Пентхаус в историческом центре Петербурга: 6 отличий реконструкции от новостройки

Пентхаус в историческом центре Петербурга покупают в двух видах домов. Первый вид: старый дом после реконструкции. Фасад, лестницы, печи и часть стен остаются от начала прошлого века, внутри появляются лифты, инженерия и новые перекрытия. Второй вид: новый дом, построенный в квартале с памятниками вокруг. Снаружи он подстраивается под соседей, внутри устроен как любая дорогая новостройка.

В Центральном и Адмиралтейском районах на витрине пентхаусов Петербурга сейчас продаются десять пентхаусов в шести домах. Все десять стоят в новых зданиях. Старые стены есть в трёх домах статьи: в Трёх грациях на Захарьевской улице, в бывшей фабрике Светоч на Петроградской стороне и в квартале Моисеенко 10, где доходный дом 1908 года соединяют с новыми корпусами.

Медиана означает середину списка: половина пентхаусов центра дешевле 142,9 млн, половина дороже. Для сравнения, медианная цена всех 84 пентхаусов витрины 77 млн. Пентхаус в историческом центре стоит почти вдвое дороже среднего пентхауса витрины.

Прежде чем разбирать дома по одному, полезно увидеть всю разницу сразу. Таблица собрана по домам витрины: Три грации, Светоч и исторический корпус Моисеенко 10 с одной стороны, новые дома центра с другой.

Дальше каждое отличие разобрано на конкретных домах. Цифры взяты из квартир, которые продаются на витрине.

Высота старого центра задана законом почти двухвековой давности. В 1844 году Николай I подписал указ о запрете строить в Петербурге гражданские здания выше Зимнего дворца. Указ действовал до 1905 года.

В 1990 году исторический центр Петербурга и связанные с ним группы памятников вошли в список всемирного наследия ЮНЕСКО. Новые дома центра на витрине невысокие: Фонтанка, 130 поднимается на семь этажей, пентхаусы Моисеенко 10 и Острова Первых стоят на девятом. Для сравнения, на витрине есть дом за пределами центра, где квартиры с террасами продаются на 22-м этаже.

К концу XIX века богатые петербуржцы всё чаще переезжали из особняков в квартиры доходных домов. К концу века барская квартира в доходном доме почти вытеснила особняк как жильё высших слоёв города. По переписи 1890 года квартиры в 6-10 комнат составляли 9,2% петербургских квартир, в 11 комнат и больше всего 1,5%. Аренда большой барской квартиры стоила от 2 до 5 тысяч рублей в год.

Дом Шрейбера на Захарьевской улице показывает, как была устроена такая жизнь. В подвале размещались ледник, кучерская, дворницкая и две швейцарские. На первом этаже жил привратник, в мансарде работала прачечная. В каждой квартире было семь-восемь помещений: парадные залы, кухня, ванная и комнаты для прислуги. У каждой квартиры было два выхода, на парадную и на чёрную лестницу. Об устройстве верхних этажей старого города подробнее в статье о мансардах доходных домов.

Кто жил в Трёх грациях. Дом на Захарьевской улице, 41 построил архитектор Вильгельм Ван-дер-Гюхт для прусского подданного Карла Шрейбера в 1906-1907 годах. До революции здесь жили депутаты Первой городской Думы, сенаторы и высшие офицеры, часть помещений занимало посольство Норвегии. Барские квартиры в разное время снимали тайный советник Анатолий Чайковский, брат композитора, барон Владимир Штейнгель, консул Норвегии Николаи Кристиан Пребенсен и графиня Мария Келлер.

В статье три дома центра и Петроградской стороны, где в проект вошли старые здания. Они устроены по-разному, и это важно для выбора.

Три грации. Доходный дом Шрейбера стоит под охраной как объект культурного наследия. Еврострой реставрирует фасады и воссоздаёт лепнину, изразцовые печи, камины и дверные проёмы. Дом становится клубным на 22 резиденции площадью от 212 м². Потолки до четырёх метров, внутренний дворик-патио, автоматизированный паркинг. В доме шесть этажей. В продаже девять резиденций от 295,5 до 517,5 м², четыре из них на шестом этаже, от 295,5 до 365,1 м². Цены по запросу. Окончание работ в конце 2026 года. У резиденций в продаже нет террас, и витрина не отмечает их пентхаусами, хотя верхний этаж дома в продаже есть.

