Мансарда или пентхаус: 6 отличий в документах, цене и быте

Обе квартиры стоят под самой крышей, и в разговоре их легко спутать. Юридически это разные вещи. Мансарда живёт внутри крыши: часть стен у неё наклонная, потолок местами ниже обычного. Пентхаус занимает верхний этаж или стоит на крыше, стены у него прямые, и часто к нему примыкает своя терраса.

Для покупателя дорогой квартиры разница превращается в деньги. От неё зависит, сколько метров попадёт в выписку, какую площадь посчитают в договоре, какой будет потолок в спальне и что окажется над головой через десять лет.

Пентхаус на витрине penthouse.spb.ru считается по двум признакам: квартира стоит на верхнем этаже дома или у неё есть своя терраса. Из 84 таких квартир 40 стоят на верхнем этаже, у 58 есть терраса, у 14 есть и то, и другое. Мансарды витрина отдельно не отмечает, поэтому мансарда в этой статье описана через нормы и через один дом, где верхний этаж прямо сделан с мансардными окнами.

Мансарда. Слово идёт от фамилии французского архитектора Франсуа Мансара. Он родился в Париже в 1598 году и умер там же в 1666-м. Мансар строил высокие крыши, и жилые комнаты под ними назвали его именем. Изобретателем такого чердака он не был: он сделал его модным своими постройками в Париже в середине XVII века.

В Россию мода на мансарды пришла в начале XVIII века. В Петербурге многие здания стали проектировать и строить именно с мансардами. Жить в них было непросто: комнаты получались тёмными и душными, потому что свет шёл через громоздкие люкарны и дормеры, окна, выступающие из ската крыши. О мансардах доходных домов начала XX века есть отдельный рассказ: мансарды доходных домов.

Пентхаус. Английское слово выросло из старофранцузского apentis, «пристроенное здание». В XVI веке его смешали с французским pente, «склон», и английским house, «дом». Получилась пристройка с односкатной крышей или навесом.

Значение поменялось в 1920-е годы в США, когда крыши городских домов начали занимать дорогим жильём. Первым известным пентхаусом считают квартиру на крыше отеля «Плаза» в Нью-Йорке с видом на Центральный парк, 1923 год. Подробнее об этом в истории пентхаусов.

У двух слов вышла почти зеркальная судьба. Пентхаус начинался как небольшая пристройка с односкатной крышей, то есть по устройству был ближе к мансарде. Через несколько веков это слово стало знаком самого дорогого жилья в городе.

У мансарды есть точное определение в своде правил СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные». Мансардный этаж это этаж, «фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной, ломаной или криволинейной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа».

Из определения следует простая проверка. Встаньте у наружной стены верхней квартиры. Если скат крыши начинается на уровне колен или пояса и дальше уходит вверх над головой, это мансарда. Если стена прямая до потолка, а крыша лежит выше перекрытия, перед вами обычный верхний этаж.

Рядом в том же своде стоят ещё два понятия, которые путают с мансардой. Чердак это пространство между перекрытием верхнего этажа, крышей и наружными стенами. Технический этаж нужен для инженерных систем и бывает в нижней части дома, в верхней или между этажами. Над пентхаусом бывает именно он, и об этом лучше знать заранее: технический этаж над пентхаусом.

Слова «пентхаус» в своде правил для многоквартирных домов нет. В договоре и в выписке из реестра пентхаус записан квартирой или апартаментами с номером этажа. Смысл слова задают застройщик в рекламе и витрина в своём отборе. Поэтому само слово ничего не гарантирует: ни террасы, ни верхнего этажа, ни высоких потолков. Проверяются только этаж, площадь и состав квартиры по планировке.

С мансардой наоборот. Если этаж спроектирован как мансардный, к нему применяются отдельные пункты свода. Один разрешает более низкий потолок на части площади комнат. Другой требует площадки и переходные мостики при аварийных выходах из мансарды на кровлю.

Мансарда. Площадь мансардного этажа считается по особому правилу из приказа Росреестра П/0393 от 23 октября 2020 года о требованиях к определению площади зданий и помещений. Площадь мансардного этажа жилого здания и жилого помещения в нём считается в пределах высоты наклонного потолка: при наклоне до 45° от 1,6 м, при наклоне от 45° и круче от 1,9 м.

