Пентхаус 300 м² с кабинетом и гостевой спальней: 3 схемы планировки

На 300 м² помещаются гостиная, кухня со столовой, кабинет, гостевая спальня со своим санузлом и ещё две спальни. Порядок этих комнат на чертеже решает, услышит ли гость утренний разговор в кухне, пройдёт ли посетитель кабинета мимо спальни, хватит ли места под гардеробную. Перепланировать квартиру на верхнем этаже сложнее, чем кажется в шоуруме: под полом живут соседи, над потолком кровля.

Цифры по всем пентхаусам витрины от 200 м², три рабочие схемы, пример раскладки на 300 м² и вопросы застройщику до задатка собраны в одном месте.

Медианная площадь означает середину списка: половина пентхаусов витрины меньше 110,35 м², половина больше. Пентхаус на 300 м² почти втрое больше середины. Выбирать его приходится из короткого списка, и почти всегда с поправкой на площадь.

На витрине 84 пентхауса в 22 домах. Пентхаусом здесь считается квартира или апартаменты на верхнем этаже дома или со своей террасой. Площадь от 200 м² у шести из них, это 7% всех пентхаусов. От 250 м² их два.

Разброс цен большой: от 117,9 млн за апартаменты в Светоче до 502,1 млн за квартиру с террасой на Острове Первых. Середина шести цен 279,1 млн рублей. Цены различаются больше чем вчетверо, а площади меньше чем на 75 м². Площадь цену почти не объясняет, её объясняет метр.

Три верхние строки стоят в домах классов премиум, элитный и делюкс на Матисовом острове и в Центральном районе. Дальше идут бизнес-класс Петроградской стороны, Коллекционер и Светоч, и премиум на Васильевском острове, AMO. Для пентхауса на 300 м² разница в метре превращается в сотни миллионов: 300 м² по метру Коллекционера и по метру Острова Первых различаются больше чем на 240 млн рублей.

Отсюда первый практический вывод. Кабинет на 20 м² в пентхаусе Острова Первых стоит 35 млн рублей, в AMO 11,5 млн. Чем дороже метр, тем строже приходится считать каждую комнату, которой пользуются пару раз в месяц. Гостевая спальня в доме с метром за 1,7 млн окупается, только если гости приезжают часто.

Для ориентира: 300 м² по медианному метру шести больших пентхаусов витрины стоили бы 358,9 млн рублей. По метру Острова Первых те же 300 м² стоили бы 525 млн, по метру AMO 173,1 млн. Этот разброс и решает, сколько комнат на редкий случай покупатель готов оплатить.

44 пентхауса из 84 на витрине занимают от 100 до 150 м². Квартира под крышей в новом доме Петербурга чаще всего размером с просторную трёхкомнатную. Квартир на 300 м² среди них нет совсем.

В данных видна закономерность. Все шесть пентхаусов от 200 м² стоят на этажах с четвёртого по девятый, в домах центра, Матисова острова, Петроградской стороны и Васильевского острова. В высотных домах витрины пентхаусы меньше: в SHEPILEVSKIY на 24 этаже самый большой пентхаус занимает 162,9 м², в Струнах на 22 этаже 102,1 м².

Квартиры на 300 м² и больше в городе продаются, но пентхаусами витрина их не считает. В ЛДМ на третьем этаже первого корпуса продаётся квартира 428,5 м² из четырёх комнат за 436,1 млн. В доме 17/33 Петровский остров апартаменты 413,1 м² стоят на третьем и пятом этажах, 271,3 м² на третьем. В Трёх грациях на шестом этаже продаются резиденции от 295,5 до 365,1 м². Причина одна: верхний этаж у них не подтверждён, своей террасы нет.

Большие квартиры без террасы встречаются и выше. В Институтском, 16 на двадцатом этаже продаётся квартира 246,3 м² из трёх комнат за 99,9 млн рублей. В AVANT на восьмом этаже продаётся квартира 205,12 м² за 446,1 млн. Обе в счёт пентхаусов тоже не входят. Тому, кому важнее площадь, чем терраса и последний этаж, такие квартиры стоит смотреть вместе с пентхаусами.

Для того, кто ищет пентхаус на 300 м², вариантов два. Первый: взять пентхаус от 240 до 287 м² и уложить в него программу трёхсот метров. Второй: купить две соседние квартиры на верхнем этаже и объединить их. Второй вариант дольше и требует согласования, поэтому вопрос о нём задают застройщику до задатка.