Светоч. Бывшая картонажно-переплётная фабрика акционерного общества «Отто Кирхнер» на Большой Пушкарской улице, 10. Здание на Большой Пушкарской построили в 1894-1895 годах, в 1918 году фабрику национализировали и назвали «Светоч». Три корпуса из шести стоят под охраной как памятники регионального значения. Комитет по охране памятников разрешил RBI ремонт, реставрацию и приспособление зданий. Реставраторы вернут историческую башенку на углу Большой Пушкарской и улицы Лизы Чайкиной, которой не стало в 1970-х годах.

В Светоче на витрине один пентхаус: квартира 218,4 м² на четвёртом, верхнем этаже корпуса В. Сейчас в продаже за 117,9 млн рублей, с белой отделкой. Метр здесь стоит 539,6 тыс. рублей, это самая низкая цена метра среди пентхаусов статьи.

Моисеенко 10. Fizika Development строит клубный квартал вокруг доходного дома 1908 года. Его построил архитектор Максим Сегаль для Николая Пундика, председателя торгово-промышленного общества «Балтика». Старый дом пятиэтажный, с мансардой. Рядом встают три новых корпуса, в квартале двухуровневый подземный паркинг.

Пентхаус Моисеенко 10 на витрине стоит на девятом, верхнем этаже второго корпуса: 251,3 м², шесть комнат, 435,4 млн рублей. Сдача в III квартале 2028 года. Старый дом пятиэтажный, так что девятый этаж квартала есть только у новых корпусов.

Моисеенко 10 полезен как пример: в одном квартале видна разница между старым и новым корпусом. В историческом доме потолки 3,3 м, в новых корпусах 3 м.

Шесть новых домов в Центральном и Адмиралтейском районах продают десять пентхаусов. У каждого своя причина цены.

Клубный дом Приоритет. Еврострой, Воскресенская набережная, 32. Дом сдан в 2022 году, въехать можно без ожидания стройки. Два пентхауса на седьмом, верхнем этаже: 240,7 м² за 349 млн рублей и 180,8 м² за 271,2 млн. Метр стоит 1,45 и 1,5 млн рублей.

Фонтанка, 130. Еврострой строит семиэтажный дом с подземным паркингом на месте Троицкого рынка. Проект прошёл историко-культурную экспертизу: эксперты проверили, как новый дом повлияет на соседние памятники, в частности на Троицкий собор. Пентхаус на седьмом, верхнем этаже: 114,7 м² за 184,7 млн рублей. Метр 1,61 млн. Сдача во II квартале 2029 года.

Остров Первых. Fizika Development, Матисов остров в Адмиралтейском районе. Рядом застройщик восстанавливает здание завода Чарльза Берда под общественное пространство. Самый дорогой пентхаус центра: шесть комнат, 286,9 м² с террасой на девятом этаже первого корпуса. Цена 502,1 млн рублей, метр 1,75 млн. Сдача в IV квартале 2028 года.

МИРЪ. RBI, Миргородская улица, Центральный район. Дом сдан. Четыре квартиры с террасами на восьмом этаже, от 91,6 до 102,6 м², цены от 66,7 до 97,5 млн рублей. Это самые доступные пентхаусы центра на витрине.

Bakunina 33. ПСК, Центральный район. Дом сдан во II квартале 2025 года. Пентхаус 150,8 м² на девятом, верхнем этаже за 101 млн рублей, без отделки. Метр 670 тыс. рублей, самая низкая цена метра среди новых домов центра.

Десять пентхаусов новых домов центра стоят от 66,7 до 502,1 млн рублей. Разброс в 7,5 раза. Медианная цена 142,9 млн, медианный метр 1,2 млн рублей.

Бюджет делит центр на три ступени.

До 100 млн рублей. Только МИРЪ: четыре квартиры с террасами на восьмом этаже в сданном доме. Площадь от 91,6 до 102,6 м², у каждой квартиры своя терраса.

