Мансарды доходных домов: кто жил под крышами Петербурга в 1900-х и сколько стоит верхний этаж сейчас

Слово «мансарда» в Петербурге долго означало бедность. Достоевский поселил Раскольникова в каморке, которая «приходилась под самою кровлей высокого пятиэтажного дома и походила более на шкаф, чем на квартиру». Пушкин в неоконченной поэме «Езерский» отправил бедного чиновника «в конурку пятого жилья». Литература повторяла быт: наверх поднимались те, кому не хватало денег на этаж пониже.

Через сто лет счёт этажей перевернулся. В шести новостройках витрины метр наверху или с террасой дороже метра ниже, от 6% до трёх раз. В Визионере метр на девятом этаже с террасой стоит до трёх раз дороже метра на втором. Как это случилось, видно по истории петербургской мансарды: от холодного чердака до мастерской художника и квартиры поэта в башне.

Жилой этаж под крутой изломанной крышей назван по имени французского архитектора Франсуа Мансара. В 1630 году он впервые приспособил пространство под кровлей для жилья и хозяйства. Дома Мансара в Париже середины XVII века сделали такие крыши модными, и с тех пор чердачный этаж под скатной ломаной кровлей называют мансардой.

В Россию мода на мансарды пришла в начале XVIII века вместе с петровским барокко. Новую столицу строили по европейским образцам, и многие петербургские здания сразу проектировали с жилым этажом под крышей.

С начала XIX века города быстро росли, в них ехали работать, и мансарды заселили в основном бедные люди. В XX веке дома стали строить индустриальным способом, в архитектуре взяли верх плоские кровли, и о мансардах почти забыли. В России снова их начали строить в первой половине 1990-х годов, когда появились новые материалы и технологии.

Подробнее о том, как менялись петербургские крыши, рассказывает статья о кровлях Петербурга.

Доходный дом строили, чтобы сдавать в нём квартиры. Первые такие дома в Петербурге появились ещё в XVIII веке, но тогда под сдачу лишь приспосабливали обычные здания. Целенаправленно доходные дома начали строить с середины XIX века. Большая часть домов конца XIX и начала XX века стоит до сих пор и остаётся жилой.

Внутри доходного дома цены шли лестницей. Множество беднейших семей жило в мелких квартирах дворовых флигелей, в мансардах, мезонинах и на чердаках. Жить на чердаке разрешалось, но заселяли его реже подвала: в мансардах дореволюционного Петербурга жили 22 тысячи человек, вдвое меньше, чем в подвалах.

Холод и сырость. Отчёты медицинской полиции описывали верх дома одной фразой: «Все чердачные помещения холодные, со следами сырости на потолке». Самые неблагоустроенные квартиры стояли в подвалах, на первых этажах и в мансардах.

Без кухни. В конце XIX века 53% однокомнатных квартир Петербурга не имели кухни. Из всех квартир без кухни 40% приходилось на подвалы и 30% на мансарды.

Низкий потолок. В обычной квартире доходного дома потолок поднимался на 3,5-4,2 м. В подвалах и мансардах высота начиналась от четырёх аршин, это 2,8 м. Парадные комнаты барских квартир того же времени имели потолки до 5,3 м, почти вдвое выше мансардных.

Кто снимал. Самый верх дома, чердаки и мансарды, занимали богема, студенты и армейские отставники. Маленькие квартиры снимали холостые мелкие чиновники, стенографистки, акушерки, студенты. Мелкие чиновники были четвёртой по численности группой одиноких петербуржцев после рабочих, военных и учащихся.

Сколько платили. Угол-каморка стоил от 6 до 12 рублей в месяц. Передний угол у окна стоил 5 рублей, задний угол у печки 3 рубля. Комната в квартире у Сенной площади обходилась до 45 рублей в год. Бедность в Петербурге обходилась дорого на единицу площади: жилец угла платил 46,8 рубля в год за квадратный аршин пола, а в хорошей квартире аршин стоил 19,3 рубля.

