Терраса в собственности или в пользовании: как проверить по договору ДДУ

Из 84 пентхаусов на витрине терраса есть у 58. В договоре долевого участия она бывает частью квартиры с площадью и местом на плане. Бывает и так, что в договоре террасы нет вовсе, а выход на крышу обещан на словах или отдельной бумагой.

Проверить это можно до подписи и без юриста. Договор долевого участия по закону содержит план квартиры, и на этом плане показаны все её части: комнаты, помещения вспомогательного использования, лоджии, веранды, балконы и террасы. Нет террасы на плане из договора, значит, договор её владельцу не передаёт, что бы ни показывали в шоуруме.

Медиана означает середину списка: половина пентхаусов с террасой дешевле 62,8 млн, половина дороже. Самый доступный стоит 31 млн. Это квартира 86,2 м² на 22-м этаже дома Струны. Самый дорогой стоит 502,06 млн: шестикомнатная квартира 286,89 м² с террасой на девятом этаже первого корпуса в доме Остров Первых. Цены отличаются больше чем в 16 раз, а вопрос о том, чья терраса, у обеих квартир один и тот же.

На витрине пентхаусов сейчас 136 квартир и апартаментов верхних этажей в 28 домах Петербурга. Пентхаусами витрина считает 84 из них: квартиры на последнем этаже дома и квартиры со своей террасой. Терраса указана у 58. Остальные 26 пентхаусов стоят на последнем этаже без террасы, и вопрос из заголовка их не касается.

Пентхаусы с террасой есть в десяти домах, и распределены они неровно. 24 из 58 приходятся на один дом на Васильевском острове.

Почти у всех этих квартир одна терраса. Две террасы в данных витрины есть только у двух квартир дома Коллекционер, №15 и №68. В четырёх домах все пентхаусы с террасой стоят на одном этаже: в Струнах все шесть на 22-м, в Коллекционном доме 1919 все три на 11-м, в МИРЪ все четыре на восьмом, в Цвете Зеленогорска все пять на четвёртом, последнем этаже дома.

Северный ветер. Дом Брусники на Васильевском острове. На витрине 29 его квартир верхних этажей, у 24 есть терраса. Пентхаусы с террасой стоят от 34,72 до 75,29 млн, площади от 74,4 до 172,3 м², отделка предчистовая. Корпуса сдаются со II квартала 2028 года по II квартал 2029 года. Четырнадцать террас из 24 приходятся на седьмой этаж, шесть на восьмой, по две на третий и девятый.

17/33 Петровский остров. Весь дом продаётся как апартаменты. С террасой на витрине шесть апартаментов от 94 до 135,6 м², цены от 152,67 до 233,57 млн, все без отделки. Чем апартаменты отличаются от квартиры, разобрано в статье о пяти различиях пентхауса и апартаментов.

Струны. Дом RBI в Выборгском районе. Все шесть квартир с террасой на 22-м этаже, площади от 86,2 до 102,1 м², цены от 31 до 36,33 млн, белая отделка, сдача в 2027 году. Самый доступный пентхаус с террасой на витрине стоит здесь.

У террасы пентхауса два возможных юридических положения. От того, какое из них записано в договоре, зависит, что именно покупатель получит после сдачи дома вместе с ключами.

Терраса в собственности. Терраса показана в договоре как часть квартиры: на плане, в списке частей, с площадью. После сдачи дома квартира переходит владельцу вместе с ней. В общую площадь квартиры площадь террасы не включают, так устроен Жилищный кодекс, и в выписке из реестра площадь квартиры будет без неё. Терраса при этом остаётся частью квартиры: продаётся и наследуется вместе с ней.

Терраса в пользовании. Терраса устроена на общей кровле или на другой общей части дома и в договор как часть квартиры не попала. Крыша по Жилищному кодексу относится к общему имуществу дома и принадлежит всем собственникам помещений вместе. Передать часть общего имущества в пользование кому-то одному решает общее собрание собственников. Пока дом строится, собственников ещё нет, собрания тоже. Обещание отдать крышу владельцу пентхауса держится на словах или на отдельном соглашении, и после сдачи дома этот вопрос решают уже соседи.

