Элитные пентхаусы в Питере: цены и что на них влияет

Пентхаус на этой витрине означает квартиру на верхнем этаже дома или квартиру со своей террасой. В разборе 78 таких квартир и апартаментов в 21 новостройке Петербурга. Половина из них дешевле 73,5 млн рублей, половина дороже. Медианный метр 600 тысяч рублей.

Медиана означает середину списка. Если выстроить все 78 пентхаусов по цене, посередине окажутся квартиры за 73,4 и 73,7 млн. Средняя цена для такого рынка плохая мерка: один пентхаус за 502 млн сдвигает её сразу на миллионы.

Само слово старое. Оно идёт от старофранцузского apentis, пристройка, и долго означало простую пристройку с односкатной крышей или небольшое строение у основного здания. Роскошной квартирой на крыше пентхаус стал в Нью-Йорке: первым известным считают пентхаус на крыше отеля «Плаза» с видом на Центральный парк, построенный в 1923 году. После него такие квартиры быстро появились в крупных городах США.

Слово «элитный» в рекламе пишут щедро, поэтому надёжнее считать по деньгам и по классу дома. Цену пентхауса двигают пять вещей: класс дома, высота и верхний этаж, терраса, адрес у воды и готовность дома. У каждой своя цена, и в одном и том же доме она меняет метр почти вдвое.

Короткий ответ: от 31 до 502,1 млн рублей. Длинный ответ зависит от бюджета, потому что на каждой ступени рынок устроен по-своему.

До 50 млн. Здесь 18 пентхаусов в двух домах. Двенадцать из них в доме Северный ветер на Васильевском острове, шесть в доме Струны в Выборгском районе. Это квартиры площадью от 74 до 120 м² с террасами. Северный ветер относится к бизнес-классу, у Струн класс в базе не указан.

От 50 до 100 млн. Самая широкая ступень: 36 пентхаусов в 12 домах. Здесь уже есть выбор района, класса и готовности. На этой ступени шесть сданных домов, среди них AMO, МИРЪ, Коллекционный дом 1919 и Северная Корона, и в них можно въехать без ожидания стройки. Подробный разбор этой ступени в статье о пентхаусах до 100 млн.

От 100 до 200 млн. 19 пентхаусов в 11 домах. С этой суммы начинаются ЛДМ и Фонтанка, 130, а также верхние этажи Коллекционера и Визионера. Площади здесь от 93,6 до 218,4 м², и цену уже делает метр: в ЛДМ он доходит до 1,47 млн.

Дороже 200 млн. Пять квартир. Две в клубном доме Приоритет на Воскресенской набережной, по одной в Острове Первых, Моисеенко 10 и Коллекционере. Каждая штучная, и сравнивать её приходится с четырьмя соседями по списку.

Самый дорогой пентхаус города продаётся в первом корпусе Острова Первых. Шесть комнат, 286,9 м², девятый этаж, терраса, 502,1 млн рублей. Метр в нём стоит ровно 1,75 млн, это самый дорогой метр среди всех пентхаусов Петербурга. Сдача в IV квартале 2028 года.

Второе место у дома Моисеенко 10 в Центральном районе. Квартира на девятом, верхнем этаже второго корпуса: шесть комнат, 251,3 м², 435,4 млн. Метр 1,73 млн, почти как в Острове Первых. Сдача в III квартале 2028 года.

Класс дома задаёт ориентир, но в пентхаусах он работает неожиданно. Если разложить все 78 пентхаусов по классам, картина такая.

Из этих полосок следуют три вещи.

Элитный и премиум в пентхаусах сравнялись. Медианный метр у обоих классов 1,08 млн рублей. Разница меньше тысячи рублей за метр. На верхнем этаже класс дома перестаёт быть главной причиной цены: в премиальном Острове Первых метр стоит 1,75 млн, а в элитном доме МИРЪ есть пентхаус по 728 тысяч.

Бизнес-класс тянет вниз один дом. 26 пентхаусов бизнес-класса из 40 стоят в доме Северный ветер, и метр там от 416 до 535 тысяч. Без него медианный метр бизнес-класса 876 тысяч. Пентхаусы Коллекционера и SHEPILEVSKIY тоже числятся бизнес-классом, но метр в них доходит до 1,19 и 1,41 млн.