На деле это значит, что полоса пола вдоль низкого ската в квартире есть, по ней ходят, на ней стоят шкафы и кровати. В выписке её нет. Чем положе крыша и чем длиннее скат, тем шире эта полоса. Две мансарды с одинаковой площадью по документам могут заметно отличаться по полу.

Отсюда два вопроса на сделке. Первый: по какой площади считается цена в договоре и как её пересчитают по обмерам после сдачи дома. Второй: какая площадь квартиры окажется в выписке и совпадёт ли она с той, за которую заплачено.

Пентхаус. У квартиры с прямыми стенами площадь считается по полу целиком. Отдельный вопрос у пентхауса с террасой. Общая площадь жилого помещения складывается из всех его частей, «за исключением балконов, лоджий, веранд и террас» (часть 5 статьи 15 Жилищного кодекса). Значит, в общую площадь квартиры терраса не попадает, как бы велика она ни была.

В договоре долевого участия терраса всё же учитывается, с понижающим коэффициентом: для террасы и балкона 0,3, для лоджии 0,5, для веранды 1,0 (приказ Минстроя от 25 ноября 2016 года № 854/пр). Терраса в 40 м² добавит в приведённую площадь договора 12 м². Подробно этот счёт разобран в статье про коэффициент 0,3, про право на террасу в договоре есть отдельный разбор.

Выходит, что у пентхауса с террасой в выписке будет меньше метров, чем человек видит на показе. У мансарды тоже. Разница в том, что у мансарды пропадает часть пола внутри квартиры, а у пентхауса за скобками остаётся улица на крыше.

Высота жилых комнат и кухни по пункту 5.12 свода правил в климатических подрайонах IА, IБ, IГ, IД и IVА не меньше 2,7 м, в остальных подрайонах не меньше 2,5 м. Коридоры, холлы и передние должны быть не ниже 2,1 м.

Для мансарды в том же пункте есть исключение. В жилых комнатах и кухнях квартир на мансардном этаже или на этажах с наклонными конструкциями потолок можно сделать ниже нормы на площади, не превышающей 50%. Половина спальни в мансарде по закону может иметь потолок ниже нормы. Высокий шкаф, двухъярусная кровать или турник в такой части комнаты не встанут.

У пентхауса на верхнем этаже исключения нет: норма действует по всей площади. В нескольких домах витрины потолки выше нормы. В Коллекционере на улице Чапыгина они от 3 до 3,2 м, в Визионере на Средней Колтовской улице 3 м. В исторических Трёх грациях потолки достигают четырёх метров. О том, что дают потолки выше трёх метров, есть отдельная статья.

Высота видна только на месте или в разрезе дома. На плане квартиры потолка нет. На визуализации наклонный потолок легко спрятать ракурсом. Спросите разрез этажа и отметку, где начинается скат.

Жизнь в мансарде прежде всего отличает окно. Свет здесь идёт через окна в скате крыши или через люкарны, окна с собственной маленькой крышей. Небо видно прямо над головой. У пентхауса окна стоят в прямой стене, рядом выход на террасу, если она есть.

Граница между ними в новых домах размыта, и Коллекционер это хорошо показывает. Дом строит RBI на улице Чапыгина, 4, до метро «Петроградская» 910 м. Последний, восьмой этаж здесь облицован тёмно-серым фальцевым кровельным металлом и сделан с мансардными окнами. На верхних этажах расположены квартиры с террасами и люкарнами, есть двухэтажные квартиры. Все пять пентхаусов дома на витрине с террасой, три из них стоят на восьмом этаже. Сдача в IV квартале 2028 года, отделки нет.

Терраса добавляет жизни снаружи и забот. Её надо чистить от снега, следить за гидроизоляцией, решать, кто отвечает за протечку в квартиру ниже. Об этом в статьях снег на террасе и гидроизоляция террасы. У мансарды свои вопросы. Спросите заранее, как моют окна в скате, как с них сходит снег и чем их закрывают от летнего солнца.

Самый дорогой пентхаус витрины тоже с террасой. В Острове Первых в Адмиралтейском районе шестикомнатная квартира 286,89 м² с террасой на девятом этаже первого корпуса стоит 502,06 млн. Дом строит Fizika Development, сдача в IV квартале 2028 года.