Три схемы рассчитаны на площадь от 250 до 300 м². На этой площади помещаются хозяйская спальня с гардеробной и ванной, гостевая спальня со своим санузлом, кабинет, детская или вторая спальня, кухня со столовой и гостиная.

Петербург решал эту задачу задолго до слова «пентхаус». По переписи 1890 года квартиры в 6-10 комнат составляли 9,2% квартир города, квартиры в 11 комнат и больше 1,5%. Аренда такой барской квартиры стоила от 2 до 5 тысяч рублей в год. Чиновник, который снимал её, получал жалованье от 10 до 30 тысяч рублей в год.

Устройство барской квартиры описала историк Е. Д. Юхнёва в книге о петербургских доходных домах. Квартира делилась на три зоны. Парадные комнаты выходили окнами на улицу: большие, с лепными потолками, паркетом и печами в фигурных изразцах. Личные комнаты смотрели окнами во двор: спальня, туалетная, детская. С середины XIX века в них входили из коридора, каждая комната стала отдельной. Отдельно стояли хозяйственные помещения. У квартиры всегда было две двери на лестницу: парадная для хозяев и гостей и чёрная для прислуги.

Самое полезное для планировки сегодня касается кабинета. Место кабинета, по Юхнёвой, зависело от работы хозяина. Если к нему постоянно ходили посетители, дверь кабинета выходила в вестибюль, иногда с приёмной перед ним. Если посетителей не было, кабинет уводили в глубину квартиры ради тишины. Встречался и второй кабинет во внутренней половине.

Две эти схемы живы и в новом пентхаусе. Кабинет для встреч ставят у передней. Кабинет для тихой работы ставят рядом со спальней хозяина. Третью схему подсказывает вещь, которой у барской квартиры не было: второй уровень.

Передняя в барской квартире занимала 12 м², кухня от 12 до 30 м². Для 300 м² это полезные ориентиры при чтении плана: с ними удобно сравнить прихожую и кухню, которые нарисовал архитектор.

В центре квартиры стоят прихожая, гостиная, столовая и кухня. От них расходятся два крыла. В одном хозяйская спальня с гардеробной, ванной и кабинетом. В другом гостевая спальня, детская и их санузлы.

Что даёт. Гость и хозяева спят на разных концах квартиры, между ними общая зона. Утром гость выходит к кухне, не проходя мимо хозяйской спальни. Кабинет в хозяйском крыле работает как тихая комната: в него не заходят посторонние, за стеной спальня хозяев, детская далеко.

Где подходит. Схема просит длинную квартиру с окнами на две или три стороны. Угловой пентхаус или пентхаус во всю ширину корпуса ложится в неё лучше всего. Шесть комнат на площади от 251 до 287 м², как в Моисеенко 10 и на Острове Первых, по числу совпадают с этой схемой: хозяйская спальня и кабинет в одном крыле, гостевая и детская в другом, гостиная и столовая в центре.

Чего стоит. Коридоры. Два крыла соединяются проходами, и чем длиннее квартира, тем больше метров уходит на путь от двери до дальней спальни. На плане их стоит сложить отдельно и умножить на цену метра.

Терраса в этой схеме выходит к гостиной. Терраса у общей зоны летом работает как продолжение столовой. Терраса у хозяйской спальни остаётся личной и пустует, когда в доме гости. На Острове Первых у пентхауса 286,89 м² есть терраса, в Коллекционере у пентхауса 222 м² две террасы, лоджия и балкон. С двумя террасами их можно развести по двум крыльям: одну к гостиной, другую к спальне.

Эта схема повторяет барскую квартиру. От прихожей одна дверь ведёт в кабинет, вторая в гостевую спальню со своим санузлом. Дальше стоит общая зона, в глубине квартиры личная часть хозяев.

Что даёт. Посетитель кабинета, бухгалтер, архитектор или партнёр по встрече, проходит две двери и не видит остальной квартиры. Гостевая у передней работает как отдельный гостиничный номер: гость приходит поздно, уходит рано и никого не будит. В эту же комнату со временем можно поселить помощницу по дому или пожилого родственника.

Где подходит. Схема просит широкую прихожую или холл. В примере раскладки на 300 м² холл, кабинет и гостевая с санузлом вместе занимают 67 м². В квартире на четыре комнаты, как в клубном доме Приоритет на 240,7 м² или в AMO на 213,2 м², эта схема ложится естественно: кабинет и гостевая у прихожей, хозяйская спальня в глубине, между ними гостиная с кухней.

Чего стоит. Гостиная и кухня оказываются в середине квартиры, и до них идти через холл. Если у квартиры окна только на одну сторону, общая зона может получить меньше света, чем кабинет у прихожей. Проверяйте, куда выходят окна гостиной.

