Кто отвечает за кровлю над пентхаусом: управляющая компания или собственник

Над пентхаусом нет соседей, поэтому вопрос о крыше его владелец задаёт первым. Снег, ливень и ветер первым встречает верхний этаж. Кто за это отвечает, решают три вещи: закон, правила содержания дома и документы на конкретную квартиру. Ниже они разложены по порядку, рядом с ценами пентхаусов витрины, над которыми стоит общая крыша или под которыми лежит своя терраса.

В числах есть пересечение. Четырнадцать пентхаусов стоят на верхнем этаже и при этом имеют террасу. Пентхаусов без того и другого на витрине нет: каждый либо под крышей, либо с террасой, либо всё сразу.

Жилищный кодекс отвечает прямо. Статья 36 называет крыши общим имуществом многоквартирного дома. Они принадлежат всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности. В тот же список статья включает ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома и оборудование, которое обслуживает больше одного помещения.

Пентхаус на девятом этаже и квартира на втором владеют крышей на одних правах, каждый своей долей. Владелец верхнего этажа ближе к кровле физически, юридически он такой же совладелец, как все остальные.

Правила содержания общего имущества, утверждённые постановлением правительства № 491, повторяют это отдельной строкой: в состав общего имущества включаются крыши. Что именно относится к общему имуществу конкретного дома и в каком оно состоянии, записывают в техническую документацию дома.

Из этого следуют три вещи:

• Крышу нельзя купить вместе с пентхаусом. Доля в общем имуществе идёт за квартирой сама, отдельно от квартиры её не продают.
• Чинить общую крышу за свой счёт владелец верхнего этажа не обязан. Содержание общего имущества оплачивают все собственники дома.
• Распоряжаться крышей единолично он тоже не может. Своё оборудование на ней ставят по решению общего собрания, а уменьшить общую крышу в пользу одной квартиры можно только с согласия всех собственников.

Апартаменты. Для апартаментов то же правило записано в Гражданском кодексе. Статья 287.5 действует с 1 сентября 2022 года и относит к общему имуществу собственников помещений в здании крыши и ограждающие конструкции. Весь дом 17/33 Петровский остров продаётся как апартаменты. На верхних этажах у них кухня-гостиная и просторная терраса, а крыша над домом общая для всех владельцев.

На витрине у дома 17/33 шесть апартаментов с террасой на шестом и седьмом этажах, от 94 до 135,6 м². Самые доступные стоят 152,7 млн, самые дорогие 233,6 млн. Отделки нет ни у одного.

Правила о крыше многоквартирного дома складывались почти двадцать лет. Каждый следующий документ добавлял к прежним свою часть: кто владеет, кто содержит, в какие сроки чинит.

Постановление Госстроя появилось на год раньше Жилищного кодекса. Все пять документов действуют одновременно и дополняют друг друга: кодекс говорит, чья крыша, постановления говорят, что с ней делать и в какие сроки. История петербургских крыш от железа доходных домов до нынешних террас разобрана в статье о крышах Петербурга.

Управляющая организация отвечает перед собственниками за все работы, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества. Это часть 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса. Крыша относится к общему имуществу, значит, её содержание тоже на управляющей компании.

Постановление № 290 расписывает эти работы по пунктам. Для крыш в списке:

• проверка кровли на отсутствие протечек;
• осмотр молниезащиты, заземления мачт и оборудования на крыше;
• проверка водоотводящих устройств и их очистка от мусора, грязи и наледи, которые мешают стоку дождевой и талой воды;
• проверка и при необходимости очистка кровли от снега и наледи;
• на эксплуатируемых кровлях проверка защитных бетонных плит, ограждений и дренирующего слоя.

Если найдено нарушение, из-за которого течёт кровля, его устраняют незамедлительно. Остальные дефекты попадают в план восстановительных работ.

Протечка. Правила технической эксплуатации жилищного фонда дают предельный срок: протечку в отдельном месте кровли устраняют за одни сутки. Повреждение организованного водоотвода, то есть водосточных труб, воронок и их креплений, за пять суток. Срок считают с момента, когда неисправность обнаружили или когда жильцы подали заявку. Поэтому заявку подают сразу и письменно, с номером и временем.