Барские квартиры располагались в бельэтаже или на втором этаже. По переписи 1890 года квартиры в 6-10 комнат составляли 9,2% всех петербургских квартир, в 11 комнат и больше 1,5%. Барским образом жизни из них жила чуть больше половины: такие квартиры занимали 7,2% жилья города.

В конце XIX века в домах начали появляться лифты. В объявлениях о сдаче барской квартиры всегда писали, есть ли в доме «подъёмная машина»: лифт считался признаком дорогого жилья.

Пока на пятый этаж поднимались пешком, верх дома проигрывал бельэтажу сразу по трём статьям: лестница, холод и низкий потолок. Подъёмная машина сняла первую из них.

О том, как от мансарды дошло до слова «пентхаус», рассказывает статья об истории пентхаусов. Как лифт сегодня доходит прямо до двери квартиры, разобрано в статье о персональном лифте.

В 1844 году Николай I подписал указ: гражданские здания в Петербурге не строить выше Зимнего дворца. Предел составлял 11 саженей, 23,4 м. Церкви под указ не подпадали.

Для хозяина доходного дома каждая лишняя квартира означала лишнюю плату за наём, и запрет обходили. Над карнизом надстраивали мансарды под скатной крышей. На углах ставили башни, в которых тоже жили. Эркеры, начиная со второго этажа, прибавляли площадь квартирам выше.

Башенки на рядовых домах особенно полюбили на Петроградской стороне. Современники их не одобряли и называли «московской модой». О домах района той эпохи есть отдельная статья о Петроградской стороне до 1917 года.

Двор тоже подчинялся правилам. Строительный устав 1857 года требовал на каждом участке хотя бы один двор площадью 30 квадратных саженей, это 136,5 м², с проездом на улицу или в соседний двор шириной от 3,19 м. Дом не мог расти ни вверх выше дворца, ни вглубь без двора, и хозяева заселяли всё, что оставалось: подвал, флигель, чердак.

Так верх петербургского дома получил знакомые формы: мансарда под скатом крыши, башня на углу, эркер на фасаде.

На рубеже веков у мансарды появились жильцы, которые выбирали её сами. Им был нужен свет, простор и город под окном.

Мастерская на Биржевой линии. В 1897 году художник Архип Куинджи переехал в дом на Биржевой линии, 18. В доме была огромная мансарда, пристроенная к дому после 1887 года, с видом на Стрелку Васильевского острова и Петроградскую сторону. Здесь Куинджи прожил последние годы, до смерти в 1910 году. Дом построен в 1842 году по проекту А. Х. Пеля и перестроен в 1870-х годах Л. Ф. Шперером. В нём жили и другие художники, среди них Иван Крамской и братья Чернецовы. С 1993 года в квартире работает музей, это единственная сохранившаяся историческая мастерская художника в Петербурге.

Башня на Таврической. Доходный дом на Таврической улице, 35 построен в 1903-1904 годах по проекту М. Н. Кондратьева. Угол дома выходит круглым выступом, его венчает башня с куполом. В 1905 году поэт Вячеслав Иванов с женой, писательницей Лидией Зиновьевой-Аннибал, поселился на последнем этаже, в квартире в башне. Квартиру так и прозвали: «Башня».

По средам в 1905-1907 годах сюда поднимались Александр Блок, Андрей Белый, Зинаида Гиппиус, Дмитрий Мережковский, Михаил Кузмин, Фёдор Сологуб, Николай Гумилёв, Лев Бакст, Константин Сомов, Мстислав Добужинский, Всеволод Мейерхольд, Николай Бердяев. В том же доме в 1906-1908 годах работала художественная школа Е. Н. Званцевой. Иванов жил в Башне до 1913 года.