Делюкс держится особняком. В продаже два пентхауса клубного дома Приоритет, оба на седьмом, верхнем этаже. 240,7 м² стоят 349 млн, 180,8 м² стоят 271,2 млн. Метр 1,45 и 1,5 млн. Дом сдан в декабре 2022 года, и здесь продаётся самый дорогой готовый пентхаус города.

Для элитного класса в Петербурге у пентхаусов есть ещё одна особенность: их мало. Элитных и делюкс-пентхаусов в продаже 13 в пяти домах. Под требование «элитный дом, Петроградка, сдача в 2027 году» подходят только пять квартир ЛДМ. Выбор на самом верху рынка узкий, и это тоже часть цены.

Внутри одного дома цена метра расходится сильнее, чем между классами. Лучше всего это видно на парах квартир, где совпадает всё, кроме одной вещи.

Высота. В доме SHEPILEVSKIY в Московском районе три пентхауса с террасами. На 18-м этаже 83,6 м² стоят 54,3 млн, метр 650 тысяч. На 24-м этаже 162,9 м² стоят 193,6 млн, метр 1,19 млн. Шесть этажей разницы почти удваивают метр. Дом сдан, отделка у всех трёх предчистовая, так что разницу дают высота и площадь.

Верхний этаж. В Коллекционере на улице Чапыгина пять пентхаусов с террасами. На шестом и седьмом этажах метр стоит 942 тысячи. На верхнем, восьмом, от 1,06 до 1,41 млн. Самый дорогой метр у квартиры 93,7 м² с двумя террасами: 132,5 млн. Выше этажей в доме нет.

Терраса. В Визионере два пентхауса на девятом, верхнем этаже. Квартира 110,1 м² с террасой стоит 155,5 млн. Квартира 107 м² без террасы стоит 88,7 млн. Разница в площади три метра, в цене 66,8 млн. Квартиры стоят в разных корпусах, поэтому разницу дают и терраса, и корпус. Как считают площадь террасы в договоре, разобрано в статье о коэффициенте 0,3.

Корпус и вид. В ЛДМ две квартиры по 127,5 м² на девятом, верхнем этаже. Одна в третьем корпусе стоит 171,2 млн, другая в пятом корпусе 137 млн. В Северной Короне на верхнем, восьмом этаже квартира 127,7 м² стоит 155,8 млн, а квартира 131,5 м² в соседнем корпусе 98,6 млн. Этаж один, площадь та же или почти та же, а цена расходится на десятки миллионов. Причину такой разницы лучше выяснить на месте: куда смотрят окна и что стоит напротив.

Площадь меняет цену, метр почти нет. В Коллекционном доме 1919 три пентхауса с террасами на 11-м этаже. 83,3 м², 111,2 м² и 111,4 м² стоят по одному и тому же метру: 1 083 750 рублей. В Цвете Зеленогорска пять пентхаусов от 100,2 до 108,6 м², и у всех метр ровно 600 тысяч. Большая квартира стоит дороже, но скидки за метры застройщики в этих домах не дают.

Всего из 78 пентхаусов 52 продаются с террасой. Остальные 26 стоят на верхнем этаже без террасы. 14 квартир совмещают то и другое: верхний этаж и свою террасу.

Самые дорогие метры среди пентхаусов Петербурга выглядят так:

• Остров Первых, Матисов остров: 1,75 млн ₽ за метр.
• Моисеенко 10, Центральный район: 1,73 млн ₽.
• Клубный дом Приоритет, Воскресенская набережная: 1,5 млн ₽.
• ЛДМ, Петроградская сторона: 1,47 млн ₽.
• Фонтанка, 130, набережная Фонтанки: 1,45 млн ₽.

Три дома из пяти стоят прямо у воды: Остров Первых на берегу Невы, Приоритет на Воскресенской набережной, Фонтанка, 130 на набережной Фонтанки.

Самый дорогой метр города стоит на бывшей заводской земле. При Петре I на Матисовом острове стоял форпост, потом здесь работали небольшие казённые и частные предприятия. В 1792 году шотландец Чарльз Берд основал товарищество с тестем Францем Морганом. Товарищество выросло из небольшого завода Моргана на Матисовом острове в большое производство. Так появился первый частный механический и литейный завод Петербурга.

На этом заводе в 1815 году построили «Елизавету», первый пароход в России. Длина 18,3 метра, паровая машина в четыре лошадиные силы, гребные колёса. Первый рейс прошёл 3 ноября 1815 года из Петербурга в Кронштадт и занял 3 часа 15 минут. На заводе делали детали для мостов, отлили решётку Казанского собора и ангела на Александровской колонне.