Снег. На крышах с наружным водоотводом снег не должен лежать слоем больше 30 см, в оттепель его сбрасывают и при меньшей толщине. От мусора и грязи кровлю очищают дважды в год, весной и осенью, наледь и сосульки убирают по мере надобности. Как это устроено на собственной террасе, разобрано в статье кто чистит снег на террасе.

Доступ. Находиться на крыше людям, которые не занимаются её эксплуатацией и ремонтом, запрещено. Владелец пентхауса на общую крышу над собой ходить без управляющей компании не должен, даже если люк рядом с его дверью.

Ответственность. Правила содержания общего имущества отдельно говорят: управляющие организации отвечают перед собственниками за нарушение своих обязательств. Затопило пентхаус из-за неубранного снега или забитой воронки, спрашивают с управляющей компании.

Вода в пентхаус приходит с ливнем или с талым снегом, когда она не успевает уйти через воронки. Срок в сутки работает, только если управляющая компания знает о течи официально. Порядок простой.

• Снимите течь. Фото и видео потолка, стен, пола и мебели, с датой и временем. Если вода идёт с террасы, снимите и её: воронки, швы, примыкание к стене.
• Подайте заявку письменно. Позвонить диспетчеру мало. Нужна заявка с номером и временем: через приложение управляющей компании, личный кабинет или письмом с отметкой о приёме.
• Запишите, кто пришёл и что сделал. Имя мастера, время, какую причину увидели на кровле. Если причину не устранили, это видно по следующей течи.
• Сутки прошли, течёт дальше. Повторная письменная претензия в управляющую компанию со ссылкой на первую заявку. Следующий адрес жалобы: Государственная жилищная инспекция Санкт-Петербурга.
• Дом сдан недавно. Если течь в гарантийный срок и причина в строительстве, копию претензии направьте застройщику. О сроках гарантии ниже.

Ущерб квартире оценивают по фактам: что намокло, что испорчено, сколько стоит ремонт. Чем подробнее записаны первые часы, тем короче спор. Отдельная история с теплом под крышей и наледью на террасе разобрана в статье тёплый пол на террасе против наледи.

С крышей над головой всё ясно. Труднее с крышей под ногами. У 58 пентхаусов витрины своя терраса, и часто она лежит на перекрытии над квартирой этажом ниже.

Жилищный кодекс не включает террасы в общую площадь квартиры: часть 5 статьи 15 исключает из неё балконы, лоджии, веранды и террасы. В договоре долевого участия площадь террасы учитывают отдельно, с понижающим коэффициентом 0,3, его установил приказ Минстроя № 854/пр. Подробнее о счёте в статье о коэффициенте площади террасы.

Постановление № 290 упоминает эксплуатируемые кровли отдельной строкой: по таким крышам ходят люди, и управляющая компания проверяет на них защитные плиты, ограждения и дренирующий слой. Терраса пентхауса может оказаться как раз такой кровлей. Тогда до сделки проверяют, что из террасы числится за квартирой и что остаётся частью общей кровли под надзором управляющей компании.

Где пройдёт граница, решают бумаги на конкретный пентхаус:

• договор долевого участия и план квартиры, где терраса обозначена с площадью или без;
• выписка из ЕГРН после регистрации права;
• техническая документация дома, где записан состав общего имущества.

Терраса в плане квартиры с площадью означает, что ею пользуется владелец. Гидроизоляцию под ней и ответственность за протечку к соседям снизу нужно сверять с договором управления и проектом дома. Как оформляют террасу в собственность, разобрано в статье терраса в договоре долевого участия, а что делать с гидроизоляцией, в статье три шага гидроизоляции террасы.

У Северного ветра 24 пентхауса с террасой, тринадцать из них на седьмом этаже корпуса «Дом 3-1». Цены от 34,7 до 75,3 млн, отделка предчистовая, сдача корпусов со II квартала 2028 по II квартал 2029 года. Верхним этаж подтверждён только у пяти из этих 24 пентхаусов. У остальных над квартирой могут стоять ещё этажи, и это проверяют по проекту дома.