В Цвете Зеленогорска картина другая. Все пять пентхаусов стоят на четвёртом, верхнем этаже, у каждого терраса и по два-три балкона. Площади от 100,2 до 108,6 м², цены от 60,12 до 65,16 млн, отделка белая, сдача в III квартале 2028 года. Метр во всех пяти стоит одинаково, 600 000 ₽.

Пентхаусы витрины сейчас в продаже от 31 млн до 502,06 млн. Самый доступный стоит в доме Струны в Выборгском районе: 86,2 м² с террасой на 22 этаже, белая отделка. Самый дорогой в Острове Первых. Медианная цена пентхауса 77 млн, медианный метр 641 тыс. ₽. Медиана означает середину списка: половина квартир дешевле, половина дороже.

До 50 млн. Здесь 18 квартир в двух домах. Шесть в Струнах, все на 22 этаже с террасой, от 31 до 36,33 млн. Двенадцать в Северном ветре на Васильевском острове, от 34,72 до 49,87 млн.

От 50 до 100 млн. 36 квартир в двенадцати домах. Сюда попадают Цвет Зеленогорска, AMO, МИРЪ, Легенда на Охте, Аристократ, Коллекционный дом 1919 и большая часть Северного ветра. Самый дешёвый пентхаус Коллекционера, 74,1 м² на восьмом этаже за 78,57 млн, тоже здесь.

Дороже 100 млн. 30 квартир в пятнадцати домах. Здесь все пентхаусы ЛДМ, 17/33 Петровский остров, клубного дома Приоритет, Моисеенко 10 и Фонтанки, 130.

Прямо сравнить цены мансард и пентхаусов по витрине нельзя: мансарды в данных отдельно не отмечены. Есть один дом, где верхний этаж прямо сделан с мансардными окнами, и цифры в нём говорят против привычного мнения, что под крышей дешевле.

Квартиры 67 и 68 почти одинаковы по площади: 93,6 и 93,7 м². У первой одна терраса, у второй две, и разница в цене 22,2 млн. На верхнем этаже цену двигают терраса и число выходов наружу.

Северный ветер даёт больше всего пентхаусов на витрине: 26 из 84. Дом строит Брусника на Васильевском острове. Цены от 34,72 до 75,29 млн, отделка предчистовая, сдача корпусов со II квартала 2028 года по II квартал 2029 года. Четырнадцать квартир стоят на седьмом этаже с террасой, семь на верхних этажах своих корпусов.

Мансарда в Петербурге часто появляется на старом доме, поверх готовой крыши. Вокруг таких надстроек город спорит давно. В апреле 2011 года вице-губернатор Михаил Осеевский предлагал бороться с сосульками мансардами. Самым разумным он называл строить их: так появляется новое жильё, и крыша перестаёт быть проблемой. Осенью 2010 года губернатор подписала распоряжение о приёмке в эксплуатацию спорных мансард. Градозащитники выступали против. Надстройки меняли облик исторических зданий, приносили неудобства жителям домов и рождали споры о собственности и доходах.

Самый наглядный недавний случай случился на Петроградской стороне. Особняк Шафровой на Ординарной улице, 6, построен в 1888 году. Школа № 47 имени Д. С. Лихачёва приспосабливала его под учебные мастерские, ремонт закончился в феврале 2021 года. По периметру здания появился мансардный этаж, трубы на крыше разобрали, двускатную кровлю сделали четырёхскатной. В октябре 2022 года Комитет по охране памятников подал иск. Арбитражный суд в первой инстанции обязал школу в течение полутора лет привести здание в соответствие с режимами зон охраны.

Для покупателя вывод прямой. Мансарда на старом доме несёт риск, которого нет у квартиры в новом. Надстройку могут оспорить годы спустя, и спор пойдёт о самом этаже, где живёт семья.

В новом доме мансардный этаж заложен в проект с самого начала, вместе с конструкцией крыши и расчётом площади. В историческом доме под реконструкцию всё решает сам проект реконструкции. Три грации на Захарьевской улице построены как доходный дом в 1906-1907 годах в стиле необарокко по проекту архитектора Вильгельма Ван-дер-Гюхта. Еврострой реконструирует их под 22 резиденции площадью от 212 до 515 м², потолки до четырёх метров. Пентхаусов по признакам витрины здесь нет: ни одна резиденция не подтверждена верхней и ни у одной нет террасы.