Звук. Стена между кабинетом и гостевой должна быть капитальной или с хорошей звукоизоляцией. Разговор по телефону в девять утра через тонкую перегородку слышен в гостевой целиком. Спросите, из чего сделаны межкомнатные стены и какую звукоизоляцию закладывает проект.

Санузел гостевой лучше ставить у стояка, рядом с санузлом хозяев. Каждый санузел вдали от стояка требует подъёма пола под трубы, а в пентхаусе на верхнем этаже каждый сантиметр высоты на счету.

Нижний уровень общий: прихожая, гостиная, кухня со столовой, гостевая спальня с санузлом и кабинет. Наверху спальни хозяев и детей, гардеробные, ванные, иногда выход на террасу на крыше.

Что даёт. Самое чистое разделение. Гость и посетитель кабинета живут на одном уровне, семья на другом. Лестница работает как дверь, которую никто не открывает без спроса.

Что разрешают нормы. Свод правил о многоквартирных домах (СП 54.13330.2022, пункт 7.20) запрещает ставить уборную и ванную над жилыми комнатами и кухнями. Для квартиры в двух уровнях есть исключение: санузел на верхнем уровне можно ставить над своей кухней. Поэтому в двухуровневом пентхаусе ванная хозяев встаёт над кухней, и планировка сходится без лишних стояков.

Чего стоит. Лестница с площадками забирает площадь на обоих уровнях, и на 300 м² это заметно меньше бьёт по комнатам, чем на 150 м². Второй минус: с маленькими детьми или в старшем возрасте второй уровень становится препятствием. Подробно о плюсах и минусах двух уровней в статье двухуровневый пентхаус: плюсы и минусы.

Ни у одного из шести пентхаусов от 200 м² на витрине второй уровень не подтверждён. Двухуровневые квартиры есть в домах Северный ветер и IMPERIAL CLUB, но всё, что там сейчас в продаже, меньше 200 м². В Коллекционере тоже есть двухэтажные квартиры, и какая из них в продаже, уточняют в отделе продаж. Для схемы на 300 м² в двух уровнях вариантов два: объединить две квартиры по вертикали, если дом это допускает, или найти дом, где двухуровневую квартиру проектируют под заказ. Оба вопроса решаются только с застройщиком и до задатка.

В пентхаусе на 300 м² окон много, но лучших сторон света и лучшего вида на все комнаты не хватает. Раздавать их приходится по тому, кто и когда проводит время в комнате.

Гостиная и столовая получают главный вид и выход на террасу. Здесь проходят вечера и приёмы, сюда приводят гостей. Если окна смотрят на воду, как в квартале Остров Первых на берегу Невы, этот вид отдают общей зоне первым.

Хозяйская спальня получает тихую сторону. Окно во двор или на спокойную улицу важнее вида, потому что в спальне спят, а смотрят в окно редко. Летом в Петербурге светло почти всю ночь, и окна спальни на восток будят рано. Плотные шторы на эту сторону закладывают в проект сразу.

Кабинет получает ровный свет без солнца в экран. Северная сторона для кабинета удобна: свет весь день одинаковый, монитор не бликует. Кабинет для встреч у прихожей обычно смотрит туда же, куда и дверь квартиры, поэтому его окно проверяют отдельно.

Гостевая получает то, что осталось, и этого хватает. Гость живёт в ней несколько ночей, и ему важнее тишина и свой санузел, чем панорама.

Терраса задаёт раскладку общей зоны. Дверь на террасу из гостиной делает террасу общей, дверь из спальни делает её личной. В Коллекционере у пентхауса 222 м² две террасы, и эта задача решается без выбора. На Острове Первых терраса одна, и её место на плане стоит выяснить до задатка.

Таблица показывает одну возможную раскладку пентхауса на 300 м² по второй схеме. Это расчёт-пример, за ним не стоит планировка конкретного дома. Он нужен, чтобы сверить план застройщика: если на комнаты приходится намного меньше, квартира будет тесной при большой общей площади.

В примере пять жилых комнат: гостиная, кабинет и три спальни. Свод правил о многоквартирных домах задаёт минимум для пятикомнатной квартиры 84 м². Пентхаус на 300 м² больше этого минимума в три с половиной раза, поэтому в нём хватает места на кладовую, постирочную, гардеробную и три санузла с гостевым туалетом.

На коридоры и проходы в примере уходит 30 м², десятая часть квартиры. При медианном метре шести больших пентхаусов витрины это 35,9 млн рублей. Квартира с длинным коридором из конца в конец теряет ещё больше. Поэтому на чужом плане первым делом складывают площадь проходов.