Пока дом новый, у владельца пентхауса есть ещё один адресат претензий: застройщик. Закон о долевом строительстве, статья 7, задаёт гарантийный срок на объект долевого строительства не меньше трёх лет. Считают его со дня передачи квартиры владельцу.

Три года стали нормой с 1 сентября 2024 года. Прежде гарантия была не меньше пяти лет. На отделку с 1 марта 2025 года отдельная гарантия не меньше года.

Что это значит для крыши. Течь с кровли в первые годы после сдачи управляющая компания устраняет в свои сроки, за сутки. Если причина в ошибке строительства, это повод для требования к застройщику. Договор долевого участия иногда задаёт срок больше минимального: его стоит прочитать до подписи.

Большинство пентхаусов витрины ещё строятся, поэтому гарантия у них начнётся с передачи ключей:

• ЛДМ: сдача в IV квартале 2027 года, пять пентхаусов на девятом этаже.
• Моисеенко 10: сдача в III квартале 2028 года, пентхаус на девятом этаже.
• Коллекционер: сдача в IV квартале 2028 года, пять пентхаусов с террасами.
• Остров Первых: сдача в IV квартале 2028 года, пентхаус 286,89 м² с террасой.
• Фонтанка, 130: сдача во II квартале 2029 года, пентхаус на седьмом, верхнем этаже.

Приёмка верхнего этажа требует отдельного внимания к потолку, откосам и выходу на террасу. Список проверок есть в чек-листе приёмки пентхауса.

Текущий ремонт закрывает управляющая компания. Полная замена кровли относится к капитальному ремонту. Статья 166 Жилищного кодекса прямо включает ремонт крыши в перечень работ по капремонту общего имущества. Регион может дополнить перечень, например, переустройством невентилируемой крыши в вентилируемую и устройством выходов на кровлю.

Платят за капремонт все собственники дома из взносов. Минимальный взнос регион устанавливает исходя из общей площади помещения, это часть 8.1 статьи 156 Жилищного кодекса. Владелец пентхауса 250 м² вносит больше владельца студии, но за то, что его квартира ближе к крыше, отдельной доплаты нет.

В новом доме взносы начинаются не сразу. Часть 5.1 статьи 170 Жилищного кодекса: обязанность платить у собственников дома, введённого после утверждения региональной программы, возникает в срок, который устанавливает регион, но не позднее пяти лет с даты включения дома в программу. Первые годы новой крыши закрывают гарантия застройщика и текущее содержание.

Из чего складываются ежемесячные платежи за большую квартиру, разобрано в статье о коммунальных платежах за пентхаус 150 м².

На витрине 84 пентхауса в 22 домах. Медианная цена 77 млн: половина пентхаусов дешевле, половина дороже. Тридцать пентхаусов дороже 100 млн, 36 стоят от 50 до 100 млн, 18 дешевле 50 млн.

У сорока пентхаусов на подтверждённом верхнем этаже, где над головой сразу общая крыша, медианная цена 86 млн. Цены от 38,9 до 435,4 млн. У 58 пентхаусов с террасой медиана ниже, 62,8 млн: среди них много квартир Северного ветра и Струн, где пентхаусы стоят от 31 до 75,3 млн.

Цену здесь делает метр. Пентхаус 251,3 м² на девятом этаже Моисеенко 10 стоит 435,4 млн, ровно 1 732 500 ₽ за метр. В доме Фонтанка, 130 пентхаус 114,72 м² на седьмом, верхнем этаже стоит 184,7 млн, 1 610 000 ₽ за метр. В клубном доме Приоритет два пентхауса на седьмом этаже: 240,7 м² за 349 млн и 180,8 м² за 271,2 млн, по 1 450 000 и 1 500 000 ₽ за метр.

Самый дорогой пентхаус витрины стоит с террасой: шестикомнатная квартира 286,89 м² на девятом этаже первого корпуса Острова Первых за 502,1 млн. Верхний ли это этаж дома, не подтверждено. Над такой квартирой может оказаться ещё этаж или техническое помещение, и это стоит спросить до задатка. Что бывает над пентхаусом кроме кровли, разобрано в статье о техническом этаже над пентхаусом.

