированном доме.

• Нужен вид на Неву и крепость. Смотрите Клубный дом Приоритет на Воскресенской набережной и 17/33 Петровский остров. Дом Приоритет уже сдан. Про проверку вида есть отдельная статья: пентхаус с видом на Неву.
• Нужен исторический центр и большая площадь. Моисеенко 10 и Остров Первых: пентхаусы на девятом этаже площадью 251,3 и 286,9 м².
• Нужен вид на собор или реку в центре. Фонтанка, 130 у Троице-Измайловского собора и Приоритет у Большой Невы. Зону охраны участка напротив всё равно проверьте.
• Нужна высота и панорама города. SHEPILEVSKIY в Московском районе с пентхаусами на 24 этаже, Струны в Выборгском районе с террасами на 22 этаже. Самый дорогой метр пентхауса здесь 374 тыс. рублей в Струнах и 1 188 тыс. в SHEPILEVSKIY.
• Бюджет до 100 млн. МИРЪ, Аристократ, Коллекционер, AMO, Северный ветер, Коллекционный дом 1919, Легенда на Охте.
• Нужна сдача уже сейчас. Сданы Приоритет, SHEPILEVSKIY, AMO, Bakunina 33, Северная Корона, МИРЪ, Коллекционный дом 1919.

Сравнение высотки и малоэтажного дома подробно разобрано в статье пентхаус в высотке или в доме на 8 этажей. Подобрать пентхаус под этаж, вид и бюджет поможет команда витрины: оставить заявку.

• Ждать высоты в центре. В Центральном, Адмиралтейском и Петроградском районах новые дома витрины с подтверждённым верхним этажом не выше девяти этажей. Пентхаусы в них стоят с четвёртого по девятый этаж.
• Мерить цену этажом. На витрине пентхаус на 24 этаже стоит 1 188 тыс. за метр, апартаменты на седьмом этаже на Петровском острове до 1 786 тыс. Метр делает место.
• Не спросить про зону охраны. Вид держится, пока участок напротив под охраной. В зоне ОЗРЗ-2 рядом разрешены дома до 35 м.
• Путать апартаменты и квартиру. 17/33 Петровский остров продаётся как апартаменты. Спросите о регистрации, налоге и коммунальных платежах до задатка.
• Не проверить, что над головой. У пентхауса ниже верхнего этажа или под инженерной кровлей над потолком чужая жизнь или техника. Спросите, что там стоит.
• Верить визуализации вида. Попросите фотографию с высоты своего этажа. Купол или шпиль на картинке может оказаться за соседним домом. Риски последнего этажа собраны в статье 7 рисков последнего этажа.

• Пентхаусы. Посчитаны все квартиры и апартаменты, которые витрина пентхаусов penthouse.spb.ru отмечает пентхаусами: на верхнем этаже дома или со своей террасой. Всего 83 в 21 доме.
• Этаж. Верхним этаж назван только там, где его подтверждает сайт застройщика. Если не подтверждён, в тексте сказано только «на седьмом этаже».
• Середина цены. Медиана: половина пентхаусов дешевле, половина дороже. Медиана посчитана по всем 83 пентхаусам, по 65 не выше девятого этажа и по 18 на 11 этаже и выше.
• Цена метра. Цена пентхауса, делённая на его площадь. В полосках взят самый дорогой метр в каждом доме.
• Районы. Район дома взят из данных витрины.
• История и закон. Годы, высоты и номера законов взяты из энциклопедий, городской энциклопедии Петербурга и деловой прессы города.

Все пентхаусы с ценами и планировками собраны на витрине пентхаусов. Что считается пентхаусом, разобрано в статье что такое пентхаус.

Почему в центре Петербурга нет высоток? В 1844 году Николай I ограничил высоту частных жилых домов 11 саженями, это 23,47 м, по высоте Зимнего дворца. Сегодня центр защищают закон о зонах охраны 2009 года и статус ЮНЕСКО с 1990 года. Регламент 2008 года дал охранной зоне центра предел около 23,5 м, а новый дом в центре не может быть выше соседних исторических.

Какой высоты Зимний дворец? 23,5 м. Дворец построен в 1754-1762 годах по проекту Растрелли.

Что случилось с Охта-центром? Башню высотой 396 м хотели построить на правом берегу Невы, где регламент разрешал 40 м. ЮНЕСКО рекомендовал проект остановить. В декабре 2010 года от Охты отказались, башню перенесли на берег Финского залива. Лахта-центр высотой 462 м получил разрешение на ввод в октябре 2018 года.

Какое здание в Петербурге самое высокое? Лахта-центр, 462 м и 87 этажей. До 1962 года самым высоким зданием города был Петропавловский собор, 122,5 м со шпилем.

На каком этаже пентхаусы в центре Петербурга? На витрине новые дома Центрального, Адмиралтейского и Петроградского районов с подтверждённым верхним этажом не выше девяти этажей. Пентхаусы в них стоят с четвёртого по девятый этаж. Всего 65 из 83 пентхаусов витрины стоят не выше девятого этажа.

Сколько стоит пентхаус в центре Петербурга? Самый дорогой на витрине стоит 502,1 млн рублей: 286,9 м² с террасой на девятом этаже Острова Первых. В Моисеенко 10 пентхаус 251,3 м² стоит 435,4 млн, в Клубном доме Приоритет от 271,2 млн. Середина цены всех пентхаусов витрины 78,6 млн.