Пентхаус в высотке или в доме на 8 этажей: что выбрать в Петербурге

Слово «пентхаус» в Петербурге описывает две разные квартиры. Одна стоит под крышей дома в семь-девять этажей на Петроградской стороне или в центре. Другая стоит на двадцать четвёртом этаже башни, со своей террасой. Обе продаются как пентхаусы, и выбор между ними почти всегда оказывается выбором района и цены метра.

Счёт ниже собран по пентхаусам витрины penthouse.spb.ru: 19 домов с известной высотой, 73 пентхауса. Пентхаусом здесь считается квартира на верхнем этаже дома или квартира со своей террасой.

Медиана означает середину списка: половина пентхаусов дешевле, половина дороже. Она честнее средней цены, потому что один пентхаус за 435 млн не сдвигает её на десятки миллионов.

Дома витрины удобно разложить на три группы по верхнему этажу.

• Невысокие дома, до девяти этажей. Двенадцать домов, 30 пентхаусов. ЛДМ, Моисеенко 10, клубный дом Приоритет, Фонтанка, 130, Коллекционер, Визионер, Северная Корона, Bakunina 33, AMO, Аристократ, Светоч и Цвет Зеленогорска.
• Средняя высота, 10 и 12 этажей. Три дома, пять пентхаусов: Сампсониевский, 32, Галерная гавань и Коллекционный дом 1919.
• Высотки, от 14 этажей. Четыре дома, 38 пентхаусов: Легенда на Охте в 14 этажей, Северный ветер до 16 этажей, SHEPILEVSKIY в 25 этажей и Струны, где пентхаусы стоят на 22-м этаже.

Дальше в тексте высоткой называется дом от 14 этажей, невысоким домом дом до девяти.

Карта у двух групп разная. Из двенадцати невысоких домов десять стоят в Петроградском, Центральном и Адмиралтейском районах. Шесть из них приходятся на одну Петроградскую сторону. Ни одной высотки витрины в этих трёх районах нет: четыре высотных дома стоят в Красногвардейском, Василеостровском, Московском и Выборгском районах.

Выходит, что вопрос «высотка или восемь этажей» в Петербурге редко решается сам по себе. Хотите пентхаус на Петроградке или у Фонтанки, и дом почти наверняка окажется невысоким. Хотите двадцатый этаж, и придётся смотреть за пределами исторического центра.

Низкая линия крыш в центре города сложилась давно. В 1844 году Николай I издал указ, который установил предельную высоту частных жилых домов в Петербурге: 11 саженей, или 23,47 метра. Зимний дворец в указе прямо не назван, но его высота 23,5 метра, и частный дом по новому правилу не мог стать выше дворца. Запрет действовал до 1905 года.

Правило продержалось шестьдесят один год. О том, как устроены сами петербургские крыши, рассказывает статья о кровлях Петербурга.

В 1990 году исторический центр Санкт-Петербурга и связанные с ним комплексы памятников попали в список всемирного наследия ЮНЕСКО. В 2009 году город принял закон № 820-7 о границах зон охраны объектов культурного наследия. Он задаёт режимы использования земель в зонах охраны памятников.

Как это работает на деле, показала история Охта-центра. Башню на правом берегу Невы проектировали высотой 396 метров, хотя для участка действовало ограничение в 40 метров с допуском в 10 процентов. После споров и замечаний ЮНЕСКО в 2010 году от строительства на Охте отказались. В 2012 году башню начали строить в Лахте, далеко от исторического центра. Лахта Центр высотой 462 метра и в 87 этажей стал самым высоким зданием России и Европы.

Для того, кто выбирает пентхаус, из этой истории следует простое правило. Высотки витрины стоят за пределами исторического центра. Самые дорогие пентхаусы этого счёта стоят в Центральном и Адмиралтейском районах и на Петроградской стороне, и все они в домах до девяти этажей.

Разница в цене между группами больше двух раз.

Разброс цен у групп тоже разный. В невысоких домах самый доступный пентхаус стоит 60,1 млн, это 100,2 м² на четвёртом, верхнем этаже дома Цвет Зеленогорска. Самый дорогой стоит 435,4 млн в Моисеенко 10. В высотках самый доступный пентхаус стоит 31 млн за 86,2 м² на 22-м этаже Струн, самый дорогой 193,6 млн за 162,9 м² с террасой на 24-м этаже SHEPILEVSKIY.