Обе истории про одно: верх дома ценили за то, чего нет внизу. Куинджи выбрал мансарду с видом на Стрелку, Иванов квартиру в башне на последнем этаже. Свет и вид сейчас делают пентхаус дороже квартиры этажом ниже. Как выглядел верх главного проспекта города в те же годы, рассказывает статья о верхних этажах Невского.

Лучше всего перемену видно внутри одного дома, где квартиры наверху и внизу продаются одновременно. Здесь не мешают район, застройщик и год сдачи: разница в цене метра идёт от этажа и террасы.

Визионер. Пентхаус 110,1 м² с террасой на девятом, верхнем этаже стоит 155,5 млн, метр в нём 1 412 450 ₽. Квартиры второго и третьего этажей того же первого корпуса площадью от 161 до 169 м² стоят от 79,6 до 93,1 млн, метр от 470 до 577 тысяч. Пентхаус на девятом этаже второго корпуса без террасы стоит 829 тысяч за метр. Терраса здесь поднимает цену метра на 70%.

Фонтанка, 130. Пентхаус 114,72 м² на седьмом, верхнем этаже стоит 166,2 млн, это 1 449 000 ₽ за метр. Квартиры от 150,85 до 152,72 м² на четвёртом, пятом и шестом этажах стоят от 122,1 до 135,1 млн. Квартира наверху меньше на 36 м², но дороже самой дорогой квартиры ниже на 31 млн.

Коллекционер. На шестом и седьмом этажах метр в пентхаусах с террасами одинаковый, 942 480 ₽. На восьмом, верхнем этаже он поднимается до 1,06-1,41 млн. Самый дорогой метр у квартиры 93,7 м² с двумя террасами.

Bakunina 33. Здесь разница скромная. Квартира 150,8 м² на девятом, верхнем этаже стоит 670 тысяч за метр, квартиры восьмого этажа 630 тысяч. Ни у одной из этих квартир нет террасы, поэтому здесь видно, сколько стоит сам по себе верхний этаж: 6%.

Бывает и иначе. В ЛДМ самая дорогая квартира стоит на третьем этаже: 428,5 м² за 436,1 млн. Пентхаусы девятого, верхнего этажа там дешевле в рублях, но их метр выше: от 1,07 до 1,47 млн ₽ против 1,02 млн у квартиры третьего этажа.

На витрине 84 пентхауса в 22 домах. Пентхаусом здесь считается квартира на верхнем этаже дома или квартира со своей террасой. Медианная цена 77 млн рублей: половина пентхаусов дешевле, половина дороже. Самый доступный стоит 31 млн, самый дорогой 502,1 млн, разница в шестнадцать раз.

До 50 млн. 18 пентхаусов в двух домах: Струны и Северный ветер. Самый доступный стоит 31 млн: 86,2 м² с террасой на 22-м этаже Струн, с белой отделкой, сдача в IV квартале 2027 года. В Северном ветре пентхаусы этой ступени стоят от 34,7 млн за 76 м² с террасой.

От 50 до 100 млн. 36 пентхаусов в двенадцати домах. Здесь большие пентхаусы Северного ветра площадью до 172,3 м², почти все с террасами, пять пентхаусов с террасами Цвета Зеленогорска на четвёртом, верхнем этаже, четыре пентхауса с террасами в готовом доме МИРЪ в Центральном районе, три пентхауса Легенды на Охте на 14-м, верхнем этаже.

От 100 до 200 млн. 24 пентхауса в двенадцати домах. Сюда входят пять апартаментов с террасами в 17/33 Петровский остров, все пять пентхаусов ЛДМ на девятом этаже, пентхаусы SHEPILEVSKIY на 24-м этаже, Коллекционного дома 1919 на 11-м этаже, Галерной гавани на 12-м.

Дороже 200 млн. Шесть пентхаусов в пяти домах. О них отдельная глава ниже.

Остров Первых. Шестикомнатная квартира 286,89 м² с террасой на девятом этаже первого корпуса стоит 502,1 млн, или 1,75 млн рублей за метр. Это самый дорогой пентхаус витрины. Дом строит Fizika Development в Адмиралтейском районе, сдача в IV квартале 2028 года.