В советское время здесь работал фольгопрокатный завод. Он закрылся в 2000-х годах, и около двадцати лет территория стояла без дела. В феврале 2025 года участок на Перевозной улице купила Fizika Development. По проекту на острове встают три жилых дома до 11 этажей, старое здание завода Берда восстанавливают, вдоль воды идёт новая набережная.

По числу пентхаусов первым идёт Васильевский остров: 30 квартир, из них 26 в Северном ветре. Медианная цена пентхауса здесь 53,6 млн. На Петроградской стороне 17 пентхаусов в шести домах, медиана 135,4 млн. В Центральном районе восемь пентхаусов, от 66,7 до 435,4 млн. В Адмиралтейском районе всего два, но оба дороже 160 млн.

Разница между Васильевским островом и Петроградкой по медиане больше 80 млн. Метр тоже разный: в Северном ветре он от 416 до 535 тысяч, а на Петроградской стороне самый дешёвый метр среди пентхаусов 540 тысяч, у апартаментов в Светоче.

Из 78 пентхаусов 19 продаются в домах, которые уже сданы. Это Приоритет, Северная Корона, AMO, МИРЪ, Bakunina 33, SHEPILEVSKIY, Коллекционный дом 1919 и Сампсониевский, 32. Цены в них от 54,3 до 349 млн.

Северная Корона. Дом ПСК на Петроградской стороне сдан в IV квартале 2023 года. Два пентхауса на верхнем, восьмом этаже: 127,7 м² за 155,8 млн и 131,5 м² за 98,6 млн. Вторая квартира в брони. Отделки нет у обеих.

МИРЪ. Дом RBI в Центральном районе сдан. Четыре пентхауса на восьмом этаже, у каждого терраса, у трёх ещё и лоджия. Площади от 91,6 до 102,6 м², цены от 66,7 до 97,5 млн, все без отделки. Это самые доступные пентхаусы элитного класса в городе.

AMO. Дом AAG на Васильевском острове сдан. Три квартиры на шестом, верхнем этаже: 112,7 м² за 65,6 млн, 160,6 м² за 88,9 млн и 213,2 м² за 123 млн. Метр от 554 до 582 тысяч, ниже медианы всех пентхаусов города. Это самый низкий метр среди сданных премиальных домов списка.

Коллекционный дом 1919. Дом Element в Московском районе введён в эксплуатацию. Три пентхауса с террасами на 11-м этаже, предчистовая отделка, от 90,3 до 120,7 млн.

Готовность сама по себе не делает метр самым дорогим. Метр в сданном Приоритете 1,45 и 1,5 млн, в строящемся Моисеенко 10 уже 1,73 млн. Готовность здесь покупают ради времени: въехать можно в этом году, и не надо следить за сроками сдачи. Сравнение готового дома и котлована подробно разобрано в статье пентхаус в котловане или в готовом доме.

Стройка даёт другое: выбор и отделку под себя. В Коллекционере, Аристократе и Галерной гавани пентхаусы продаются без отделки, в Северном ветре с предчистовой, в Струнах и Цвете Зеленогорска с белой. Ремонт квартиры на 200 м² займёт месяцы, и его надо закладывать в бюджет сразу.

Дороже 100 млн в Петербурге продаются 24 пентхауса в 14 домах. Самый дорогой из них, 502,1 млн, впятеро дороже самого доступного, 101 млн в доме Bakunina 33.

ЛДМ. Дом Aurix на Петроградской стороне. Пять пентхаусов на девятом, верхнем этаже третьего и пятого корпусов. Площади от 123 до 131,8 м², цены от 135,4 до 182 млн. Это самый большой выбор элитных пентхаусов в одном доме. Сдача в IV квартале 2027 года.

Фонтанка, 130. Клубный дом Еврострой на набережной Фонтанки, 130А, в Адмиралтейском районе. Один пентхаус на седьмом, верхнем этаже: три комнаты, 114,7 м², 166,2 млн. Метр 1,45 млн, как в сданном Приоритете того же застройщика. Сдача во II квартале 2029 года.

Коллекционер. Четыре пентхауса дороже 100 млн из пяти. Самый большой на шестом этаже: 222 м², две террасы, лоджия и балкон, 209,2 млн. Без отделки, сдача в IV квартале 2028 года.