Площадь объясняет разницу лишь отчасти. Медианная площадь пентхауса в невысоком доме 123,95 м², в высотке 105,25 м². Медианный пентхаус невысокого дома почти на 19 м² больше. Основную разницу в цене делает метр.

По бюджетам картина такая.

• До 50 млн. Восемнадцать пентхаусов, и все в высотках: Струны и Северный ветер. В невысоком доме витрины пентхауса дешевле 60 млн нет.
• От 50 до 100 млн. Здесь группы встречаются: 18 пентхаусов в высотках, 12 в невысоких домах и два в средних. Пентхаусы Северного ветра, Легенды на Охте и SHEPILEVSKIY соседствуют по цене с Цветом Зеленогорска, AMO, Аристократом, Коллекционером, Визионером и Северной Короной.
• Дороже 100 млн. Восемнадцать пентхаусов из тридцати в невысоких домах и только два из 38 в высотках, оба в SHEPILEVSKIY. В средней группе таких три.

Подробно о бюджетах и о том, что за них дают, рассказывают статьи о пентхаусах до 100 млн и о ценах на пентхаусы.

В невысоком доме и в высотке пентхаус чаще всего устроен по-разному. Это видно по двум признакам: стоит ли он на самом верхнем этаже и есть ли у него своя терраса.

В невысоких домах 28 пентхаусов из 30 занимают верхний этаж. Своя терраса есть только у шести: у всех пяти пентхаусов Коллекционера и у одного в Визионере. У ЛДМ, Приоритета, Моисеенко 10, Северной Короны, AMO и остальных невысоких домов пентхаус в первую очередь означает верхний этаж, высокие окна и отсутствие соседей сверху.

В высотках верхний этаж подтверждён только у десяти пентхаусов из 38: у трёх в Легенде на Охте и у семи в Северном ветре. Зато своя терраса есть у 33. В Северном ветре большая часть пентхаусов стоит на седьмом этаже, у каждого из них терраса, а дом в своих корпусах поднимается выше. В SHEPILEVSKIY пентхаусы с террасами стоят на 18-м и 24-м этажах при 25 этажах дома.

Отсюда первое практическое различие. В невысоком доме над пентхаусом обычно только крыша. В высотке над ним нередко ещё несколько этажей, и терраса может оказаться под окнами соседей сверху. Что считается пентхаусом и какие бывают террасы, разобрано в статьях что такое пентхаус и о площади террасы и коэффициенте 0,3.

SHEPILEVSKIY. Дом Element на Алтайской улице, 39, в Московском районе, 25 этажей, уже сдан. В продаже три пентхауса со своими террасами. Два стоят на 24-м этаже: 162,9 м² за 193,6 млн и 142,9 м² за 169,8 млн, метр в обоих 1 188 300 ₽. Это самая высокая цена метра среди высоток витрины. Третий пентхаус, 83,6 м² на 18-м этаже, стоит 54,3 млн. Отделка предчистовая.

Северный ветер. Квартал Брусники на Васильевском острове, корпуса до 16 этажей. Здесь 26 пентхаусов, самое большое число среди домов витрины. У 24 из них своя терраса. Цены от 34,7 млн за 76 м² до 75,3 млн за 171,4 м², медианный метр 460 094 ₽. Отделка у всех предчистовая. Сдача корпусов со II квартала 2028 года до II квартала 2029 года.

Четырнадцать пентхаусов Северного ветра стоят на седьмом этаже, шесть на восьмом, по два на третьем, девятом и пятнадцатом. На пятнадцатом, верхнем этаже своей секции, стоят два пентхауса по 110,6 м² и 108,4 м² за 51,8 и 55 млн. Террасы у них нет, зато над ними только крыша.

Струны. Дом RBI в Выборгском районе. Все шесть пентхаусов стоят на 22-м этаже, у каждого своя терраса. Площади от 86,2 до 102,1 м², цены от 31 до 36,3 млн. Метр от 355 722 до 374 110 ₽, самый доступный среди всех пентхаусов витрины. Отделка белая, сдача корпусов в I и IV квартале 2027 года.