В сданном доме о крыше можно узнать то, чего не покажет ни одна визуализация: как она пережила снег и оттепели. На витрине восемь сданных или введённых домов с пентхаусами, в них 19 пентхаусов.

• Клубный дом Приоритет. Еврострой, Центральный район, сдан в IV квартале 2022 года. Два пентхауса на седьмом, верхнем этаже: 180,8 и 240,7 м².
• AMO. AAG, Василеостровский район. Три пентхауса на шестом, верхнем этаже: 112,7, 160,6 и 213,2 м², от 65,6 до 123 млн.
• Bakunina 33. ПСК, Центральный район, сдача во II квартале 2025 года. Пентхаус 150,8 м² на девятом, верхнем этаже за 101 млн.
• Северная Корона. ПСК, Петроградский район, сдан в IV квартале 2023 года. Два пентхауса на восьмом, верхнем этаже, 127,7 и 131,5 м², один из них в брони.
• SHEPILEVSKIY. Element, Московский район. Три пентхауса с террасами на 18-м и 24-м этажах, от 54,3 до 193,6 млн.
• МИРЪ. RBI, Центральный район. Четыре пентхауса с террасами на восьмом этаже, от 66,7 до 97,5 млн.
• Коллекционный дом 1919. Element, Московский район. Три пентхауса с террасами на 11-м этаже, от 90,3 до 120,7 млн.
• Сампсониевский, 32. Legenda, Выборгский район. Пентхаус 108,34 м² на десятом, верхнем этаже, в брони.

В готовом доме три вопроса закрываются до сделки. Какая управляющая компания ведёт дом и как быстро она отвечает на заявки. Были ли протечки на верхнем этаже и чем их закрыли. Когда дом включён в программу капремонта и с какого срока начнутся взносы. Ответы дают сама управляющая компания, соседи по этажу и квитанция за прошлый месяц. О выборе между стройкой и готовым домом есть отдельная статья: пентхаус в котловане или в готовом доме.

На показе пентхаус выглядит законченным, крыша над ним скрыта потолком. Её устройство и права на неё видны только в документах и на самой кровле.

• Что стоит над потолком. Над верхним этажом бывает сразу кровля, а бывает технический этаж, вентиляционные камеры, выходы лифтов. От этого зависят шум, доступ рабочих и то, где пройдут трубы. Спросите проект кровли или разрез дома.
• Какой водоотвод. Норма о снеге слоем не больше 30 см написана для крыш с наружным водоотводом. На плоской кровле с внутренними воронками важнее, как часто их чистят от листьев и льда.
• Кто ходит на крышу и откуда. Посторонним на крыше быть нельзя. Если выход на кровлю проходит рядом с квартирой или через общий коридор верхнего этажа, рабочие будут появляться у двери пентхауса при каждом осмотре.
• Своё оборудование на общей крыше. Блок кондиционера, антенна или пергола на кровле над пентхаусом занимают общее имущество. Передать его часть в пользование решает общее собрание, и для такого решения нужны две трети голосов всех собственников дома.
• Надстройка и выход на крышу. Уменьшить общее имущество, например присоединить часть кровли к квартире, можно только с согласия всех собственников и только через реконструкцию дома. В доме на сотню квартир это согласие сотни владельцев.
• Как записана терраса. Площадь террасы в договоре, коэффициент 0,3 и граница с общей кровлей видны только в бумагах. Визуализация их не показывает.

Риски верхнего этажа одним списком собраны в статье семь рисков последнего этажа новостройки.