От 100 до 200 млн. Bakunina 33 за 101 млн, Фонтанка, 130 за 184,7 млн и Светоч на Петроградской стороне за 117,9 млн. Разница в метре здесь втрое: 539,6 тыс. в Светоче и 1,61 млн на Фонтанке.

Дороже 200 млн. Приоритет, Моисеенко 10, Остров Первых и Три грации с ценой по запросу. Здесь площади от 180,8 до 517,5 м², и выбор сводится к вопросу, нужен ли старый дом.

Старый дом сам по себе цену не поднимает. Светоч, единственный пентхаус в историческом здании с открытой ценой, стоит дешевле всех по метру. Три самых дорогих метра у Острова Первых на Матисовом острове, у нового корпуса Моисеенко 10 и у Фонтанки, 130 на набережной.

Отличие первое: этаж. В новых домах центра на витрине пентхаусы стоят наверху. В Моисеенко 10 пентхаус на девятом этаже, в Приоритете на седьмом, на Фонтанке, 130 на седьмом. В доходном доме всё наоборот. Самая большая резиденция Трёх граций, 517,5 м² из шести комнат, стоит на втором этаже.

Причина в устройстве старого дома. Его этажи задал архитектор больше ста лет назад: квартира привратника на первом этаже, барские квартиры выше, прачечная под крышей. Реконструкция возвращает дому фасад и интерьеры, и этажи остаются такими, какими их задумали.

На шестом, верхнем этаже Трёх граций в продаже четыре резиденции от 295,5 до 365,1 м². Каждая из них в 1,4-1,75 раза меньше резиденции на втором этаже. Если нужен пентхаус с видом сверху и самой большой площадью в доме, его ищут в новом доме.

Отличие второе: потолки. Здесь старый дом выигрывает. В Трёх грациях потолки до четырёх метров. В Моисеенко 10 разница видна внутри одного квартала: 3,3 м в историческом корпусе и 3 м в новых.

Под высоким потолком иначе смотрятся люстра, карнизы и книжные шкафы во всю стену. О том, как высота потолка влияет на жизнь в пентхаусе, подробнее в статье о потолках от 3,5 метра.

Отличие третье: терраса. Ни у одной квартиры Трёх граций и Светоча на витрине нет террасы. У новых домов центра терраса есть у пяти пентхаусов из десяти: у четырёх квартир МИРЪ и у самого дорогого пентхауса на Острове Первых.

У каждого памятника есть предмет охраны: список того, что в нём обязательно сохраняют. В этом списке бывают фасад, крыша, окна, лепнина, лестницы, печи. Работы, которые его затрагивают, идут только по разрешению. Перед покупкой квартиры под крышей старого дома спросите, что именно в доме стоит под охраной.

В новых домах террасы закладывают в проект. В МИРЪ террасы на восьмом этаже, на Острове Первых терраса у пентхауса на девятом этаже. Если терраса для вас обязательна, выбор в центре сводится к новым домам. Как устроить её так, чтобы пользоваться весь год, разобрано в статье о пентхаусе с террасой.

Отличие четвёртое: охранное обязательство. Жизнь в памятнике регулирует федеральный закон «Об объектах культурного наследия» № 73-ФЗ. Статья 56.1 закона прямо говорит: охранные обязательства, которые касаются жилых помещений в многоквартирном доме, выполняют собственники этих помещений.

Для владельца пентхауса в памятнике это значит три вещи.

• Ремонт по правилам. Работы, которые затрагивают предмет охраны, идут по разрешению органа охраны памятников. В Петербурге это комитет по охране памятников.
• Общие решения. Требования, которые касаются дома целиком, выполняют все собственники или управляющая организация по решению общего собрания.
• Перепланировка с согласованием. Стену, печь или лепнину из предмета охраны без разрешения не трогают. Всё, чего нет в списке, меняют по обычным правилам.

У новостройки в центре свои правила, и они работают до стройки. Проект Фонтанки, 130 прошёл историко-культурную экспертизу: эксперты оценили, как дом повлияет на Троицкий собор и соседние памятники. Квартира в готовом новом доме под охраной не стоит, и ремонт в ней идёт по обычным правилам.