Светоч. Дом RBI на Петроградской стороне продаётся как апартаменты. Пентхаус на четвёртом, верхнем этаже корпуса В: 218,4 м², белая отделка, 117,9 млн. Метр 540 тысяч, самый низкий среди пентхаусов дороже 100 млн. Апартаменты не дают постоянной регистрации, и налоги по ним считают иначе. Пять отличий апартаментов от квартиры разобраны в статье пентхаус или апартаменты.

Галерная гавань и Bakunina 33. Два дома ПСК. В Галерной гавани на Васильевском острове пентхаус 134,1 м² на 12-м, верхнем этаже стоит 105,1 млн, сдача в III квартале 2028 года. В сданном доме Bakunina 33 в Центральном районе пентхаус 150,8 м² на девятом, верхнем этаже стоит 101 млн.

На этой ступени 36 пентхаусов в 12 домах, и выбор здесь шире всего: семь районов, от Курортного до Петроградского.

Северный ветер. Дом Брусники на Васильевском острове, 26 пентхаусов из 78 во всём городе. Двадцать из них на седьмом и восьмом этажах, 24 с террасами, площади от 74,4 до 172,3 м², цены от 34,7 до 75,3 млн. Отделка предчистовая, сдача от II квартала 2028 до II квартала 2029 года. Самая большая квартира, 172,3 м² с четырьмя комнатами и террасой, стоит 73,7 млн.

Легенда на Охте. Дом Legenda в Красногвардейском районе. Три пентхауса на 14-м, верхнем этаже, от 101,9 до 108,7 м², от 75,5 до 79,5 млн.

Цвет Зеленогорска. Дом RBI в Курортном районе. Пять пентхаусов на четвёртом, верхнем этаже, у каждого терраса. Площади от 100,2 до 108,6 м², цены от 60,1 до 65,2 млн, белая отделка, сдача в III квартале 2028 года.

Аристократ. Дом Сэтл Групп на Петроградской стороне. Два пентхауса на седьмом, верхнем этаже: 101,2 м² за 82 млн и 120,8 м² за 83,3 млн. Сдача в 2029 году. Дешевле на Петроградской стороне только пентхаус Коллекционера на верхнем этаже: 74,1 м² с террасой за 78,6 млн.

Сампсониевский, 32. Дом Legenda в Выборгском районе введён в эксплуатацию. Пентхаус 108,3 м² на десятом, верхнем этаже стоит 68,5 млн, квартира в брони.

Чем дороже пентхаус, тем больше в сделке деталей, которых не видно в шоуруме и на визуализации.

• Квартира или апартаменты. Смотрите договор и назначение помещения. Светоч продаётся как апартаменты. От этого зависят регистрация, налог на имущество и тарифы на коммунальные услуги.
• Верхний ли это этаж. Пентхаус на 24-м этаже в доме на 25 этажей стоит под чужой квартирой. Спросите, что над вами: соседи, техническое помещение или крыша.
• Чья терраса и что на ней можно. Узнайте, включена ли терраса в площадь квартиры, по какому коэффициенту, кто отвечает за кровлю под ней и можно ли ставить там гриль, вазоны и навес.
• Что стоит напротив. Две квартиры одной площади на одном этаже в ЛДМ отличаются в цене на 34 млн, и стоят они в разных корпусах. Посмотрите вид с высоты своего этажа.
• Что с отделкой. Пентхаусы дороже 100 млн в Коллекционере, Северной Короне и Галерной гавани продаются без отделки. Ремонт 200 м² идёт месяцы. Белая и предчистовая отделка экономят часть времени, но дизайн-проект всё равно нужен.
• Сколько машино-мест. Спросите, сколько мест в паркинге положено к пентхаусу, сколько стоит каждое и остались ли они в продаже.

• Нужен самый дорогой метр города. Остров Первых на Матисовом острове или Моисеенко 10. Метр 1,73-1,75 млн, шесть комнат, сдача в 2028 году.
• Хочется въехать в этом году. Сданные дома: клубный дом Приоритет за 271,2 и 349 млн, Северная Корона за 155,8 млн, AMO от 65,6 млн, МИРЪ от 66,7 млн, Коллекционный дом 1919 от 90,3 млн.
• Нужен элитный дом на Петроградской стороне. ЛДМ: пять пентхаусов от 135,4 до 182 млн, сдача в 2027 году.
• Главное терраса. Коллекционер с двумя террасами у квартиры 222 м², Визионер, Коллекционный дом 1919, МИРЪ. Всего 52 пентхауса города продаются с террасой.
• Бюджет до 50 млн. Северный ветер на Васильевском острове или Струны в Выборгском районе. Терраса и площадь до 120 м² дешевле 50 млн.
• Нужен высокий этаж. SHEPILEVSKIY с террасами на 24-м этаже или Струны на 22-м.
• Нужна постоянная регистрация. Исключите апартаменты, Светоч в их числе. Назначение помещения у любого пентхауса проверьте по договору.