Для меньшей площади раскладка другая: что оставить и чем пожертвовать, разобрано в статье о планировке пентхауса 150 м². Вариант с двумя хозяйскими спальнями вместо гостевой есть в статье две мастер-спальни в пентхаусе.

Остров Первых. Матисов остров, Адмиралтейский район, класс премиум. Пентхаус 286,89 м² из шести комнат с террасой на девятом этаже первого корпуса, 502,06 млн рублей, 1,75 млн за метр. Сдача в IV квартале 2028 года. Шесть комнат и терраса подходят под первую схему с двумя крыльями: терраса к гостиной, хозяйское и гостевое крыло по сторонам. Верхний ли девятый этаж в этом корпусе, не подтверждено, это вопрос к отделу продаж.

Моисеенко 10. Центральный район, элитный класс, Fizika Development. Пентхаус 251,3 м² из шести комнат на девятом, верхнем этаже второго корпуса, 435,4 млн рублей, 1,73 млн за метр. Сдача в III квартале 2028 года. Своей террасы у него нет. На комнату в среднем приходится 41,9 м² общей площади, и для кабинета с гостевой места хватает.

Клубный дом Приоритет. Центральный район, класс делюкс, Еврострой. Дом сдан в IV квартале 2022 года. На седьмом, верхнем этаже продаются два пентхауса: 240,7 м² из четырёх комнат за 349 млн и 180,8 м² из двух комнат за 271,2 млн. Четыре комнаты на 240 м² означают большие помещения. Если две из них отдать под кабинет и гостевую, хозяевам остаются спальня и вторая комната для детей. Это единственный пентхаус от 200 м² в сданном доме Центрального района на витрине.

Коллекционер. Улица Чапыгина, Петроградский район, RBI. Пентхаус 222 м² из шести комнат в евроформате, с кухней-гостиной. Две террасы, лоджия и балкон, шестой этаж, без отделки, 209,2 млн рублей, 942 тысячи за метр. Сдача в IV квартале 2028 года. Без отделки удобно для планировки: разводку и отделку делают сразу под свою схему.

AMO. Васильевский остров, AAG, дом сдан. Квартира 213,2 м² из четырёх комнат на шестом, верхнем этаже за 123 млн рублей, 577 тысяч за метр. Это самая низкая цена метра среди пентхаусов от 200 м², если не считать апартаменты Светоча. На том же этаже ещё два пентхауса: 160,6 м² за 88,9 млн и 112,7 м² за 65,6 млн.

Светоч. Большая Пушкарская улица, 10, Петроградский район, RBI. Проект стоит в зданиях бывшей переплётной фабрики, и продаются в нём апартаменты. 218,4 м², пять комнат в евроформате, четвёртый, верхний этаж корпуса В, белая отделка, 117,9 млн рублей. Самая низкая цена среди шести, сдача во II квартале 2029 года. Разница между квартирой и апартаментами разобрана в статье пентхаус или апартаменты.

Большой пентхаус показывают в шоуруме или по рендеру. Самое важное для планировки на 300 м² там не видно.

• Где несущие стены и колонны. От них зависит, какую из трёх схем можно уложить. Попросите план с несущими конструкциями, мебель на плане ничего о них не говорит.
• Где стояки. Санузел гостевой, ванная хозяев и постирочная должны стоять у стояков. Каждый метр трубы в сторону поднимает пол.
• Что под квартирой. По своду правил санузел нельзя ставить над жилыми комнатами и кухнями соседей снизу. Поэтому переносить ванную в любое место нельзя даже в своей квартире.
• Что над квартирой. На верхнем этаже над потолком кровля, а иногда технический этаж с вентиляцией и оборудованием лифтов. Об этом есть отдельная статья: технический этаж над пентхаусом.
• Как выходят на террасу. Выход из гостиной и выход из спальни дают разные схемы. Одна дверь на террасу у пентхауса на 300 м² делает её продолжением одной комнаты.
• Кто согласует перепланировку. Перенос стен в построенной квартире согласуют по статье 26 Жилищного кодекса. До сдачи дома планировку иногда меняют через застройщика. Спросите, до какого срока это возможно и сколько стоит.
• Высота потолков на верхнем этаже. Спросите её отдельно и сверьте с разрезом дома. Про высоту есть статья о потолках в пентхаусе.