Самая простая форма пентхауса на витрине: квартира на верхнем этаже без террасы. Такой пентхаус ближе всего к мансарде по месту в доме и дальше всего по устройству: стены прямые, над ним кровля или технический этаж.

ЛДМ. Дом строит Aurix на Петроградской стороне. Все пять пентхаусов витрины стоят на девятом, верхнем этаже корпусов 3 и 5. Площади от 123 до 131,8 м², цены от 135,43 до 182,04 млн. Террас у них нет. Сдача в IV квартале 2027 года.

Моисеенко 10. Дом Fizika Development в Центральном районе. Один пентхаус: шесть комнат, 251,3 м² на девятом, верхнем этаже второго корпуса за 435,38 млн. Метр 1 732 500 ₽. Сдача в III квартале 2028 года.

Клубный дом Приоритет. Еврострой, Воскресенская набережная, 32. Дом сдан в декабре 2022 года. Два пентхауса на седьмом, верхнем этаже: 240,7 м² за 349,02 млн и 180,8 м² за 271,2 млн. Метр 1,45 и 1,5 млн ₽.

17/33 Петровский остров. Дом Element, здесь продаются апартаменты. Шесть пентхаусов витрины здесь с террасой на шестом и седьмом этажах, от 94 до 135,6 м², от 152,67 до 233,57 млн, без отделки. Самые большие апартаменты дома, 1 001 м² на восьмом этаже, в пентхаусы не попали: террасы у них нет, верхний этаж не подтверждён.

SHEPILEVSKIY. Дом Element в Московском районе, сдан. Три пентхауса с террасой: 162,9 и 142,9 м² на 24 этаже за 193,57 и 169,81 млн, 83,6 м² на 18 этаже за 54,34 млн. Отделка предчистовая.

Коллекционный дом 1919. Ещё один дом Element в Московском районе, введён. Три пентхауса с террасой на 11 этаже, от 83,3 до 111,4 м², от 90,28 до 120,73 млн. Метр во всех трёх одинаковый, 1 083 750 ₽.

Легенда на Охте. Legenda, Красногвардейский район. Три пентхауса на 14, верхнем этаже, от 101,9 до 108,7 м², от 75,5 до 79,55 млн. Террас нет.

Светоч. RBI восстанавливает исторические корпуса на Большой Пушкарской улице, 10: бывшую переплётную фабрику Отто Кирхнера 1894 года, в советское время там была типография «Светоч». Здесь продаются апартаменты. На витрине одни: 218,4 м² на четвёртом, верхнем этаже за 117,85 млн, белая отделка.

На показе квартира под крышей выглядит эффектно: свет сверху, вид, терраса. Детали, которые решают судьбу покупки, лежат в бумагах и в устройстве дома.

• Тип этажа. Спросите, как этаж назван в проекте дома: мансардный или обычный верхний. От этого зависят норма потолков и подсчёт площади.
• Где потолок ниже 1,6 м. Попросите план с линией, за которой площадь не считается. Эта полоса пола будет в квартире и не будет в выписке.
• Разрез этажа. На плане не видно, где начинается скат и сколько комнаты уходит под низкий потолок. Разрез показывает это сразу.
• Как считается терраса. В общую площадь квартиры терраса не попадает, в договоре она идёт с коэффициентом 0,3. Проверьте, что терраса указана в составе квартиры, и узнайте, кто отвечает за её кровлю и гидроизоляцию.
• Что над головой. Над пентхаусом бывает кровля, бывает технический этаж с насосами и вентиляцией. Спросите, что стоит прямо над спальней.
• Квартира или апартаменты. В Светоче и в 17/33 Петровский остров продаются апартаменты. Это видно в договоре, по рекламе понять трудно.
• Разрешение на надстройку. Мансарда на старом доме должна быть законной. Пример особняка Шафровой показывает, что спор может начаться через годы после ремонта.