Внешне две такие террасы могут ничем не отличаться. Тот же выход из гостиной, то же ограждение, тот же вид. Разница появляется позже: когда собрание собственников решает, кто ходит на крышу, когда покупатель продаёт квартиру и следующий владелец спрашивает про террасу, когда нужно поставить на террасе навес или кадки с деревьями.

Вся проверка держится на пяти нормах. Их стоит знать по номерам: по ним удобно задавать вопросы отделу продаж и юристу.

План в договоре. Закон о долевом строительстве 214-ФЗ в статье 4 требует, чтобы договор определял конкретный объект в соответствии с проектной документацией и содержал его план. На плане показано расположение частей жилого помещения друг относительно друга: комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас. Там же указаны основные характеристики квартиры, включая общую площадь.

Договор и проектная декларация. Та же статья 4 в части 4.1 требует, чтобы условия договора соответствовали проектной декларации на момент подписи. Договор, который этому требованию не соответствует, может быть признан недействительным, но только по иску самого участника долевого строительства.

Площадь квартиры без террасы. Жилищный кодекс в статье 15 считает общую площадь жилого помещения как сумму всех его частей, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Требования Росреестра к определению площади повторяют это правило и отдельно исключают эксплуатируемую кровлю.

Коэффициент 0,3. Приказ Минстроя России № 854/пр от 25 ноября 2016 года ввёл понижающие коэффициенты для общей приведённой площади: лоджия 0,5, балкон 0,3, терраса 0,3, веранда 1,0. Действуют они с 1 января 2017 года. Если в договоре есть приведённая площадь, терраса в ней считается с коэффициентом 0,3.

Крыша общая. Жилищный кодекс в статье 36 относит крыши к общему имуществу собственников помещений. По решению общего собрания объекты общего имущества можно передать в пользование иным лицам, если это не нарушает права и законные интересы граждан и организаций.

Ещё две нормы касаются денег. Цена по договору может меняться после подписи, только если договор сам называет случаи и условия такого изменения. Это часть 2 статьи 5 закона 214-ФЗ. А если площадь квартиры при сдаче отклонилась больше допустимого, участник вправе расторгнуть договор в суде. Допустимое отклонение договор может установить не больше пяти процентов, это статья 9 того же закона.

Терраса в договоре появляется в шести местах, и каждое стоит открыть до подписи. Проект договора можно попросить у отдела продаж сразу после выбора квартиры.

• План квартиры. Приложение к договору. Терраса нарисована внутри контура квартиры, подписана словом «терраса», у неё есть площадь. Если на плане граница квартиры проходит по стене гостиной, а дальше пусто, терраса в объект договора не включена.
• Описание объекта. В тексте договора перечислены части квартиры: комнаты, кухня, санузлы, гардеробные, лоджии, балконы, террасы. Терраса стоит в этом списке со своей площадью.
• Три площади. Общая площадь квартиры без террасы, площадь самой террасы и, если договор её использует, приведённая площадь. Арифметика простая: общая площадь плюс 0,3 площади террасы дают приведённую. Цифры не сходятся, значит, договор считает иначе, и об этом надо спросить письменно.
• Цена. Какую площадь умножают на цену метра: общую или приведённую. Для пентхауса с большой террасой разница в расчёте заметная, пример с цифрами ниже.
• Изменение площади. Какое отклонение договор считает допустимым и как пересчитывается цена, если терраса или квартира при обмерах вышли больше или меньше.
• Проектная декларация. Описание квартиры в договоре должно совпадать с декларацией дома. Декларацию стоит открыть до встречи в офисе продаж.

Если в договоре нет террасы, а в отделе продаж её обещают, просьба одна: внести террасу в план и в описание объекта. Отдельное письмо, распечатка с сайта или буклет с картинкой террасы права на неё не дают. Если в договоре есть отсылка к «праву пользования кровлей», попросите показать, на чём это право держится и что будет с ним после первого собрания собственников.