Легенда на Охте. Дом Legenda в Красногвардейском районе, 14 этажей. Три пентхауса на верхнем этаже, 101,9, 108,4 и 108,7 м², от 75,5 до 79,5 млн. Метр от 725 900 до 740 900 ₽. Террас у этих пентхаусов нет.

Четыре высотки дают 38 пентхаусов, больше половины всех пентхаусов групп. При этом дороже 100 млн из них только два. Среди пентхаусов витрины своя терраса и высокий этаж дешевле всего обходятся в высотке.

У невысоких домов витрины другой характер. Пентхаусов в каждом доме мало, от одного до пяти, и почти все стоят на верхнем этаже.

Моисеенко 10. Fizika Development, Центральный район, девять этажей. Один пентхаус на верхнем этаже второго корпуса: 251,3 м², шесть комнат, 435,4 млн, метр 1 732 500 ₽. Это самый дорогой пентхаус и самый дорогой метр среди 73 пентхаусов групп. Сдача в III квартале 2028 года.

Клубный дом Приоритет. Еврострой, Центральный район, семь этажей, дом сдан. Оба пентхауса на седьмом, верхнем этаже: 240,7 м² за 349 млн и 180,8 м² за 271,2 млн. Метр 1,45 и 1,5 млн рублей.

Фонтанка, 130. Еврострой, Адмиралтейский район, семь этажей. Пентхаус 114,72 м² на верхнем этаже стоит 166,2 млн, метр 1 449 000 ₽. Сдача во II квартале 2029 года.

ЛДМ. Aurix, Петроградская сторона, девять этажей. Пять пентхаусов на верхнем этаже в третьем и пятом корпусах, от 123 до 131,8 м², от 135,4 до 182 млн. Метр от 1 074 247 до 1 474 760 ₽. Сдача в IV квартале 2027 года.

Коллекционер. RBI, Петроградская сторона, восемь этажей. Пять пентхаусов, у всех свои террасы. Три стоят на восьмом, верхнем этаже: 74,1, 93,6 и 93,7 м², от 78,6 до 132,5 млн. Ещё два ниже: 154,9 м² на седьмом этаже за 146 млн и 222 м² с двумя террасами на шестом за 209,2 млн. Отделки нет, сдача в IV квартале 2028 года.

Визионер. RBI, Петроградская сторона, девять этажей. Два пентхауса на верхнем этаже: 110,1 м² с террасой за 155,5 млн и 107 м² за 88,7 млн. Терраса здесь стоит заметных денег: метр в пентхаусе с террасой 1 412 450 ₽, без неё 829 104 ₽. Сдача в III квартале 2028 года.

Северная Корона. ПСК, Петроградская сторона, восемь этажей, дом сдан. Два пентхауса на верхнем этаже: 131,5 м² за 98,6 млн и 127,7 м² за 155,8 млн. Первый забронирован.

Bakunina 33. ПСК, Центральный район, девять этажей, дом сдан. Пентхаус 150,8 м² на верхнем этаже стоит 101 млн, метр 670 000 ₽, самый доступный среди невысоких домов Центрального района.

AMO. AAG, Васильевский остров, шесть этажей, дом сдан. Три пентхауса на верхнем этаже, от 112,7 до 213,2 м², от 65,6 до 123 млн.

Аристократ. Сэтл Групп, Петроградская сторона, семь этажей. Два пентхауса на верхнем этаже, 101,2 и 120,8 м², за 82 и 83,3 млн. Сдача в 2029 году.

Светоч. RBI, Петроградская сторона, четыре этажа. Пентхаус 218,4 м² на верхнем этаже стоит 117,9 млн, отделка белая, сдача в I квартале 2028 года.

Цвет Зеленогорска. RBI, Курортный район, четыре этажа. Пять пентхаусов на верхнем этаже со своими террасами, от 100,2 до 108,6 м², от 60,1 до 65,2 млн. Метр у всех пяти ровно 600 000 ₽.

Три дома средней высоты в счёте стоят отдельно, их пять пентхаусов не тянут ни к одной группе.