• Сравнивать пентхаусы по цене квартиры. Сравнивайте метр. Пентхаус 218,4 м² в Светоче стоит 117,9 млн, а 114,7 м² на Фонтанке 166,2 млн. Метр различается почти втрое.
• Верить классу в рекламе. Медианный метр элитного и премиального пентхауса одинаковый, 1,08 млн. Смотрите на соседние дома того же района.
• Платить за этаж, который не верхний. Квартира на 24-м этаже с террасой и квартира на верхнем этаже без террасы обе попадают в пентхаусы. Над первой будут соседи.
• Покупать террасу без условий. Терраса на кровле требует ухода и согласований. Спросите, как устроена гидроизоляция и кто её чинит.
• Не считать ремонт. Многие пентхаусы, от Коллекционера до МИРЪ, продаются без отделки. Отделка, мебель для террасы и инженерия добавят к бюджету заметную сумму.
• Забыть про срок сдачи. Пентхаусы в Фонтанке, 130, Аристократе и части Северного ветра сдаются в 2029 году. До ключей почти три года.

Кто ищет точный ответ под свой бюджет, район и срок, может оставить заявку. Подборку пентхаусов соберут под конкретные условия.

Цифры статьи посчитаны по квартирам и апартаментам домов витрины penthouse.spb.ru.

• Пентхаус означает квартиру или апартаменты на верхнем этаже дома или со своей террасой. В счёт попали только квартиры, которые витрина показывает пентхаусами на главной. Один дом витрины в этот разбор не попал.
• Только новостройки Петербурга. Квартиры и апартаменты, которые продают застройщики. Перепродажи в счёт не попали.
• Квартиры в брони остались в счёте: их четыре, две в доме Струны, по одной в Северной Короне и Сампсониевском, 32.
• Медиана означает середину списка: половина цен ниже, половина выше.
• Цена метра считается делением цены на общую площадь.
• Класс дома указан по базе проектов витрины.

Все пентхаусы с ценами и планировками собраны на витрине пентхаусов. Как меняются цены по домам и районам, видно в индексе пентхаусов Петербурга.

Сколько стоит элитный пентхаус в Петербурге? Пентхаусы элитного класса сейчас в продаже от 66,7 до 435,4 млн рублей, медианная цена 137 млн. Пентхаусы делюкса в клубном доме Приоритет стоят 271,2 и 349 млн, а самый дорогой пентхаус города, 502,1 млн, стоит в премиальном Острове Первых.

Какой пентхаус в Петербурге самый дорогой? Шестикомнатный пентхаус 286,9 м² с террасой на девятом этаже первого корпуса Острова Первых на Матисовом острове. Цена 502,1 млн рублей, метр 1,75 млн.

Сколько стоит метр в пентхаусе? Медианный метр по всем пентхаусам города 600 тысяч рублей. В элитном и премиальном классе 1,08 млн, в делюксе 1,48 млн, в бизнес-классе 472 тысячи.

Где найти пентхаус до 100 млн? На этой ступени 54 пентхауса: 18 дешевле 50 млн и 36 от 50 до 100 млн. Больше всего их в Северном ветре на Васильевском острове. На Петроградской стороне самый доступный пентхаус стоит 78,6 млн в Коллекционере, в Аристократе пентхаусы от 82 млн.

Есть ли пентхаусы в готовых домах? Да, 19 пентхаусов в восьми сданных домах, от 54,3 до 349 млн. Среди них Приоритет, Северная Корона, AMO, МИРЪ и Коллекционный дом 1919.

Что сильнее всего влияет на цену пентхауса? Высота, верхний этаж, терраса и корпус. В доме SHEPILEVSKIY шесть этажей разницы почти удваивают метр: 650 тысяч на 18-м этаже и 1,19 млн на 24-м. В Визионере пентхаус с террасой дороже соседнего без террасы на 66,8 млн.