Вопросы отделу продаж удобно задать письмом, чтобы ответы остались на бумаге:

• Есть ли терраса на плане квартиры в приложении к договору и какая у неё площадь?
• Какая площадь в договоре умножается на цену метра: общая или приведённая?
• Какое отклонение площади договор считает допустимым и как пересчитывается цена при обмерах?
• Стоит ли терраса над чужой квартирой и кто отвечает за гидроизоляцию в гарантийный срок?
• Есть ли на террасе люки, шахты или оборудование, которое обслуживает весь дом?
• Совпадает ли описание квартиры в договоре с проектной декларацией дома?

Письмо с ответами лучше получить до брони, пока квартиру можно спокойно поменять. Если ответ на первый вопрос «нет», дальше спрашивать не о чем: терраса в собственность не перейдёт.

Площадь террас в данных витрины не указана, поэтому цену одной только террасы по каждой квартире не посчитать. Зато видно, как терраса работает в цене через приведённую площадь.

Пример на круглых числах. Терраса 40 м² в приведённой площади превращается в 12 м². Если метр в договоре стоит 1 млн рублей, терраса добавляет к цене 12 млн. Те же 40 м² по полной цене метра стоили бы 40 млн. Поэтому важно, какую площадь договор умножает на цену. Разбор коэффициента на других примерах есть в статье о площади террасы и коэффициенте 0,3.

В нескольких домах цена метра одинакова у всех пентхаусов с террасой, если делить цену на площадь из данных витрины. В Цвете Зеленогорска все пять квартир стоят по 600 000 рублей за метр, в Коллекционном доме 1919 все три по 1 083 750 рублей. В доме Коллекционер две квартиры, №15 на 222 м² и №56 на 154,9 м², стоят по 942 480 рублей за метр. Ровный метр подсказывает, что цену здесь считают от одной площади. Какой именно, общей или приведённой, видно только в договоре.

В том же Коллекционере есть пара, на которой хорошо видно, как могут отличаться соседние квартиры. На восьмом этаже стоят №68 площадью 93,7 м² и №67 площадью 93,6 м². Площадь почти одна, у первой две террасы, у второй одна. Первая стоит 132,47 млн, вторая 110,27 млн, разница 22,2 млн. Из чего она складывается, расскажет план каждой квартиры.

У самой большой квартиры Коллекционера, №15 на шестом этаже, кроме двух террас есть лоджия и балкон. В приведённой площади у каждой из этих частей свой коэффициент: у террас и балкона 0,3, у лоджии 0,5. Для такой квартиры сверка трёх площадей превращается в сверку пяти чисел, и проверять её стоит особенно внимательно.

В SHEPILEVSKIY разница видна по этажам. Две квартиры на 24-м этаже, 162,9 и 142,9 м², стоят по 1 188 300 рублей за метр, это 193,57 и 169,81 млн. Квартира на 18-м этаже, 83,6 м², стоит 650 000 рублей за метр, 54,34 млн. У всех трёх терраса, отделка предчистовая.

Самый дорогой метр среди пентхаусов с террасой на витрине у апартаментов №677 в доме 17/33 Петровский остров: 1 785 713 рублей. Апартаменты площадью 130,8 м² на седьмом этаже стоят 233,57 млн. На втором месте Остров Первых: 1 750 000 рублей за метр у квартиры за 502,06 млн.

На показе терраса выглядит готовой: плитка, ограждение, вид. Часть вопросов о ней всплывает только после переезда.

• Что под террасой. Терраса пентхауса может лежать над квартирой соседа снизу. Протечка через террасу превращается в спор о том, чья это часть дома. Спросите, какой гарантийный срок записан в договоре и распространяется ли он на гидроизоляцию террасы.
• Технические выходы. Если на террасе стоят люки, вентиляционные шахты или оборудование дома, обслуживающие службы будут ходить через неё. Посмотрите на план кровли и спросите, есть ли на террасе общее оборудование.
• Сток воды и наледь. Трапы, уклон, обогрев водостоков. Зимой это решает, можно ли выйти на террасу без лопаты. О подогреве пола на террасе есть отдельная статья.
• Остекление. Стекло на террасе меняет фасад дома. Что разрешено, разобрано в статье о зимнем саде на террасе.
• Гриль и шум. Правила дома о мангалах, грилях и музыке на террасе пишут управляющая компания и собрание собственников. Подробно в статьях о гриле на террасе и о шуме и правилах тишины.
• Площадь в договоре и в шоуруме. Макет и картинка показывают террасу в лучшем ракурсе. Площадь в договоре бывает меньше, чем кажется на макете. Сравните цифру на плане с тем, что видно глазами.