Коллекционный дом 1919. Element, Московский район, 12 этажей, дом введён. Три пентхауса со своими террасами на 11-м этаже: 83,3 м² за 90,3 млн, 111,2 м² за 120,5 млн и 111,4 м² за 120,7 млн. Метр у всех трёх 1 083 750 ₽. Отделка предчистовая.

Галерная гавань. ПСК, Васильевский остров, 12 этажей. Пентхаус 134,1 м² на верхнем этаже стоит 105,1 млн, без отделки, сдача в III квартале 2028 года.

Сампсониевский, 32. Legenda, Выборгский район, десять этажей, дом введён. Пентхаус 108,34 м² на верхнем этаже стоит 68,5 млн и сейчас забронирован.

Среди невысоких домов четыре уже сданы: Приоритет, Северная Корона, Bakunina 33 и AMO. Там восемь пентхаусов от 65,6 до 349 млн. Среди высоток сдан только SHEPILEVSKIY с тремя пентхаусами от 54,3 до 193,6 млн. В средней группе введены Коллекционный дом 1919 и Сампсониевский, 32.

Остальные дома строятся. Ближе всего к сдаче Струны, корпуса в 2027 году, и ЛДМ, IV квартал 2027 года. Позже всех Фонтанка, 130 и Северный ветер с последними корпусами во II квартале 2029 года, Аристократ в 2029 году.

У готового дома есть преимущество, которое особенно важно для пентхауса: террасу, вид и шум наверху видно своими глазами. На стройке это приходится представлять по визуализации. Подробнее о выборе в статье пентхаус в котловане или в готовом доме.

Высота меняет пентхаус сильнее, чем кажется в шоуруме. Перед задатком проверьте вещи, которые на экскурсии не видны.

• Что над террасой. В высотке пентхаус с террасой часто стоит ниже крыши. Посмотрите на разрезе дома, сколько этажей над вами и чьи окна смотрят на террасу.
• Ветер и ограждение. Чем выше этаж, тем строже вопрос, какая мебель и какие растения выдержат террасу. Спросите, какая высота у парапета и можно ли ставить навес.
• Лифты. В доме на 25 этажей пентхаус зависит от лифта сильнее, чем в доме на семь. Узнайте, сколько лифтов на секцию и есть ли грузовой для мебели и ремонта.
• Соседство с крышей. В невысоком доме над пентхаусом сразу кровля. Спросите, где стоит техника дома: вентиляция, кондиционеры, выходы на крышу. Шум и вибрация от неё приходятся на верхний этаж.
• Вид через пять лет. Вид с 24-го этажа закрыть труднее, чем вид с седьмого. Но в высотном районе рядом может вырасти соседняя башня. Узнайте, что разрешено строить на соседних участках.
• Отделка. Многие пентхаусы продаются без отделки или с предчистовой. На террасе это значит, что гидроизоляцию, покрытие и стоки предстоит принять отдельно.

О стёклах и шуме наверху рассказывают статьи о панорамном остеклении и о шуме на террасе.

• Нужен адрес в историческом центре или на Петроградке. Смотрите невысокие дома: ЛДМ, Коллекционер, Визионер, Северную Корону, Приоритет, Моисеенко 10, Фонтанку, 130. Высоток витрины в этих районах нет.
• Нужна терраса при бюджете до 50 млн. Это высотки: Струны от 31 млн, Северный ветер от 34,7 млн. Среди невысоких домов витрины пентхауса дешевле 60 млн нет.
• Нужен вид сверху. SHEPILEVSKIY с пентхаусами на 24-м этаже и Струны на 22-м. Это самые высокие пентхаусы витрины.
• Важно, чтобы над головой не было соседей. Невысокие дома: там 28 пентхаусов из 30 стоят на верхнем этаже. Среди высоток верхний этаж подтверждён у Легенды на Охте и у части пентхаусов Северного ветра.
• Нужно въехать сразу. Готовые невысокие дома Приоритет, Северная Корона, Bakunina 33 и AMO или готовая высотка SHEPILEVSKIY.
• Нужно много метров. Невысокие дома: медианная площадь пентхауса там 123,95 м², в высотках 105,25 м². Самые большие пентхаусы групп, 251,3 и 240,7 м², стоят в Моисеенко 10 и Приоритете.
• Нужен пентхаус в Зеленогорске. Цвет Зеленогорска в Курортном районе: четыре этажа, пять пентхаусов с террасами по 600 000 ₽ за метр.