Это отличие легко пропустить на показе. Изразцовая печь в гостиной красива, и только охранное обязательство скажет, можно ли сдвинуть её при ремонте. Читайте его до задатка.

Отличие пятое: как строят. Новый дом строят с нуля: котлован, монолит, перекрытия. Реконструкция идёт внутри стен, которым больше ста лет, и инженерная часть там сложнее.

В историческом доме Моисеенко 10 фундаменты усиливают железобетонными кессонами и пересаживают дом на буровые сваи. Стальные балки перекрытий и железобетонные плиты усиливают и меняют, исторические эркеры воссоздают, утраченную кирпичную кладку восстанавливают. К концу августа 2025 года значительная часть работ по сваям и фундаментам была выполнена.

Отсюда два вопроса к застройщику. Первый: кто отвечает за старые стены после сдачи. Второй: что будет со сроком, если при вскрытии стен найдут то, чего не было в проекте. Срок проверяйте по разрешению на работы и ходу стройки. Как проверить срок сдачи дома, подробно описано в статье о сроке сдачи 2027 года.

Сроки домов статьи такие. Три грации заканчивают работы в конце 2026 года. Моисеенко 10 сдают в III квартале 2028 года. Новые дома центра частью уже готовы: Приоритет, МИРЪ и Bakunina 33 сданы. Фонтанка, 130 сдаётся во II квартале 2029 года, Остров Первых в IV квартале 2028 года.

Отличие шестое: сколько соседей и где парковаться. Объём старого дома задан участком и стенами начала прошлого века. В Трёх грациях всего 22 резиденции, у дома свой внутренний дворик-патио и автоматизированный паркинг.

Новый квартал крупнее. В Моисеенко 10 167 квартир и двухуровневый подземный паркинг на 164 машино-места, почти место на квартиру. Во дворе квартала сад с фонтанами. На Фонтанке, 130 паркинг тоже подземный.

Для владельца дорогой квартиры в центре машина нужна каждый день, поэтому уточните до задатка, сколько машино-мест положено к квартире, где они стоят и сколько стоят отдельно. В автоматизированном паркинге спросите ещё, сколько времени ждать машину утром, когда она нужна всем соседям сразу.

Показ пентхауса в историческом доме рассчитан на впечатление: высокие потолки, печь, лепнина, вид на сад. Часть важного на нём не видна.

• Что стоит под охраной. Попросите охранное обязательство дома и список предмета охраны. Там написано, что в квартире трогать нельзя.
• Что в стенах. Спросите, какие инженерные сети меняли полностью: отопление, вентиляцию, канализацию, электрику. В доме, которому больше ста лет, старая труба за новой отделкой обойдётся дорого.
• Звук сверху и снизу. Перекрытия в реконструкции меняют или усиливают. Уточните, из чего сделаны новые перекрытия и какая у них звукоизоляция.
• Лифт. Доходный дом строили с парадной и чёрной лестницами. Спросите, где стоит лифт, на какие этажи ходит и в какую часть квартиры приходит. О лифте прямо в квартиру есть отдельная статья о персональном лифте.
• Что над потолком. Узнайте, что находится над квартирой верхнего этажа: чердак, кровля или техника дома, и кто этим владеет. Подробнее в статье о техническом этаже над пентхаусом.
• Окна. Если окна стоят в предмете охраны, их размер и рисунок рам менять нельзя. Спросите, какие окна поставят и кто их согласовал.

В новом доме центра на показе не видно другого: что построят вокруг, где ляжет тень от соседей, насколько шумна улица. Визуализация показывает дом с высоты, на которой никто не живёт. Попросите вид с вашего этажа и поднимитесь на стройку, если можно.

• Нужна история дома. Три грации: доходный дом 1906-1907 годов напротив Таврического сада, потолки до четырёх метров, изразцовые печи. Взамен нет террас, ремонт по правилам памятника, цена по запросу. О квартирах у сада подробнее в статье о пентхаусах у Таврического сада.
• Нужен старый дом за разумный метр. Светоч на Петроградской стороне: квартира 218,4 м² на верхнем этаже за 117,9 млн, метр 539,6 тыс.
• Нужен компромисс. Моисеенко 10: исторический дом с потолками 3,3 м и новые корпуса с пентхаусом на девятом этаже. Паркинг на 164 места под кварталом.
• Нужна терраса. МИРЪ и Остров Первых. Других пентхаусов с террасой в центре на витрине нет.
• Хочу въехать сразу. Приоритет, МИРЪ, Bakunina 33. Все три дома сданы.
• Главное вода. Остров Первых на Матисовом острове, Приоритет на Воскресенской набережной, Фонтанка, 130 на набережной Фонтанки.