В некоторых дорогих домах Петербурга есть террасы двух видов сразу: свои у пентхаусов и общие для всех жителей. Пример в 17/33 Петровский остров. В части комплекса под названием КЛАБ есть апартаменты на последних этажах с кухней-гостиной и просторной террасой. В части ЛАЙФ устроена терраса площадью 120 м² для резидентов.

Общая терраса для всех жителей дома служит больше чем одному помещению. Ею пользуются все, правила пишет собрание собственников и управляющая компания. Своя терраса пентхауса, если она нарисована в плане квартиры, принадлежит владельцу квартиры. В рекламе обе называются одинаково, словом «терраса», и отличить их можно только по договору.

Отдельный случай: эксплуатируемая кровля. Так называют крышу, на которую можно выходить: с покрытием, ограждением, иногда с садом. Требования Росреестра прямо исключают эксплуатируемую кровлю из площади квартиры, как и террасу. Если в описании пентхауса стоит «выход на эксплуатируемую кровлю», это ещё не значит, что крыша будет принадлежать владельцу квартиры. Проверка та же: есть ли эта часть крыши на плане квартиры в договоре.

Над некоторыми пентхаусами стоит технический этаж или машинное отделение лифтов, и тогда крыши над квартирой у владельца не будет. Об этом в статье о техническом этаже над пентхаусом.

Договор долевого участия заключают, пока дом строится. В сданном доме квартира уже стоит в реестре недвижимости, и её покупают по договору купли-продажи. Проверка террасы тогда идёт по выписке из реестра.

На витрине три таких дома с пентхаусами с террасой, всего десять квартир.

МИРЪ. Центральный район, дом сдан. Четыре квартиры с террасой на восьмом этаже, площади от 91,6 до 102,6 м², цены от 66,7 до 97,47 млн, без отделки. У трёх из четырёх кроме террасы есть лоджия.

SHEPILEVSKIY. Московский район, дом Element сдан. Три квартиры с террасой: две на 24-м этаже и одна на 18-м, от 54,34 до 193,57 млн, предчистовая отделка.

Коллекционный дом 1919. Московский район, дом Element введён. Три квартиры с террасой на 11-м этаже, от 83,3 до 111,4 м², от 90,28 до 120,73 млн, предчистовая отделка.

В выписке площадь квартиры указана без террасы, по правилу Жилищного кодекса, и это нормально. Для проверки попросите выписку с планом расположения помещения на этаже и посмотрите, нарисована ли терраса в контуре квартиры. Если нет, спросите у продавца, на каком основании терраса закреплена за квартирой, и попросите решение общего собрания, если терраса стоит на общей крыше.

О разнице между покупкой на стадии котлована и в готовом доме есть отдельный разбор. Принимать готовый пентхаус удобно по чек-листу приёмки, терраса там идёт отдельным пунктом.

• Нужны ключи скоро. Сданные МИРЪ, SHEPILEVSKIY и Коллекционный дом 1919: десять квартир с террасой от 54,34 до 193,57 млн. Здесь терраса проверяется по выписке.
• Бюджет до 50 млн. Восемнадцать пентхаусов с террасой: шесть в Струнах и двенадцать в Северном ветре. В Струнах белая отделка и сдача в 2027 году, в Северном ветре предчистовая отделка и сдача в 2028-2029 годах.
• Нужна большая квартира в центре. Коллекционер на Петроградской стороне: 222 м² с двумя террасами за 209,23 млн. Остров Первых в Адмиралтейском районе: 286,89 м² с террасой за 502,06 млн.
• Апартаменты подходят. 17/33 Петровский остров: шесть апартаментов с террасой от 152,67 до 233,57 млн, без отделки.
• Нужен последний этаж и терраса сразу. Цвет Зеленогорска: пять квартир на четвёртом, последнем этаже дома, у каждой терраса, от 60,12 до 65,16 млн, белая отделка. Визионер на Петроградской стороне: квартира 110,1 м² на девятом, последнем этаже с террасой за 155,51 млн.
• Хочется высоты. Струны с террасами на 22-м этаже и SHEPILEVSKIY на 24-м.