Подобрать пентхаус под свою высоту, район и бюджет помогут на витрине: оставить заявку.

• Сравнивать пентхаусы по цене, забыв про высоту. Пентхаус за 75,3 млн в Северном ветре и пентхаус за 79,5 млн в Легенде на Охте стоят рядом по цене, но в первом своя терраса на седьмом этаже, во втором верхний этаж без террасы.
• Считать любую квартиру с террасой верхней. В высотках витрины только десять пентхаусов из 38 стоят на подтверждённом верхнем этаже. Уточните, что над вами.
• Платить за террасу без расчёта. В Визионере метр пентхауса с террасой на 583 тысячи рублей дороже метра пентхауса без неё на том же этаже. Посчитайте, сколько стоит сама терраса и как её площадь учтена в цене.
• Ждать в центре высотку. Охранные зоны и закон о зонах охраны держат силуэт центра невысоким. Хотите центр, и выбирать придётся среди домов в семь-девять этажей.
• Брать вид по визуализации. Поднимитесь на свой этаж в готовом доме или попросите снимок с высоты этажа на стройке.
• Забывать про юридический статус. Часть дорогих домов продаёт апартаменты. Проверьте в договоре, квартира это или апартаменты, подробно в статье пентхаус или апартаменты.

Цифры собраны витриной пентхаусов penthouse.spb.ru по всем пентхаусам домов витрины.

• Пентхаус означает квартиру на верхнем этаже дома или квартиру со своей террасой. Другие квартиры тех же домов в счёт не попали.
• Верхний этаж назван верхним, только когда он подтверждён сайтом застройщика.
• Группы по высоте собраны по верхнему этажу дома: до девяти этажей, 10 и 12 этажей, от 14 этажей. Струны отнесены к высоткам, потому что пентхаусы там стоят на 22-м этаже.
• В группы не попали три дома витрины с пентхаусами, у которых этажность не подтверждена. Всего в группах 19 домов и 73 пентхауса.
• Забронированные пентхаусы посчитаны вместе со свободными, они стоят на витрине.
• Медиана означает середину списка: половина цен ниже, половина выше. При чётном числе пентхаусов это среднее двух середин.
• Цена метра считается как цена пентхауса, делённая на его площадь.

Общая картина цен на пентхаусы по домам и районам в индексе пентхаусов Петербурга.

Где дешевле пентхаус в Петербурге, в высотке или в невысоком доме? В высотке. Медианный пентхаус в доме от 14 этажей стоит 51,1 млн, в доме до девяти этажей 120,4 млн. Медианный метр 460 094 ₽ против 942 480 ₽.

Есть ли пентхаусы в высотках в центре Петербурга? Среди домов витрины нет. Все четыре высотки стоят в Красногвардейском, Василеостровском, Московском и Выборгском районах. В центре и на Петроградской стороне пентхаусы продаются в домах до девяти этажей.

Сколько стоит самый дорогой пентхаус в высотке? 193,6 млн за 162,9 м² с террасой на 24-м этаже SHEPILEVSKIY. Это один из двух пентхаусов дороже 100 млн среди 38 высотных.

Какой пентхаус в высотке самый доступный? В Струнах: 86,2 м² с террасой на 22-м этаже за 31 млн. Метр в Струнах от 355 722 ₽, самый низкий среди пентхаусов витрины.

Почему в центре Петербурга не строят высотки? Указ 1844 года ограничил высоту частных жилых домов 11 саженями, 23,47 метра, так что выше Зимнего дворца они стать не могли. Указ действовал до 1905 года. С 1990 года исторический центр стоит в списке всемирного наследия ЮНЕСКО, а закон 2009 года о зонах охраны задаёт режимы застройки рядом с памятниками.

Где пентхаус чаще стоит на верхнем этаже? В невысоких домах: там 28 пентхаусов из 30 занимают верхний этаж. В высотках верхний этаж подтверждён у десяти из 38, зато у 33 есть своя терраса.