Если вы сравниваете готовый дом со стройкой, полезно прочитать статью о выборе между котлованом и готовым домом. Подобрать пентхаус в центре под ваш бюджет и срок можно через заявку на витрине.

• Считать старый дом дороже нового. Метр в Светоче 539,6 тыс. рублей, в новом доме на Фонтанке, 130 1,61 млн. Сравнивайте метр, вид и срок сдачи.
• Ждать самую большую квартиру наверху. В Трёх грациях самая большая резиденция на втором этаже. В Моисеенко 10 старый дом пятиэтажный, и пентхаус квартала стоит на девятом этаже нового корпуса.
• Планировать террасу на крыше памятника. Если крыша стоит в предмете охраны, террасу на ней без разрешения не сделать. Узнайте это до покупки.
• Не читать охранное обязательство. Обязанности по памятнику переходят на собственника квартиры. Печь, лепнина и стены из предмета охраны остаются на своих местах.
• Покупать по фото фасада. Отреставрированный фасад ничего не говорит о трубах и проводке. Спросите, что заменили полностью.
• Путать квартиру и апартаменты. Проверьте назначение помещения в договоре. Разница видна в регистрации и налогах, подробнее в статье о пяти различиях пентхауса и апартаментов.

Цифры собраны витриной пентхаусов penthouse.spb.ru по квартирам, которые сейчас в продаже на витрине.

• Пентхаус означает квартиру на верхнем этаже дома или квартиру со своей террасой.
• Исторический центр в расчёте означает Центральный и Адмиралтейский районы. В них на витрине десять пентхаусов в шести домах.
• Светоч стоит на Петроградской стороне. Он дан для сравнения, в счёт центра его не включали.
• Три грации в расчёте цен не участвуют: цены резиденций по запросу.
• Медиана означает середину списка: половина цен ниже, половина выше.
• Цена метра означает цену квартиры, делённую на её площадь.
• Высота потолков дана для Трёх граций и Моисеенко 10.

Самые дорогие квартиры города разобраны в статье о самых дорогих квартирах Петербурга. Все пентхаусы центра с ценами и планировками есть на витрине пентхаусов.

Сколько стоит пентхаус в историческом центре Петербурга? Десять пентхаусов в новых домах Центрального и Адмиралтейского районов стоят от 66,7 до 502,1 млн рублей. Медианная цена 142,9 млн, медианный метр 1,2 млн.

Есть ли пентхаусы в старых домах центра? В Трёх грациях продаются резиденции на шестом, верхнем этаже дома, от 295,5 до 365,1 м², цены по запросу. На Петроградской стороне в бывшей фабрике Светоч продаётся квартира 218,4 м² на верхнем этаже за 117,9 млн рублей.

Чем пентхаус в реконструированном доме отличается от новостройки? Шестью вещами: самая большая квартира может стоять внизу (в Трёх грациях на втором этаже), потолки выше, террас нет, ремонт идёт по правилам памятника, стройка сложнее, соседей меньше.

Можно ли сделать перепланировку в доме-памятнике? Без разрешения меняют только то, чего нет в предмете охраны. Работы с предметом охраны согласует комитет по охране памятников. Охранное обязательство дома выполняют собственники квартир.

Где в центре пентхаус с террасой? В новых домах: четыре квартиры с террасами в МИРЪ от 66,7 до 97,5 млн и пентхаус 286,9 м² с террасой на Острове Первых за 502,1 млн.

Есть ли готовые дома с пентхаусами в центре? Да. Приоритет на Воскресенской набережной, МИРЪ на Миргородской улице и Bakunina 33 в Центральном районе сданы. Пентхаусы в них от 66,7 до 349 млн рублей.