Моисеенко 10. Квартира 251,3 м² на девятом, верхнем этаже второго корпуса стоит 435,4 млн, метр 1 732 500 ₽. Дом в Центральном районе строит тот же застройщик, сдача в III квартале 2028 года.

Клубный дом Приоритет. Два пентхауса на седьмом, верхнем этаже: 240,7 м² за 314,1 млн и 180,8 м² за 244,1 млн. Метр 1,31 и 1,35 млн. Дом Еврострой в Центральном районе сдан в IV квартале 2022 года, жить в нём можно сразу.

17/33 Петровский остров. Апартаменты 130,8 м² с террасой на седьмом этаже стоят 233,6 млн, метр 1 785 714 ₽. Это самый дорогой метр среди пентхаусов витрины. Весь дом продаётся как апартаменты, дом строит Element.

Коллекционер. Пентхаус 222 м² с двумя террасами на шестом этаже стоит 209,2 млн. Дом RBI в Петроградском районе, сдача в IV квартале 2028 года.

Три грации на Захарьевской, 41 построили в 1906-1907 годах по проекту архитектора Вильгельма Ван-дер-Гюхта для прусского подданного Карла Шрейбера. Это доходный дом той эпохи, когда под крышами петербургских доходных домов жили студенты, богема и мелкие чиновники.

Еврострой продаёт в доме 22 резиденции площадью от 212 до 515 м². Потолки до четырёх метров, на фасадах балконы и эркеры. На шестом этаже продаются четыре резиденции площадью от 295,5 до 365,1 м².

В число пентхаусов витрины резиденции дома не входят: террас у них нет. Для истории это всё равно показательный дом: его построили в те годы, когда под крышами доходных домов жили студенты и богема. Сейчас в нём продаются резиденции со второго по шестой этаж.

Пентхаус под крышей покупают за вид и небо, а эти части квартиры на стройке и в шоуруме видно хуже всего. Перед задатком выясните шесть вещей.

• Что над головой. Спросите, что стоит на кровле над квартирой: вентиляция, лифтовые машинные помещения, антенны. Об этом подробно в статье о техническом этаже над пентхаусом.
• Высота под скатом. В мансарде 1900-х потолок начинался от 2,8 м. В новых домах со скатной или ступенчатой крышей высота тоже бывает разной в разных комнатах. Попросите план с высотами по каждой комнате.
• Терраса. Кто отвечает за гидроизоляцию, какую нагрузку выдерживает пол, можно ли ставить кадки и навес. Как площадь террасы учитывают в цене, разобрано в статье о коэффициенте 0,3.
• Лифт до этажа. Доходит ли лифт до верхнего этажа или последний пролёт придётся проходить пешком.
• Квартира или апартаменты. Проверьте в договоре. В 17/33 Петровский остров весь дом продаётся апартаментами. Разница в регистрации и налоге разобрана в статье о пентхаусе и апартаментах.
• Исторический дом. В историческом доме спросите, какие работы в квартире запрещены и кто согласует перепланировку и замену окон.

• Нужно въехать сразу. В восьми сданных домах 19 пентхаусов: клубный дом Приоритет, Северная Корона, SHEPILEVSKIY, AMO, Bakunina 33, МИРЪ, Сампсониевский, 32 и Коллекционный дом 1919. Самый дорогой из них в Приоритете за 314,1 млн, самый доступный в SHEPILEVSKIY за 54,3 млн.
• Нужна своя терраса. Терраса есть у 58 пентхаусов из 84. Больше всего их в Северном ветре, Струнах и 17/33 Петровский остров.
• Нужно, чтобы сверху никого не было. На верхнем этаже дома стоят 40 пентхаусов из 84. Из них 14 одновременно с террасой: в Коллекционере, Северном ветре, Визионере, Цвете Зеленогорска.
• Нужен исторический центр. Моисеенко 10, клубный дом Приоритет, МИРЪ и Bakunina 33 стоят в Центральном районе, Фонтанка, 130 в Адмиралтейском.
• Нужна постоянная регистрация. Исключите апартаменты 17/33 Петровский остров и проверьте статус выбранного пентхауса в договоре.
• Бюджет до 50 млн. 18 пентхаусов в Струнах и Северном ветре, все с террасами. Сдача от 2027 до 2029 года.