• Нужна терраса. Смотрите пентхаусы: терраса есть у 58 из 84 на витрине. Самые доступные в Струнах и Северном ветре, самая большая квартира с террасой в Острове Первых.
• Нужна вся площадь в выписке и ровный потолок. Пентхаус на верхнем этаже без террасы: ЛДМ, Моисеенко 10, Приоритет, Легенда на Охте. Площадь здесь считается по полу целиком.
• Нравятся скаты и окна в крыше. Мансардный характер даёт верхний этаж Коллекционера: мансардные окна, люкарны, террасы. Пентхаусы на восьмом этаже здесь от 78,57 до 132,47 млн.
• Хочется въехать без ожидания стройки. Готовые дома с пентхаусами: Приоритет, Северная Корона, SHEPILEVSKIY, AMO, Bakunina 33, МИРЪ, Коллекционный дом 1919 и Сампсониевский, 32.
• Бюджет до 50 млн. Восемнадцать пентхаусов в Струнах и Северном ветре, терраса есть у каждого.
• Важен исторический дом. Три грации и Светоч. В Светоче продаются апартаменты, в Трёх грациях резиденции без террас.

Подборку пентхаусов под бюджет, этаж и срок сдачи соберёт витрина: оставить заявку.

• Верить слову «пентхаус». В нормах его нет, и застройщик может назвать так любую квартиру. Проверяйте этаж по плану дома и наличие террасы по планировке.
• Сравнивать метр мансарды с метром обычной квартиры. У мансарды часть пола в площадь не попадает. Сравнивайте цену квартиры с площадью пола, которой будете пользоваться, и с площадью по выписке отдельно.
• Забыть про коэффициент террасы. Терраса в 40 м² добавляет в договор 12 м². Посчитайте, сколько стоят эти метры по цене квартиры.
• Ставить мебель по плану без разреза. На половине площади комнаты в мансарде потолок может быть ниже нормы. Шкаф до потолка и высокая кровать туда не встанут.
• Покупать мансарду на старом доме без проверки. Через суд могут обязать привести охраняемое здание с надстройкой в соответствие с режимами зон охраны.
• Путать апартаменты и квартиры. Пентхаусы 17/33 Петровский остров и Светоча юридически апартаменты.

Цифры собраны витриной пентхаусов penthouse.spb.ru по квартирам домов витрины в продаже.

• Пентхаус означает квартиру или апартаменты на верхнем этаже дома, подтверждённом сайтом застройщика, или квартиру со своей террасой. Так их отбирает витрина на главной странице.
• В счёте 84 таких квартиры в 22 домах Петербурга. Остальные квартиры этих домов пентхаусами не считаются.
• Медиана означает середину списка: половина цен ниже, половина выше. Медианная цена 77 032 600 ₽, медианный метр 641 339 ₽.
• Цена метра посчитана делением цены на площадь каждой квартиры.
• Мансарды витрина отдельно не отмечает. Мансардный этаж в статье описан по своду правил СП 54.13330.2022 и приказу Росреестра П/0393, верхний этаж с мансардными окнами взят у Коллекционера.

Все пентхаусы по домам и бюджетам есть на витрине пентхаусов. Как выбирать пентхаус в строящемся доме, разобрано в статье как выбрать пентхаус в новостройке.

Чем мансарда отличается от пентхауса? Мансарда стоит внутри крыши: скат встречает фасад не выше 1,5 м от пола, часть потолка наклонная. Пентхаус занимает верхний этаж или имеет свою террасу, стены у него прямые. Мансарду определяет свод правил СП 54.13330.2022, у пентхауса определения в нормах нет.

Вся ли площадь мансарды попадает в выписку? Нет. Площадь считается там, где наклонный потолок выше 1,6 м при наклоне до 45° и выше 1,9 м при наклоне от 45°. Пол под низким скатом в квартире есть, в выписке его нет.

Какие потолки допустимы в мансарде? Норма для жилых комнат 2,5 м, в части климатических подрайонов 2,7 м. В мансарде потолок можно сделать ниже нормы на площади не больше 50% комнаты.

Считается ли терраса пентхауса в площади квартиры? В общую площадь квартиры терраса не попадает. В договоре долевого участия она учитывается с коэффициентом 0,3: терраса в 40 м² даёт 12 м².

Сколько стоит пентхаус в Петербурге? На витрине 84 пентхауса от 31 млн до 502,06 млн. Медианная цена 77 млн, медианный метр 641 тыс. ₽. Дешевле 50 млн 18 квартир, дороже 100 млн 30.

Мансарда дешевле пентхауса? Отдельного счёта по мансардам у витрины нет. В Коллекционере верхний этаж с мансардными окнами стоит дороже нижних: метр от 1,06 до 1,41 млн ₽ против 942 тыс. ₽ на шестом и седьмом этажах.