• Работаете дома и принимаете посетителей. Вторая схема: кабинет у передней. Посетитель не проходит через квартиру. Подходят четырёхкомнатные пентхаусы с большими комнатами, как в Приоритете и AMO.
• Работаете дома в тишине. Первая схема: кабинет в хозяйском крыле, рядом со спальней. Подходят длинные шестикомнатные пентхаусы, как в Моисеенко 10 и на Острове Первых.
• Часто живут гости или родственники. Вторая схема с гостевой у прихожей или третья с гостевой на нижнем уровне. Гостю нужен свой санузел, и это требование к стоякам.
• Большая семья с детьми. Третья схема: спальни наверху, общая жизнь внизу. Если двухуровневой квартиры нужной площади нет, первая схема с детским крылом.
• Нужно въехать без стройки. Сданные дома: Приоритет и AMO. Планировку там меняют по согласованию, сроки зависят от объёма работ.
• Нужна свобода в отделке. Квартиры без отделки или с белой отделкой: Коллекционер, Светоч. Разводка и отделка делаются сразу под свою схему.

Подобрать пентхаус под одну из трёх схем и проверить план до задатка можно через заявку: оставить заявку.

• Считать комнаты без метров на комнату. Шесть комнат на 222 м² и четыре комнаты на 240,7 м² дают разную жизнь. Делите площадь на число комнат и сверяйте с примером раскладки.
• Ставить кабинет там, где осталось место. Кабинет без двери в холл превращается в проходную комнату для посетителей. Кабинет у прихожей без звукоизоляции мешает гостевой.
• Забывать про гостевой санузел. Гостевая без своего санузла отправляет гостя в хозяйскую ванную. На 300 м² удобно иметь три санузла и гостевой туалет.
• Планировать объединение двух квартир после покупки. Объединение соседних квартир требует согласования, и до подписания договора неизвестно, разрешат ли его. Спрашивайте застройщика до задатка и просите ответ письменно.
• Переносить ванную куда угодно. Свод правил запрещает санузел над жилыми комнатами и кухнями соседей снизу. Исключение одно: санузел над своей кухней в двухуровневой квартире.
• Сравнивать пентхаусы по цене без метра. Пентхаус 213,2 м² за 123 млн и пентхаус 251,3 м² за 435,4 млн различаются метром втрое. Сравнивайте метр, класс дома, срок сдачи и отделку.

Цифры посчитаны по всем квартирам и апартаментам витрины пентхаусов penthouse.spb.ru, которые сейчас продают застройщики домов витрины.

• Пентхаус означает квартиру или апартаменты на верхнем этаже дома или со своей террасой. Остальные квартиры дома в счёт пентхаусов не попадают, даже если они большие.
• Верхний этаж называется верхним, только если он подтверждён.
• Медиана означает середину списка: половина значений меньше, половина больше.
• Цена метра считается делением цены на площадь.
• Пример раскладки на 300 м² посчитан как пример и не повторяет планировку конкретного дома.
• Нормы о санузлах и минимальной площади квартиры взяты из свода правил СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные».

Сравнить пентхаусы по домам и районам можно на витрине пентхаусов. Цены по всему городу собраны в индексе пентхаусов Петербурга.

Есть ли в Петербурге пентхаус на 300 м²? Среди пентхаусов витрины площадью 300 м² и больше в продаже нет. Самый большой пентхаус занимает 286,89 м² на Острове Первых и стоит 502,1 млн рублей. Квартиры больше 300 м² продаются, но пентхаусами не считаются: например, в ЛДМ на третьем этаже квартира 428,5 м².

Сколько стоит пентхаус от 200 м²? Шесть пентхаусов от 200 м² на витрине стоят от 117,9 до 502,1 млн рублей. Середина шести цен 279,1 млн, медианный метр 1 196 240 ₽.

Где поставить кабинет в большом пентхаусе? Кабинет для встреч ставят у передней, с отдельной дверью из холла. Кабинет для тихой работы ставят в глубине квартиры, рядом с хозяйской спальней.

Нужен ли гостевой спальне свой санузел? На площади от 250 м² нужен. Без него гость ходит в хозяйскую ванную через личную часть квартиры. Санузел гостевой ставят у стояка, иначе придётся поднимать пол.

Можно ли в пентхаусе поставить ванную над кухней? Только в двухуровневой квартире и только над своей кухней. Над жилыми комнатами и кухнями соседей снизу санузел ставить нельзя.

Что выбрать для 300 м²: один уровень или два? Один уровень проще для детей и пожилых и не тратит метры на лестницу. Два уровня лучше разделяют гостей и семью. У пентхаусов витрины от 200 м² второй уровень не подтверждён, поэтому такой вариант собирают объединением квартир или уточняют у застройщика.