• Нужна тишина над головой. Подойдёт пентхаус на подтверждённом верхнем этаже: ЛДМ, Моисеенко 10, Фонтанка, 130, клубный дом Приоритет. Перед сделкой проверьте, что над потолком нет технического этажа.
• Нужен свой выход на воздух. Ищите пентхаус с террасой: на витрине их 58. Самый большой выбор в Северном ветре, 24 пентхауса от 34,7 до 75,3 млн.
• Нужно и то и другое. Пентхаусов на верхнем этаже с террасой четырнадцать: три в Коллекционере, пять в Северном ветре, пять в Цвете Зеленогорска и один в Визионере.
• Не хочется ждать стройку и гадать о крыше. Смотрите сданные дома: Приоритет, AMO, Bakunina 33, Северную Корону. О крыше там можно спросить управляющую компанию и соседей.
• Нужна постоянная регистрация. Исключите апартаменты, весь дом 17/33 Петровский остров продаётся как апартаменты. Разница описана в статье пентхаус или апартаменты.
• Бюджет до 50 млн. На витрине 18 таких пентхаусов, все с террасой: в Северном ветре и в Струнах.

Подобрать пентхаус по этажу, террасе и сроку сдачи проще по живому списку квартир: оставить заявку.

• Считать крышу своей. Крыша над пентхаусом общая. Поставить на неё что-то без решения собрания значит занять общее имущество, на которое у соседей такие же права.
• Чинить протечку самому и молчать. Сначала письменная заявка в управляющую компанию: срок в сутки считают от заявки. Без неё потом трудно доказать, кто и когда знал о течи.
• Верить слову «последний этаж» в рекламе. Девятый этаж бывает верхним, а бывает предпоследним. Проверьте этажность по проекту дома и разрезу.
• Не читать, как записана терраса. Терраса в договоре бывает записана с площадью и коэффициентом 0,3, а бывает упомянута без площади. Разницу видно только в бумагах, на показе её не заметить.
• Путать гарантийные сроки. На дом не меньше трёх лет, на отделку не меньше года. Счёт идёт с передачи ключей.
• Забыть про капремонт. В новом доме взносы начнутся не позже чем через пять лет после включения в программу, и владелец большой квартиры платит больше по площади.

Цифры о пентхаусах посчитаны по квартирам витрины пентхаусов penthouse.spb.ru: в расчёте учтены 30 домов витрины, пентхаусы есть в 22 из них.

• Пентхаус означает квартиру, которую витрина считает пентхаусом: на верхнем этаже дома или со своей террасой.
• Верхний этаж засчитан только там, где квартира отмечена на верхнем этаже в данных витрины. Пентхаусы, где это не подтверждено, верхними не названы.
• Терраса засчитана, если у квартиры есть хотя бы одна терраса.
• Медиана означает середину списка: половина цен ниже, половина выше.
• Цена метра посчитана делением цены на площадь квартиры.
• Сроки сдачи и статусы домов взяты из данных витрины, у части квартир статус брони.

Нормы о крыше взяты из Жилищного и Гражданского кодексов, закона о долевом строительстве и постановлений правительства и Госстроя в действующей редакции.

Кто отвечает за крышу над последним этажом? Крыша относится к общему имуществу всех собственников дома, это статья 36 Жилищного кодекса. Содержит и чинит её управляющая компания, капитальный ремонт оплачивают все собственники из взносов.

За сколько должны устранить протечку кровли? Протечку в отдельном месте кровли устраняют не дольше одних суток, повреждение водосточных труб и воронок не дольше пяти суток. Срок считают с момента обнаружения или заявки жильцов.

Может ли владелец пентхауса поставить кондиционер на крышу? Только по решению общего собрания собственников: передать часть общего имущества в пользование решают две трети голосов всех собственников дома.

Чья терраса над квартирой соседа снизу? Решают документы конкретного пентхауса: договор долевого участия, план квартиры, выписка из ЕГРН и техническая документация дома. В общую площадь квартиры террасу не включают, в договоре её считают с коэффициентом 0,3.

Сколько действует гарантия застройщика? Не меньше трёх лет со дня передачи квартиры, такая норма действует с 1 сентября 2024 года. Прежде было не меньше пяти лет. На отделку отдельная гарантия не меньше года.

Сколько стоит пентхаус на верхнем этаже? На витрине 40 пентхаусов на подтверждённом верхнем этаже, от 38,9 млн в Северном ветре до 435,4 млн в Моисеенко 10. Медианная цена 86 млн.