Подобрать пентхаус по этажу, террасе и сроку сдачи можно на витрине пентхаусов. Чтобы получить планировки и список свободных квартир под крышей, можно оставить заявку.

• Думать, что пентхаус всегда на самом верху. В SHEPILEVSKIY 25 этажей, а пентхаусы с террасами продаются на 24-м и 18-м. Пентхаусом считается и квартира с террасой ниже верхнего этажа. Спросите, что находится над квартирой.
• Сравнивать цену квартиры. Сравнивайте цену метра в одном доме. В Bakunina 33 верхний этаж дороже нижнего на 6%, в Визионере в 2,4-3 раза.
• Верить визуализации террасы. Попросите план террасы с размерами и узнайте, что видно с неё на уровне глаз. Вид на рендере снят с высоты птичьего полёта.
• Забыть про скат и потолок. Мансарда 1900-х была низкой. Новая квартира под крышей тоже может иметь комнату с меньшей высотой, это меняет расстановку мебели.
• Путать апартаменты с квартирой. Самый дорогой метр среди пентхаусов витрины у апартаментов 17/33 Петровский остров. Разница в налогах и регистрации проявится после покупки.

Цифры по домам посчитаны витриной пентхаусов penthouse.spb.ru по всем квартирам и апартаментам домов витрины, которые сейчас в продаже.

• Пентхаус. Квартира или апартаменты на верхнем этаже дома или со своей террасой. Учтены только те, которые витрина показывает пентхаусами. Остальные квартиры тех же домов в число пентхаусов не входят.
• Верхний этаж. Этаж называется верхним, только если это подтверждено сайтом застройщика.
• Медиана. Середина списка: половина цен ниже, половина выше.
• Цена метра. Цена квартиры, поделённая на её площадь. В таблице сравнения этажей участвуют все квартиры дома в продаже, в том числе не пентхаусы.

Подробный разбор цен на пентхаусы по районам есть в индексе пентхаусов Петербурга, а что считается пентхаусом, разобрано в статье что такое пентхаус.

Кто жил в мансардах Петербурга в начале XX века? Богема, студенты, армейские отставники, мелкие чиновники и бедные семьи. Всего в мансардах дореволюционного Петербурга жили 22 тысячи человек, вдвое меньше, чем в подвалах.

Почему верхний этаж доходного дома был дешёвым? Мансарды были холодными и сырыми, потолок начинался от 2,8 м, у многих квартир не было кухни. Лифты появились только в конце XIX века, до этого наверх поднимались пешком.

Откуда слово «мансарда»? От имени французского архитектора Франсуа Мансара. В 1630 году он впервые приспособил пространство под крышей для жилья.

Почему в Петербурге так много домов с мансардами и башенками? С 1844 года гражданские здания нельзя было строить выше Зимнего дворца, 11 саженей. Хозяева доходных домов добирали площадь мансардами и угловыми башнями над карнизом.

Сколько стоит пентхаус в Петербурге сейчас? На витрине 84 пентхауса в 22 домах, сейчас в продаже от 31 до 502,1 млн рублей. Медианная цена 77 млн. Дороже 100 млн 30 пентхаусов.

Где посмотреть историческую мансарду? В музее-квартире Архипа Куинджи на Биржевой линии, 18. Это единственная сохранившаяся историческая мастерская художника в Петербурге, с мансардой и видом на Стрелку Васильевского острова.