• Верить шоуруму вместо плана. Макет, видео и буклет показывают террасу, но права на неё даёт только договор. Смотрите план квартиры в приложении.
• Ждать террасу в площади квартиры. Площадь квартиры в выписке всегда без террасы, это правило статьи 15 Жилищного кодекса. Террасу подтверждает план. Площадь в выписке о ней ничего не скажет.
• Не сверять три площади. Общая площадь плюс 0,3 площади террасы дают приведённую. Несовпадение стоит денег, а найти его можно за минуту с калькулятором.
• Считать соглашение о пользовании крышей правом собственности. Если терраса стоит на общей кровле, после сдачи дома её судьбу решает собрание собственников. Отдельное соглашение с застройщиком этого не меняет.
• Сравнивать цену метра без оговорки. Метр от общей площади и метр от приведённой дают разные числа. Прежде чем сравнивать два дома, выясните, от какой площади считали оба.
• Не спрашивать о правилах дома. Гриль, остекление, мебель, кадки с деревьями. Эти вопросы решают правила дома, и лучше узнать их до покупки. Подборка мебели, которая переживёт питерскую зиму, в отдельной статье.

Ещё одна ошибка касается сроков: просить проект договора за день до сделки, когда квартира уже забронирована и времени на вопросы нет. План квартиры и описание террасы удобнее получить при первой встрече: если терраса в договор не попала, у покупателя остаётся время выбрать другую квартиру. О налоговом вычете при покупке пентхауса есть отдельная статья.

Цифры посчитаны из данных витрины пентхаусов penthouse.spb.ru: все квартиры и апартаменты верхних этажей в домах витрины, 136 в 28 домах.

• Пентхаус означает квартиру, которую пентхаусом считает сама витрина: на последнем этаже дома или со своей террасой. Таких 84.
• Пентхаус с террасой означает квартиру, у которой в данных витрины указана хотя бы одна терраса. Таких 58 в десяти домах.
• Медиана означает середину списка: половина цен ниже, половина выше. Медиана 58 цен 62 765 000 рублей, в тексте 62,8 млн.
• Цена метра посчитана делением цены на площадь из данных витрины. Какая это площадь в договоре, общая или приведённая, из данных витрины не видно.
• Площадь террас в данных витрины не указана, поэтому статья не называет площадь террас конкретных квартир и цену их метра.
• Нормы права взяты из текстов закона 214-ФЗ, Жилищного кодекса, приказа Минстроя № 854/пр и требований Росреестра к определению площади.

Выбрать пентхаус с террасой по дому, бюджету и этажу можно на витрине пентхаусов. Получить план и проект договора конкретной квартиры до показа поможет заявка: оставить заявку. Обо всех пентхаусах с террасой есть отдельная статья.

Терраса по ДДУ переходит в собственность? Да, если она показана в договоре как часть квартиры: нарисована на плане, названа в списке частей и имеет площадь. Если террасы на плане нет, договор её не передаёт.

Почему в выписке площадь квартиры меньше, чем с террасой? Жилищный кодекс считает общую площадь квартиры без балконов, лоджий, веранд и террас. Терраса остаётся частью квартиры, но в её площадь не включается.

Какой коэффициент у террасы? 0,3. Его ввёл приказ Минстроя № 854/пр с 1 января 2017 года для общей приведённой площади. У лоджии коэффициент 0,5, у балкона 0,3, у веранды 1,0.

Можно ли получить в собственность часть общей крыши? Крыша по Жилищному кодексу общее имущество всех собственников дома. Передать её часть в пользование одному владельцу решает общее собрание собственников.

Сколько стоит пентхаус с террасой в Петербурге? На витрине 58 пентхаусов с террасой от 31 до 502,06 млн, медианная цена 62,8 млн. Дороже 100 млн стоят 16 из них.

Где больше всего пентхаусов с террасой? В доме Северный ветер на Васильевском острове: 24 из 58. Дальше 17/33 Петровский остров и Струны, по шесть.